Ordförande i bostadsrättsförening – de fem vanligaste misstagen

I Sverige finns det närmare 30 000 bostadsrättsföreningar och följaktligen ett stort antal personer som innehar uppdrag som ordföranden i dessa. Att vara ordförande i en bostadsrättsförening är ett ansvarsfullt uppdrag och en engagerad och kompetent ordförande kan göra stor skillnad i en förening. I de flesta fall är det också ett utvecklande uppdrag att vara ordförande i en förening. Du får t.ex. visst inflytande över din boendemiljö, tillfälle att lära känna dina grannar bättre och dessutom vanligtvis ett arvode. Förhoppningsvis blir du också både omtyckt och respekterad. Det förhållandevis stora ansvar som följer med ordförandeskapet är dock något som kan avskräcka många från att kandidera. Styrelsen och ordföranden kan personligen hållas ansvariga om de inte följer den lagstiftning som gäller för en bostadsrättsförenings verksamhet. Viktigt att komma ihåg är att det i de flesta fall krävs att en styrelse eller en ordförande agerat vårdslöst, oaktsamt eller direkt har brutit mot en bestämmelse för att ett personligt ansvar ska aktualiseras. Med rätt stöd och kunskap är dock riskerna försumbara med att sitta i en bostadsrättsförenings styrelse och att axla ordförandeskapet.

Här följer de fem vanligaste misstagen som ordföranden i en bostadsrättsförening gör.

Ordföranden agerar solo och uppfattas om auktoritär

1. Ordföranden agerar solo och uppfattas om auktoritär

I mindre föreningar är det inte ovanligt att ordföranden har en stor arbetsbörda och hanterar de flesta vardagssituationer själv, kanske till den grad att han/hon kan uppfattas som auktoritär. Det kan t.ex. förekomma att ordföranden håller så hårt i föreningens ”plånbok” att det hämmar föreningens verksamhet. Att ha god kontroll över föreningens ekonomi är väsentligt men det ska för den skull inte “snålas” till den grad att föreningen riskerar att inte kunna uppfylla sina skyldigheter. Det är angeläget att ordföranden och styrelsen är omsorgsfulla och vinnlägger sig om att vidmakthålla en god ekonomi i föreningen vilket fordrar relevant kunskap. De flesta styrelsemedlemmar är lekmän när det kommer till fastighetsförvaltning och de juridiska regelverk som styr en bostadsrättsförening. Mindre föreningar upplever ofta att de saknar ekonomiskt utrymme att skaffa extern hjälp. Istället använder sig ordföranden av Google eller en “allmän känsla” och fattar möjligen själv mindre välgrundade beslut.
När det gäller ordningsregler är det lätt att en aktiv ordförande uppfattas som auktoritär. Ibland kan gränsdragning mellan ett stort engagemang och ”övervakning” upplevas som flytande. Alla medlemmar har olika utgångspunkt och känslighet när det gäller t.ex. störningar. För att undvika onödig irritation och även göra det lättare för ordföranden att sköta sitt arbete är det viktigt att gällande ordningsregler finns dokumenterade och att alla boende är väl informerade om dessa.

Ordföranden delegerar inte

2. Ordföranden delegerar inte

Det är dock inte alla ordföranden som en gång drömde om att komma in på Polishögskolan och nu istället agerar som bostadsrättsföreningens ordningsman. I vissa fall har ordföranden gjort misstaget att inte delegera ansvar till andra ledamöter och ofrivilligt sas fått ta på sig onödigt stort ansvar och tillika arbetsbörda.

Styrelsen i sin helhet är gemensamt ansvarig för hur en bostadsrättsförening och dess fastighet sköts och kan inom sig utse ansvariga för olika områden. Det är viktigt att man inom en styrelse diskuterar och delar upp vem som gör vad och även att alla fått den kunskap som behövs för att sköta sina respektive uppgifter. Sker ingen uppdelning av ansvaret faller detta i princip på ordföranden vilket kan leda till en orimlig belastning för denne. Det är värt att notera att det enligt regelverket i lagen om ekonomiska föreningar ska finnas minst tre styrelsemedlemmar men det finns inget som hindrar att styrelsen består av fler. Hur många styrelsemedlemmar varje enskild bostadsrättsförening ska/kan ha följer av stadgarna.

Även i mindre bostadsrättsföreningar kan det vara lämpligt att ha en större styrelse för att inte arbetsbördan för varje ledamot ska bli för stor och att utnyttja suppleanter till mer än att bara delta i möten när en ordinarie dito har förhinder. Det finns även möjlighet att delegera ansvar till utomstående, t.ex. en förvaltare, men då är det viktigt att dessa har ett tydligt uppdrag och de befogenheter som krävs – vilket lämpligen styrs upp genom ett väl formulerat avtal.

