Tillstånd och bygglov för ombyggnation i bostadsrätt

Bostadsrättshavare älskar möjligheten att renovera och bygga om! Det är inne idag med utformning av bostad utifrån eget tycke och smak. Just nu är det t.ex. populärt med öppna planlösningar. Det är vanligt att man vill flytta köket från ett litet rum till ett större rum med bättre ljus eller skapa en öppen planlösning genom att ta ner väggar mellan kök och vardagsrum. Förändringar av större dignitet kräver dock tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse och vissa fall även bygganmälan eller bygglov från kommunen. Att en medlem har fått bygglov innebär emellertid inte att man får börja bygga enligt bygglovet, och inte heller att styrelsen måste godkänna ingreppet.

1. Tillstånd från föreningen

Enligt lagstiftningen är det inte alla åtgärder som kräver tillstånd utan det står att bostadsrättshavaren inte får utföra väsentliga förändringar utan styrelsens godkännande, vilket innefattar åtgärder i lägenheten som:
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Allmänt kan sägas att en medlem kan renovera sitt badrum och kök som den vill så länge det görs på ett fackmannamässigt sätt, men att ändringar av vatten- och avloppsanslutningar kräver styrelsens godkännande. Icke bärande väggar (för den där ljusa öppna planlösningen) får tas ner, medan bärande väggar kräver tillstånd. Elarbeten får utföras så länge en behörig tekniker används, medan förändringar/borttagande av element eller ventiler kan kräva styrelsens tillstånd om de ingår i bostadsrättsföreningens system.

För de åtgärder som kräver styrelsens godkännande får de dock inte säga nej utan saklig grund vilket enligt lagstiftningen föreligger om åtgärden är till “påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Denna lite otydliga regel orsakar tyvärr många missförstånd och onödiga konflikter. Gäller det förändringar inne i en lägenhet, inom det område som medlemmen har underhållsansvar för, ska styrelsen i regel godkänna förändringen.

När en medlem vill renovera och bygga om ska den skicka in en ansökan till föreningen där det detaljerat beskrivs vad som ska göras. Även för åtgärder som inte kräver tillstånd från föreningen föreligger det i många bostadsrättsföreningar en informationsplikt för byggåtgärder. Styrelsen ska sedan ta ställning till ansökan. Det är medlemmen som har ansvaret för att det finns tillräckligt underlag. Om väggar ska rivas, särskilt om dessa är bärande, behövs en fullständig byggteknisk lösning. Om kök ska flyttas, behövs beskrivning av hur vatten, avlopp och ventilation ska byggas om. Ett fullgott underlag utvisar inte bara lägenhetens tekniska lösningar, utan även aspekter som har med åtgärdens påverkan på byggnaden i övrigt att göra. Om fullständigt underlag saknas har styrelsen rätt att neka med hänvisning till just detta.

Å andra sidan om det finns ett fullgott underlag faller bevisbördan på föreningen, om den vill säga nej, att visa att de av medlemmen önskade åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet. I ett rättsfall hade en föreningsstyrelse nekat en större ombyggnation. Medlemmen gick dock ändå vidare och genomförde bygget. Det resulterade i att föreningen stämde medlemmen vid tingsrätten och begärde att han skulle återställa lägenheten i ursprungligt skick. Domstolen ansåg dock att medlemmen inte hade gjort något som skadade föreningen eller föreningens byggnad, varför den ombyggda lägenheten fick vara kvar i det ombyggda skicket. Detta visar hur viktigt det är att en styrelse har rätt kunskap om var gränserna går för deras beslutanderätt. Genom att anlita juridisk expertis som kan bedöma om ett tillstånd borde beviljas slipper föreningen hamna i onödiga, fruktlösa konfliktsituationer med medlemmar eller få hjälp med att skaffa tillräckligt underlag för att kunna neka.

Vad gäller yttre åtgärder, inom det område som bostadsrättsföreningen ansvarar för, har dock föreningen mycket större beslutandefrihet. Om en medlem vill göra något utanför sin lägenhet, t.ex. bygga balkong, eller ändra i något som föreningen har underhållsansvaret för, t.ex. rökkanaler, har föreningen alltså alltid rätt att säga nej till ansökan. Föreningen behöver inte ens motivera sitt beslut. Föreningen behöver heller aldrig gå med på att en medlem vill bygga in sin del av trapphuset till en större hall, att någon vill bygga ut sin lägenhet till en del av vinden, eller för den delen att bygga något på fasaden, på gården eller på taket. I vissa fall krävs till och med ett stämmobeslut eller hyresnämndens godkännande för en sådan byggnation.

2. Bygglov eller bygganmälan

Vissa förändringar i lägenheter kan, utöver tillstånd från bostadsrättsföreningen, också kräva bygganmälan eller bygglov från kommunen. Bygglov krävs normalt sett för t.ex. nya balkonger, fönsterbyten (om utseendet förändras), utökad bostadsyta, ändrad användning av en yta (t.ex. från lokal till bostad, eller tvärtom). Bygganmälan krävs för t.ex. ingrepp i bärande väggar, omdragningar av avlopp/stamledningar, ändringar i ventilationssystemet, installation av eldstad osv. Mer information om bygglov och bygganmälan hittar man på kommunens hemsida.

Notera att även i de fall då styrelsen lämnar sitt godkännande för exempelvis en balkongbyggnation kan det ändå krävas ett beslut på en föreningsstämma eller godkännande från hyresnämnden.

3. Avtal med byggare och förening

När en medlem fått nödvändigt tillstånd och bygglov och ska göra större byggnationer, som påverkar eller kan påverka fastigheten utanför lägenheten, är det vidare viktigt att ett avtal skrivs mellan medlemmen och bostadsrättsföreningen. Detta avtal säkerställer föreningens rättigheter om något skulle hända under eller efter byggnationen.

Vi bistår gärna med rådgivning till styrelsen avseende tillstånd, bygglov och upprättande av avtal.