Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

Vad bostadsrättslagen betyder för dig i 7 punkter

När man bor i bostadsrätt så bor man tryggt och har större frihet än om man hyr men också ett större ansvar. Ansvaret delar man med sin bostadsrättsförening. Hur man delar på ansvaret följer av föreningens stadgar och bostadsrättslagen. Hur dessa två förhåller sig till varandra kan ibland te sig oklart.

I bostadsrättslagen hittar man regler om hur en bostadsrättsförening ska organiseras och fungera. Vidare finns regler om bostadsrättsföreningens förhållande, ansvar och skyldigheter, gentemot sina medlemmar. Bostadsrättslagen innehåller alltså både föreningsrättslig lagstiftning och skyddslagstiftning för den enskilda medlemmen.

Enligt lagen har en förening frihet att bestämma sina egna regler men dessa får inte strida mot vad som följer av bostadsrättslagen. En bostadsrättsförening kan t.ex. inte inskränka en medlems rätt att använda sin egen bostadsrätt eller frånsäga sig ansvar för underhåll i större utsträckning än vad lagen tillåter. I de fall bostadsrättslagen och föreningens regler (stadgar) skiljer sig åt är det lagstiftningen som gäller. Undantagsfall finns, t.ex. att lagen uttryckligen anger att en viss sak får undantas i en bostadsrättsförenings stadgar eller i fall där föreningens regler är förmånligare för medlemmen. Föreningar har alltså frihet att vara generösare mot sina medlemmar än vad lagen stadgar.

I korthet kan man säga att om det uppstår ett problem och du har frågor så börjar du med att ta del av stadgarna. Beroende på frågeställning så kan även bostadsrättslagen behöva konsulteras. En duktig bostadsjurist kan hjälpa dig och din förening att tolka regelverket. Man måste dock komma ihåg att du genom att bli medlem i en bostadsrättsförening också gått med på att följa stadgarna. Dessa utgör ett slags avtalade villkor mellan dig och föreningen. Bostadsrättslagen hanterar bara de mest grundläggande frågorna kring bostadsrättsföreningar. Står det i stadgarna att man ska delta i städdag en gång i månaden och att alla ska ha blå dörrar så finns det ingen ledning att hämta i bostadsrättslagen utan du måste istället verka för att få stadgarna ändrade.

Vi kommer här att presentera sju olika exempel på områden där bostadsrättslagen är av avgörande betydelse för dig som boende i en bostadsrättsförening.

Ansvar för underhåll av yttre underhåll

1. Ansvar för yttre underhåll

Vem ansvarar egentligen för yttre underhåll och vart går gränsen för bostadsrättshavarens eget ansvar? Vem är exempelvis ansvarig för ytterdörrar och fönster i lägenheten? Enligt bostadsrättslagen är föreningen skyldig att hålla “lägenheten, huset och marken i gott skick”, om inte ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren har enligt lagen “skyldighet att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick” om inte något annat bestämts i stadgarna. Vissa saker som el- och vattenledningar undantas också om föreningen försett lägenheten med dessa. Bostadsrättslagen ger alltså bra vägledning när det gäller dessa frågor. Du ansvarar för lägenheten och föreningen för byggnaden, marken och övriga gemensamma utrymmen.

Ansvar vid större skador som vattenledningsskada och brand

2. Ansvar vid större skador som vattenledningsskada och brand

Vatten- och brandskador är fortfarande alltför vanliga och drabbas en lägenhet så drabbas i de flesta fall också närliggande lägenheter. Vem har ansvaret för större skador som dessa? I detta fall är det bra att känna till bostadsrättslagen för där finns regler för hur en sådan här situation ska hanteras. Enligt bostadsrättslagen är en bostadsrättshavare aldrig ansvarig för vatten- eller brandskador om man inte själv orsakat dem genom vårdslöst eller försumligt beteende. Man är också ansvarig för skada som någon annan, t.ex. din gäst eller hantverkare, orsakat.

Men oavsett vem som orsakat skadan så har i enlighet med vad som beskrivits ovan bostadsrättsföreningen ett övergripande ansvar och ska samordna när det gäller större skador som påverkar flera boende. Reparationsarbete kan behöva påbörjas skyndsamt och måste kunna initieras innan ansvarsfrågan kunnat lösas. En enskild medlem har också möjlighet att vidta egna åtgärder och senare kräva föreningen om inte föreningen tar sitt ansvar.

Vem ska hantera störande grannar?

3. Vem ska hantera störande grannar?

De flesta vet vilken dålig inverkan störande grannar kan ha på hur man trivs i sitt hem. Frågan som uppkommer är vem som är ansvarig för medlemmar som inte tar hänsyn? Bör man själv knacka på och hota med att medlemmen bör bli utkastad eller är det något som bostadsrättsföreningen bör ansvara för? Hur man hanterar ett första klagomål är väl helt upp till en själv men när det gäller grannar som under en längre tid och på ett allvarligare sätt beter sig illa och stör sin omgivning så är det bostadsrättsföreningen som ska ta ansvaret. Bostadsrättsföreningen har enligt bostadsrättslagen den juridiska möjligheten att hota med konsekvenser, i sista hand så kallat förverkande, d.v.s. att man förlorar rätten till sin bostadsrätt. Bostadsrättslagen innehåller regler både för vad en bostadsrättshavare har för skyldigheter samt detaljer för hur en förening ska gå till väga för att bli av med en oönskad bostadsrättsinnehavare. Det är också mycket viktigt att man följer reglerna i lagen så att man inte onödigtvis tappar sin rätt i en tvist.

Vad gäller vid renovering och ombyggnation?