Ordföranden är osäker på sina befogenheter/ansvar

3. Ordföranden är osäker på sina befogenheter/ansvar

En vanlig fråga angående ordföranden i bostadsrättsföreningar är vilka befogenheter denne egentligen har? Hur mycket förväntas han eller hon göra? Vilka särskilda uppgifter åvilar denne?

Ordförandens roll är egentligen inte så speciell som många tror. Den främsta uppgiften ordföranden har är att kalla till styrelsemöten och leda dessa. Ordföranden är sammankallande. Det är också ordföranden som tillsammans med ytterligare en ledamot ska justera styrelsens mötesprotokoll. Dessutom är det ordföranden som har utslagsröst vid en omröstning med lika antal röster. I övrigt är ansvaret i praktiken solidariskt dvs. alla styrelsemedlemmar har ett gemensamt ansvar.

Ordföranden tar för lite ansvar

4. Ordföranden tar för lite ansvar

Medan vissa ordföranden med glädje tar på sig ansvar för allt från att cyklar ska parkeras på en rak linje till att sköta föreningens bokföring så tar samtidigt vissa ordföranden för lite ansvar. Framförallt brister detta när de inte sköter sin sammankallande uppgift. Det ingår också att kalla till möten vid behov om särskilda problem eller frågor uppkommer. Detta kan leda till att styrelsen inte utför viktiga arbetsuppgifter som t.ex. att det inte kallas till årsstämma i tid. Sköter inte en ordförande sin uppgift att driva styrelsearbetet framåt kommer sannolikt många av styrelsens uppgifter att bli eftersatta, kanske till den grad att styrelsen kan anses ha agerat oaktsamt.

Ett annat sammanhang där ordföranden (i egenskap av representant för styrelsen) anses ta för lite ansvar är när det gäller störningar. Kanske vill du som ordförande inte framföra klagomål mot grannar som du känt i många år eller till och med anser vara dina vänner. Det kan uppfattas som frustrerande för medlemmarna om en ordförande inte ”tar tag” i beteenden som uppfattas som störande eller för den delen gör skillnad på olika medlemmar. Återigen är det i dessa situationer viktigt att det finns klara regler och rutiner för hur störningar ska hanteras och att hela styrelsen engageras i arbetet.

Att vid behov söka extern hjälp av en bostadsjurist är ett sätt att se till att allt går rätt till så att föreningen t.ex. inte förlorar möjligheten att förverka en bostadsrätt på grund av formfel (dvs. bli av med en störande medlem som vägrar bättra sig). Extern hjälp i en sådan situation kan också vara ett sätt att undvika onödiga interna slitningar i föreningen.

Ordföranden agerar vårdslöst

5. Ordföranden agerar vårdslöst

Det kanske allvarligaste misstag en ordförande kan göra är att agera vårdslöst. Som tidigare nämnts är en grundläggande förutsättning för ansvar att ordföranden agerat vårdslöst dvs. på ett sätt som en normalt aktsam människa inte skulle ha gjort. Vad som är vårdslöst eller oaktsamt beror på omständigheterna i varje enskild situation men handlar oftast snarare om inaktivitet istället för aktivitet dvs. att styrelsen och ordföranden inte gjort vad de ska. Exempelvis kan styrelsen bli ansvarig till följd av att snö inte skottas från taket, att brandskyddsföreskrifter inte följs eller att trasiga gungor inte lagas och detta leder till olyckor. Det finns fall där styrelser blivit åtalade för vållande till annans död på grund av att den brustit avseende sitt fastighetsägaransvar. Andra situationer där styrelsen kan dömas till ansvar inkluderar felaktigt förda medlemsförteckningar, felaktig medlemsprövning, felaktigt beslutsfattande (t.ex. för få ledamöter för ett visst beslut) samt diskriminering av vissa medlemmar.

Kontakta oss gärna med dina frågor som ordförande i bostadsrättsförening

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Rätt stöd och kunskap minimerar riskerna och gör arbetet som ordförande i en bostadsrättsförening precis så givande och roligt som det bör vara. Just det slags stöd erbjuder vi här hos Bostadsjuristerna. Att jobba med små och mellanstora bostadsrättsförening och stödja styrelser och ordföranden i deras arbete är vår nisch. Vårt personliga intresse och passion för detta har på kort tid lett till att vi blivit en av Stockholms ledande advokatbyråer inom bostads- och fastighetsjuridik. Vi erbjuder skräddarsytt stöd som passar för just er bostadsrättsförening från att skriva stadgar och hålla informationsmöten för medlemmar till att sitta med på styrelsemöten och hantera ärenden avseende störningar inom föreningen. Särskilt för nya ordföranden är det ovärderligt att ha en juridisk kontakt att söka hjälp av i jobbiga situationer och hos oss får alla klienter en särskild kontaktperson – en egen bostadsjurist.