Problem vid nyproduktion

De flesta som köper bostadsrätt i en nyproduktion förväntar sig ett problemfritt boende med bra garantier. Till skillnad från boende i äldre föreningar ser du fram emot att slippa risken för oväntade avgiftshöjningar, kostnader på grund av uppskjutet underhåll av tidigare snåla styrelser eller gammalt groll mellan grannar. När den nya styrelsen i en nybildad bostadsrättsförening tar vid efter den tillfälliga byggstyrelsen kan det dock finnas en rad komplicerade frågor av helt annan karaktär att ta tag i.

Vad gäller egentligen för ett nybyggt hus?

För nyproducerade bostadsrätter är det viktigt att som köpare förstå vilka avtalsförhållanden som gäller. Det är bostadsrättsföreningen i sig som beställer byggentreprenaden och har ett avtal med byggföretaget. Du i din tur får lägenheten upplåten på dig från bostadsrättsföreningen och har alltså själv inget avtalsförhållande med byggherren. Det betyder att du måste gå genom föreningen med alla slags klagomål eller krav som du kan tänkas ha gällande din bostadsrätt. Undantagsvis, om du köpt tillval till din lägenhet utöver vad som finns med i föreningens beställning, kan det finnas ett direkt avtalsförhållande mellan dig och byggföretaget. Du bör då ha skrivit på ett separat avtal för just dessa delar.

I föreningen sitter till en början en s.k. interimistisk eller byggstyrelse som ofta består av företrädare för byggbolaget. I anslutning till att de boende flyttat in brukar en stämma hållas där de boende väljs in i styrelsen, samtidigt som det ska röstas om ansvarsfrihet för den gamla styrelsen.

Andra gånger kan det vara så att byggstyrelsen sitter kvar en längre tid efter inflyttning och det blir då svårt att skilja styrelsen från byggbolaget, särskilt då den byggande styrelsen vanligtvis har en stark koppling till byggbolaget. Det i sig kan innebära att byggstyrelsen ofta inte har föreningen och medlemmarnas långsiktiga bästa intresse i tankarna när den fattar beslut innan de boende flyttar in. Många tillträdande nya styrelser har kunnat konstatera att kostnaderna är underskattade, att arbetet med att avhjälpa fel tar alldeles för lång tid – eller inte utförs alls. Avtalet med byggföretaget visar sig vara dåligt skrivet och det nödvändiga slutbeskedet från kommunen interimistiskt. I många fall visar sig också stadgarna vara utformade på sätt som inte är ändamålsenliga i längden. De boende medlemmarna kan dessutom ha skadeståndskrav mot föreningen. Det är heller inte ovanligt att avgifterna är satta alldeles för lågt, att besiktningar inte utförts av opartiska aktörer eller att dessa inte följts upp ordentligt.

Skaffa stöd till den nya styrelsen

För ledamöter i en nybyggd bostadsrättsförening är det alltså mycket att sätta sig in i och ta tag i. Trots detta är styrelsens ansvar för den löpande förvaltningen redan från dag ett lika stort som i etablerade föreningar. Det kan vara jobbigt med många grannar som klagar på fel och brister i lägenheterna, många felavhjälpanden som pågår och svårförståeliga ekonomiska upplägg som genomförts under byggstyrelsens ledning. Det är heller inte ovanligt att handlingar har försvunnit under byggtiden eller att byggbolagets företrädare är svåra att få kontakt med. Det är alltså mycket viktigt att medlemmarna inte i blindo ger ansvarsfrihet till den byggande styrelsen vid den första årsstämman (vilket annars är det som vanligtvis sker). Har den byggande styrelsen fått ansvarsfrihet är det mycket svårare att i efterhand att komma till rätta med eventuell skada som byggstyrelsen kan ha vållat föreningen. Den förvägrade ansvarsbefrielsen kan bli föreningens och medlemmarnas bästa verktyg för att kunna komma tillrätta med alla kvarstående problem som interimsstyrelsen lämnat efter sig.

På grund av bostadsrättsföreningens kooperativa karaktär och de avtalsförhållanden som gäller är det dock oftast varken lämpligt eller möjligt för en enskild medlem att driva en fråga själv. När förtvivlade medlemmar, som känner besvikelse över att det nybyggda boenden inte alls är så problemfritt som utlovat, kontaktar Bostadsjuristerna råder vi dem att fokusera på att styrelsen så snabbt som möjligt får det juridiska stöd som den behöver. Tidsfaktorn kan vara kritisk i sammanhanget.

Vi här på Bostadsjuristerna har jobbat med många styrelser i nybyggda föreningar där vårt uppdrag till att börja med varit att reda ut vad som gäller. Vem ska egentligen reklamera fel till vem? Vilka ska närvara på besiktningar? Vad innebär interimistiskt slutbesked? Varför har föreningen köpt ett aktiebolag? Hur ska boendestyrelsen enklast hantera alla garantifel? Vad betyder egentligen ansvarsfriheten för den f.d. styrelsen? Vilka handlingar har föreningen rätt att få ut från byggstyrelsen? En icke fungerande kommunikation med en interimsstyrelse kan orsaka frustration och känsla av hopplöshet. Som ombud för föreningen kan vi hjälpa styrelsen med råd om hur ni ska göra för att på bästa sätt ska ta över styrelsearbetet och hur ni ska göra för att få insyn i föreningens ekonomi, entreprenadavtal, garantier o.s.v. Vi besvarar alla frågor och skapar ordning i nybyggnationskaoset.