Vräkning och avhysning från bostadsrätt

I en bostadsrättsförening är det styrelsen som ansvarar för att hantera obetalda avgifter eller hyror och att varna en bostadsrättshavare eller hyresgäst som stör sina grannar. En bostadsrättshavare har ett starkare skydd än en hyresgäst och blir egentligen inte rent juridiskt vräkt, utan förverkar istället sin rätt att bo i bostadsrätten och kan då bli avhyst, vilket är en mer komplicerad process än att vräka en hyresgäst. I dagligt tal talas dock ofta om vräkning även när bostadsrättshavare avses.

Om styrelsen t.ex. får veta att någon stör de övriga boende genom att hålla fester och spela hög musik långt in på småtimmarna, ska styrelsen som första åtgärd skriva ett varningsbrev. Detta kallas för en anmodan om att vidta rättelse. Detsamma gäller vid vanvård av bostadsrätten eller vid försenade avgifts- eller hyresbetalningar. Om en hyresgäst inte rättar sig efter varningen kan den bli vräkt. Om en bostadsrättshavare inte rättar sig efter styrelsens varningsbrev blir det alltså istället fråga om att nyttjanderätten till bostaden kan bli förverkad.

Om hyresgästen/medlemmen inte flyttar frivilligt trots vräkning/avhysning, behöver styrelsen vända sig till kronofogden för hjälp med detta. Om det gäller bostadsrätt sköter kronofogden sedan tvångsförsäljning av lägenheten.

Är störningar grund för vräkning/avhysning?

Störningar är en av de vanligaste grunderna för vräkning/avhysning och kanske den som är svårast att hantera. Det är viktigt att störda grannar redan från början uppmanas att dokumentera när störningar förekommer, i vilken omfattning och på vilket sätt de blir störda. Om störningarna inte upphör trots varning måste föreningen kunna bevisa att påstådda olägenheter och störningar förekommit för att det ska kunna gå att driva en process om förverkande/avhysning av bostadsrättshavaren eller hyresgästen. Det är ofta i det här skedet som det blir problem att komma vidare på grund av att dokumentation saknas eller att omkringboende inte vill vittna när ärendet till sist hamnar i domstol.

Det är också mycket viktigt att personen som får varningen förstår exakt vilket beteende som den måste sluta med för att undvika vräkning eller avhysning från bostadsrätten. Varningen har inte bara syftet att få stopp på störningen, utan också att informera om vad som händer om störningen inte upphör. Därför ska det stå helt klart vad det är för något som ska upphöra för att kunna gå vidare med nästa steg; förverkande och avhysning. Därför räcker det inte med att begära att någon ska sluta störa sina grannar, utan anmaningen ska ange vilket beteende som personen ska upphöra med; t.ex. festa och spela hög musik efter midnatt. Det ska även stå vad som händer om beteendet inte upphör; då kan personen riskera att bli vräkt/avhyst. Hur anmodan om att vidta rättelse utformas blir många gånger avgörande för hela den fortsatta processen. Utformas inte anmodan korrekt kan hela processen komma att behöva göras om för att kunna komma vidare vid fortsatt ohörsamhet.

Kontakta gärna en bostadsjurist redan när störningar uppstått för att få hjälp med rättelseanmaning. Juristen kan då hjälpa er på bästa sätt om ni sedan överväger att vräka en medlem (eller hyresgäst) på grund av störningar. Det är viktigt att rätt steg vidtas vid rätt tillfälle.

Andra grunder för vräkning/avhysning

Förutom störningar och avgifter som inte betalas finns det flera andra grunder för avhysning; otillåten andrahandsuthyrning, att lägenheten används på något annat sätt än avsett, vanvård/ohyra, att styrelsen inte ges tillträde till lägenheten i den utsträckning de har rätt till eller att lägenheten används för någon slags brottslig verksamhet. Att någon inte betalat hyra eller avgift i tid är en tydlig situation, men i övrigt är alla dessa grunder mycket svårbedömda och att föreningen följt formalia kan bli helt avgörande för utgången.

Det kan även krävas andra åtgärder i samband med en rättelseanmodan. Föreningen som anmodat till rättelse pga. vanvård behöver normalt själva försäkra sig om att rättelse skett. Styrelsen eller förvaltaren bör därför göra en besiktning av lägenheten för att säkerställa detta. Rättelseanmodan kan i sådana fall därför lämpligen innehålla en begäran om tillträde vid en viss tidpunkt.

Det finns många regler, och även tidsfrister, när det gäller varningsbrev. För att kunna göra gällande otillåten andrahandsuthyrning måste föreningen t.ex. ha anmodat om rättelse inom 2 månader från att styrelsen fick reda på uthyrningen. I vissa fall måste även socialnämnden få besked om rättelseanmodan.

Vi rekommenderar att föreningar tar hjälp för att hantera varningsbrev och uppsägningar. Våra experter här på Bostadsjuristerna ger råd, hjälper er med de tidsfrister som gäller för vräkning och avhysning och ser till att rättelseanmodan sker på ett korrekt sätt. Skulle det bli tvist om en vräkning eller avhysning av bostadsrättsinnehavare är vi föreningens ombud i domstol och hos myndighet.