4. Vad gäller vid renovering och ombyggnation?

Enligt lagen måste man ansöka hos föreningen om tillstånd innan man gör ingrepp i bärande konstruktioner, drar om vatten- och elledningar m.m. eller göra andra “väsentliga förändringar” i lägenheten. Att t.ex. tapetsera om eller byta ett golv är normalt sett inget som föreningen behöver godkänna. Ytskikt, dvs. vägg-, tak- och golvytor, liksom ev. fasta konstruktioner inne i lägenheten (t.ex. en väggmonterad bokhylla) är bostadsrättshavarens ansvarsområde. Vill man däremot flytta köket till vardagsrummet och toaletten in i klädkammaren måste man ansöka om tillstånd. Föreningen får sedan inte neka om åtgärden inte “är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Vad det omfattar är i viss mån otydligt men i dessa fall finns det praxis (rättsfall från hyresnämnder och domstolar) som ger bostadsrättshavare ganska stor frihet.

 Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?

5. Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?

Kanske känns det skönt att vara med i en förening där några personer sköter det mesta och dessutom verkar gilla att göra det. En situation kan uppstå där du upptäcker att ordföranden i din förening är en ”diktator” som bestämmer det mesta i minsta detalj. Kanske saknas insyn och man höjer avgifter på ett sätt som känns omotiverat, även i detta fall kan man få ledning i bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen innehåller regler för hur en bostadsrättsförening ska bildas och fungera. Fler regler hittar man i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar – som också gäller för bostadsrättsföreningar. Enligt dessa regler ska en bostadsrättsförening fungera utifrån demokratiska och transparenta principer. En styrelse måste bestå av visst antal medlemmar, vissa frågor får bara bestämmas av föreningen i sin helhet på stämma, medlemmar som är jäviga ska undantas från att delta i beslut o.s.v. Du som medlem har alltid möjlighet att utöva inflytande i din förening – eller varför inte ställa upp som kandidat inför nästa årsstämma.

Bostadsrättsföreningens möjlighet att gå in i min lägenhet?

6. Bostadsrättsföreningens möjlighet att gå in i min lägenhet?

Att okända människor går in i ens lägenhet utan förvarning eller kanske till och med när du inte är hemma är naturligtvis integritetskränkande. Ibland kan det kännas värre om det är en granne (någon i styrelsen) än en komplett främling. Kanske kräver bostadsrättsföreningen att hantverkare ska få tillgång till lägenheten när man inte är där. Enligt bostadsrättslagen har företrädare för föreningen rätt att komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Bostadsrättshavaren ska dock inte orsakas “större olägenhet än nödvändigt”. Detta betyder ändå inte att de har rätt att ”klampa in” hur som helst. Det måste handla om företrädare för föreningen d.v.s. den där nyfikna grannen som inte sitter i styrelsen – men hakar på ändå – har inte rätt att komma in i din lägenhet. Att man inte ska orsaka olägenhet ger dig också visst skydd. Väljer du att inte samarbeta har bostadsrättsföreningen faktiskt rätt att begära tillträde via kronofogden.

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

7. Vad gäller vid andrahandsuthyrning?

Många föreningar ogillar andrahandsuthyrning och i bostadsrättslagen sägs klart att man som bostadsrättshavare behöver föreningens tillstånd. Lagen säger också att man ska få tillstånd om man har skäl och föreningen inte har någon anledning att vägra samtycke. Vidare ska en andrahandsuthyrning alltid vara begränsad i tiden. Får man inte tillstånd kan man gå vidare och söka tillstånd hos hyresnämnden. Tillfälligt jobb på annan ort, prova på att bo med en partner eller att studera utomlands är skäl som exempelvis bör ge en rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Är man i den situationen att man vill hyra ut kan det kännas orättvist men regelverket syftar till att balansera olika intressen i föreningen. Man vill ha grannar som tar sitt ansvar. En hyresgäst i andra hand blir inte medlem i föreningen och är därför heller inte bunden av stadgarna, t.ex. att medverka städdagar (även om den som hyr ut bör kräva att hyresgästen uppfyller plikter i dennes ställe).

Förhoppningsvis har detta gett en klarare bild av bostadsrättslagen och stadgarnas funktion. Bostadsrättslagen är alltså regelverket för hur en bostadsrättsförening ska fungera. Det finns mycket tillgänglig information om bostadsrättsföreningar på nätet, i tidningsartiklar, från mäklare och på diverse hemsidor (som det kanske inte ens framgår vem som ligger bakom). Uppstår frågor så vänd dig till någon som är insatt i regelverket t.ex. en duktig bostadsjurist.

Kontakta oss gärna om frågor kring bostadsrättslagen


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Som medlem i en bostadsrättsförening kan man ibland känna sig maktlös. Bostadsrättslagen ger dig dock möjlighet att påverka både inifrån, genom aktivt medverkande på stämmor m.m., och ger dig skydd genom att begränsa föreningens makt på vissa områden. Om du får problem med din bostadsrättsförening så hjälper vi här på Bostadsjuristerna dig gärna att försvara dina rättigheter. Vi följer noga alla lagändringar och all praxis (beslut och domar) som kommer ut inom området och alla våra jurister är experter med bred erfarenhet. Ofta kan det vara så att man inom bostadsrättsföreningens ledning inte heller riktigt vet vad som gäller. Låt oss boka ett möte och sitta ner med dig och din bostadsrättsförening och hitta en lösning i enlighet med vad som står i bostadsrättslagen och som känns som en bra kompromiss för alla inblandade. Denna metod har vi funnit fungerar bäst (och så slipper man för all framtida försöka undvika styrelsen i trappuppgången).