Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

Vad är fackmannamässigt utförande – De 8 vanligaste frågorna

I Sverige har vi höga krav på vårt boende, kanske först och främst beroende på det mestadels samarbetsovilliga klimatet. Medan det på varmare breddgrader räcker med enkelglas och inte spelar så stor roll att det inte är helt tätt under dörren så behövs det i Sverige en helt annan standard för att du under vinterhalvåret ska kunna känna dig helt bekväm inomhus. Svenskar är dessutom kända för att vara trendsäkra och den renoveringsiver som råder gör att det även ställs höga krav på innanmätet. Med jämna mellanrum sveper nya trender över landet och plötsligt skaffar både grannarna till höger och vänster utekök och spabad eller bygger ut. Alla vill uppgradera och många som säljer ser till att renovera precis innan för att göra större vinst. Byggbranschen växer och kvaliteten på både nyproduktioner och olika entreprenader varierar kanske mer än någonsin.

Vad kan då du som konsument kräva när det gäller standarden på en fastighet som du vill köpa? Vad kan du ställa för krav vid en entreprenad? Den minimistandard som finns för att skydda konsumenten återfinns främst i konsumenttjänstlagen (KtjL) men regler hittas också bl.a. i Köplagen (KöpL) och Jordabalken (JB). I konsumenttjänstlagen står att en näringsidkare ska utföra en tjänst fackmässigt samt med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intresse och samråda med denne i den utsträckning som krävs. Vad som sammantaget avses i reglerna är att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Vad betyder då detta begrepp och vilka problem uppstår när denna standard inte nås? Vi kommer här att diskutera de vanligaste frågorna som ställs när det gäller begreppet fackmannamässigt.

Vad betyder fackmannamässigt?

1. Vad betyder fackmannamässigt?

Vad betyder egentligen fackmannamässigt? Enligt en allmän definition så innebär det att ett arbete ska utföras på ett sådant sätt som normalt kan förväntas av en seriös fackman. Kravet kopplas alltså till de krav på kompetens som krävs inom den aktuella branschen. En snickare ska följa tillämpliga branschregler, en tapetserare sin branschstandard, en golvläggare sin branschs bestämmelser osv. Det handlar om att ett arbete ska utföras på ett sakkunnigt och yrkesmässigt sätt. Som synes är definition inte alldeles tydlig och problem uppstår när olika aktörer har olika uppfattning om vad som egentligen är fackmannamässigt. Vad som säkert kan sägas är dock att det inte handlar om att det behöver vara en yrkesverksam hantverkare som utför arbetet. Är du händig och själv kan göra ett jobb på ett professionellt sätt så kan det visst vara fackmannamässigt utfört. Det handlar heller inte om att det ska se snyggt ut, utan fokus ligger på funktion. Så länge ett badrum fungerar som det ska och inte medför någon skada kan det vara fackmannamässigt byggt trots att du tycker att det ser fult och till och med lite slarvigt ut. Tyvärr tycker ofta entreprenörer att begreppet betyder minsta godtagbara standard medan du menar att det ska innebära hög kvalitet.

Måste man avtala att ett arbete ska vara fackmannamässigt?

2. Måste man avtala att ett arbete ska vara fackmannamässigt?

Hur kan du försäkra dig om att ett arbete utförs på ett fackmannamässigt sätt? Förlorar du rätten att kräva denna standard om det inte skrivs in avtalet? Ett avtal är en överenskommelse mellan två parter och kan egentligen innehålla vad som helst. Det finns inget krav på att ett avtal ska eller ens bör innehålla en klausul om att ett arbete ska utföras på ett fackmannamässigt sätt. Du har det här skyddet genom lagstiftningen. Skulle kravet inte finnas med i ett avtal förlorar du inte rätten att kräva att ett arbete ska uppfylla kravet på fackmässighet. Att skriva in det i ett avtal är dock naturligtvis ett sätt att skaffa sig ännu ett lager av skydd. Utförs ett arbete inte på ett tillfredsställande sätt kan man då för det första hävda att det är ett avtalsbrott.

Hur vet man att en renovering är utförd på ett fackmannamässigt sätt?

3. Hur vet man att en renovering är utförd på ett fackmannamässigt sätt?

Detta problem uppstår ofta när man köper bostad. Hur ska du kunna försäkra dig om att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Säljare lockar ofta med att kök och badrum är nyrenoverade. Med rätt styling och mjukt ljus ser det fantastiskt fint ut och du ser genast framför dig fredagsmys, bullbak och romantiska kvällar i det nyinstallerade badkaret som är stort nog för två. Vad kan väl vara tråkigare än att du efter tre månader upptäcker att det fuskats med kvaliteten på renoveringen. Istället för mysiga hemmakvällar och “halvåtta hos dig” får du en räkning på reparationer som gör att snabbnudlar och bruna bönor blir ett ovälkommet måste på menyn. Få privatpersoner kan själva bedöma om en renovering eller tillbyggnation utförts på yrkesmässigt sätt. Anlita därför gärna en besiktningsman som har den branschkunskap som krävs för att göra en tillförlitlig bedömning.

Kan en besiktningsman garantera att ett arbete är fackmannamässigt?

4. Kan en besiktningsman garantera att ett arbete är fackmannamässigt?

Om du då gör allt rätt och anlitar en besiktningsman som säger att allt ser bra; innebär detta någon slags garanti? Tyvärr finns det ingen möjlighet för besiktningsmän att lämna någon garanti att ett arbete är utfört fackmannamässigt enligt lagens mening. Det kan finnas delade meningar och olika standarder till och med i samma bransch för vad som egentligen är tillräckligt bra för att få kallas för ”fackmässigt”. När det gäller en juridisk tvist mellan en köpare och säljare eller kund och entreprenör har besiktningsmannens utlåtande endast bevisvärde, det utgör ingen absolut sanning. Samtidigt; desto större kompetens och erfarenhet den du anlitat har desto större tilltro sätts normalt till utlåtandet.

Innan du anlitar någon bör du alltså noga undersöka besiktningsmannen kompetens och bakgrund. Det är också viktigt att förstå att en värderingsman och en besiktningsman inte är samma sak. Fastighetsvärderarens jobb är att bedöma om ett pris är marknadsmässigt. Sannolikt kommer denna att påpeka om en renovering är dåligt utförd då det påverkar värderingen, men detta i sig säger ingenting om den är fackmannamässigt utfört eller inte. Man behöver alltså en byggteknisk undersökning av någon med byggingenjörsexamen eller motsvarande. Inom besiktningsbranschen marknadsför man sig också ofta med olika auktoriseringar och certifieringar, vilka naturligtvis är ett plus, men kom ihåg ingen av dessa ger någon 100-procentig garanti för att du får rätt i en tvist.

Vad händer om en besiktningsman underkänner ett arbete?

5. Vad händer om en besiktningsman underkänner ett arbete?

Vad händer då om en besiktningsman underkänner ett visst arbete? Som förklarats ovan innebär det inte automatiskt att du får rätt. En hantverkare är i sig inte en byggexpert och det är heller inte ovanligt att de vid en tvist själva anlitar oberoende besiktningsmän som kanske gör en annan bedömning än din besiktningsman. Att en besiktningsman underkänt ett arbete ger dig dock ett bättre förhandlingsläge. Kanske kan du förhandla till dig ett lägre pris eller så går entreprenören äntligen med på att korrigera ett arbete som du (och din besiktningsman) inte anser har utförts på rätt sätt.

Kan ett ej fackmannamässigt utfört arbete vara ett dolt fel?

6. Kan ett ej fackmannamässigt utfört arbete vara ett dolt fel?

När man köper hus eller bostadsrätt har man en så kallad undersökningsplikt. Du bör alltid anlita en besiktningsman för att försäkra dig om att du uppfyllt denna plikt. Dolda fel är fel som du, inte ens om du uppfyllt din undersökningsplikt, haft möjlighet att hitta. Felet ska också vara av ett sådant slag att det inte bör förväntas i en sådan bostad som du köper. Läckande vattenledningar är naturligtvis ett dolt fel (om det inte finns tydliga tecken som fuktfläckar) i ett nybyggt hus, men när en fastighet börjar komma upp i åren är det inte lika självklart. Dessutom bör felet påverka bostadens marknadsvärde negativt. Som svar på frågan så är alltså inte ett ej fackmannamässigt utfört arbete alltid ett dolt fel. Det kan vara helt uppenbart att en renovering inte utförts på ett proffsigt sätt, men för att det ska vara ett dolt fel måste uppfylla alla de krav som gäller och det finns ingen automatisk koppling till fackmannamässighet. Man bör också komma ihåg att standarden för vad som är fackmannamässigt måste bedömas utifrån den branschstandard som gällde när arbetet utfördes.

Vem har bevisbördan för att ett arbete är fackmannamässigt utfört?

7. Vem har bevisbördan för att ett arbete är fackmannamässigt utfört?

Vad du som konsument tycker är en godtagbar standard är subjektivt och kan skilja sig ganska mycket från vad som är objektivt godtagbart dvs. vad som kvalificerar sig som fackmannamässigt. Om en tvist uppstår vem är det då som ska bevisa att ett arbete är fackmannamässigt utfört? Allmänt sett ligger det på dig att ett arbete inte håller måttet om du hävdar detta. Detta gör du genom att som ovan diskuterats anlita expertis. En bostadsjurist vet vilka beviskrav som gäller och vad ett besiktningsutlåtande bör innehålla och kan också hjälpa dig att hitta rätt besiktningsman.

Är ett arbete som utförts enligt avtal alltid fackmannamässigt?

8. Är ett arbete som utförts enligt avtal alltid fackmannamässigt?

Vid entreprenadtvister hävdar hantverkare ibland att de utfört ett arbete helt enligt din beställning och att det därför är fackmannamässigt utfört. Eller att det inte spelar någon roll hur det är med den saken när det är du som lagt beställningen och därför också ansvarar för resultatet. Detta är inte hållbara argument. Entreprenören har enligt reglerna en skyldighet att ta tillvara ditt intresse och samråda med dig och avråda från lösningar som inte är fackmässiga. Det här betyder att om du hittar på något byggnadstekniskt helt tokigt för ditt uterum bör entreprenören utifrån sin yrkeskunskap vänligt men bestämt avråda dig.

Låt oss svara på era frågor avseende fackmannamässigt utförande


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Alla som jobbar hos oss är specialiserade på bostadsjuridik med bred erfarenhet inom området. Vi är också en mindre byrå med tätt samarbete mellan våra jurister och andra anställda. Hos oss får du inte bara en utan två kontaktpersoner som är insatta i ditt ärende och täcker upp för varandra när någon är frånvarande. Vi utmärker oss genom djupgående kunskap, engagemang, servicetänkande och tillgänglighet. Hos oss får du ett professionellt bemötande med djup förståelse för den mänskliga faktor som alltid är inblandade när det gäller något så personligt som människors boende. Vi skulle vilja påstå att när vi säger att vi utför fackmannamässigt arbete så har vi samma krav som du – högsta kvalitet.