Köpares hävning av fastighetsköp – De 5 vanligaste misstagen

Ibland går fastighetsaffärer helt fel. Drömmen blir en mardröm och du vill inget hellre än att häva köpet och istället komma vidare med ett nytt, bättre köp.

Innan du skrivit din namnteckning på avtalet har du alltid rätt att ångra dig (även om mäklare och säljare signalerar något annat). Först när ett avtal är påskrivet är köpet ett köp och bindande i juridisk mening.

För att kunna häva ett avtal krävs ett så kallat avtalsbrott av allvarligare karaktär. Det innebär, enkelt uttryckt, att någon av avtalsparterna i hög grad inte uppfyllt vad man kommit överens om. För säljaren i en fastighetsaffär kan hävning i praktiken endast komma i fråga om köparen inte betalar köpeskillingen. I denna artikel tar vi därför bara upp hävning från köparens sida och de 5 vanligaste misstag som missnöjda köpare gör i samband med hävning av fastighetsköp.

Saknar grund och tror att det är lätt att häva

1. Saknar grund och tror att det är lätt att häva

I dagens samhälle förutsätter konsumenter att kunna ångra lämna tillbaka det vi köpt inte bara när det är något fel utan även när vi ångrat oss. Vi räknar med att det finns en möjlighet till s.k. öppet köp och de flesta butiker tillhandahåller också en sådan möjlighet. Vid fastighetsköp är hävning av avtalet inte något att räkna med. Naturligtvis är det få (om någon) som tror att man kan häva ett fastighetsköp bara för att man ändrat sig, men nog borde man ändå kunna häva ett köp om huset visar sig vara fullt med vägglöss eller det upptäcks en vattenskada i badrummet? Hävning av fastighetsköp är dock inte någon enkel process och det absolut största misstaget köpare gör är att tro att det är lätt att häva ett fastighetsköp.

Regler om hävning av fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB) och där sägs att det måste handla om omständigheter av väsentlig betydelse. I grova drag kan hävning av fastighetsköp komma i fråga i tre olika situationer:

För det första om fastigheten skick försämrats kraftigt mellan det datum då köpeavtalet undertecknades och det datum då du fick tillträde. Ansvaret för en fastighet kvarstår på säljaren tills dess att köparen får tillträde dvs. får nycklar och kan flytta in. Skulle huset brinna ner eller det kommer en kraftig storm och blåser bort hela taket skulle en begäran om hävning sannolikt vara välgrundad.

För det andra kan en köpare försöka häva ett köp om det framkommer kraftiga dolda fel på fastigheten. Vad som komplicerar det hela här är att det inte bara räcker med fel, utan dessa måste bedömas vara dolda fel dvs. fel som du inte hade någon möjlighet att upptäcka genom undersökning och som heller inte kan förväntas med tanke på husets skick, ålder och standard. En köpare har en undersökningsplikt och frågan som ställs är då om du uppfyllt denna plikt. Att bara anlita besiktningsman räcker inte. Ett besiktningsutlåtande kan ge dig ett bra underlag att utgå ifrån, men besiktningsmannen kan inte fullgöra din undersökningsplikt åt dig.

Vidare kan det också handla om situationer då säljaren lovat olika saker som t.ex. att huset är helt mögelfritt. Som köpare ska du kunna lita på säljarens utfästelser. Stämmer inte dessa kan det vara fråga om ett dolt fel. Nästa fråga är då om felet är att ses som ett kraftigt dolt fel för att det ska anses föreligga ett väsentligt avtalsbrott. I de allra flesta fall bedöms den rimliga påföljden vid dolda fel vara att säljaren måste betala någon slags ersättning, antingen nedsättning på priset eller kostnaden för att åtgärda felet, inte att köpet kan hävas.

För det tredje kan hävning komma i fråga vid allvarliga rättsliga fel som t.ex. att fastigheten är belagd med några slags nyttjanderätter eller inteckningar som du som köpare inte var medveten om. Köper du en jordbruksfastighet för att föda upp mjölkkor och det visar sig att 75 procent av marken är utarrenderad lär detta vara ett så väsentligt avtalsbrott att det kan ligga till grund för hävning.

Det är alltså inte alls lätt att häva ett fastighetsköp, utan det gäller att ha rätt grund för hävningen och det måste vara fråga om ett fel av tillräckligt allvarlig karaktär. Det får generellt ses som svårt att få ett fastighetsköp hävt.

Går direkt på hävning och ådrar sig skadeståndsskyldighet

2. Går direkt på hävning och ådrar sig skadeståndsskyldighet

Som ovan beskrivits är det alltså inte lätt att häva ett fastighetsköp. Förutom att du måste ha rätt grund kan det vara en långdragen och kostsam process (mer om det nedan). Dessutom; om du försöker häva ett köp och det visar sig att din grund, dina skäl, inte räcker till kan du istället bli skadeståndsskyldig mot säljaren. Att bli besviken när drömhuset är fullt med fel är inte konstigt, men att häva kan ge dig ytterligare bekymmer i form av krav från säljaren på dennes kostnader för att sälja huset på nytt. Det kan röra sig om t.ex. mäklararvodet eller lånekostnader. Om huset dessutom säljs om till en ny köpare för ett lägre pris än det du skulle betalat kan du räkna med att få ett krav på mellanskillnaden.

I komplicerade situationer med så mycket pengar på spel är det alltid bäst att söka hjälp av en bostadsjurist innan du bestämmer vilka åtgärder som är lämpligast och att låta denne bedöma och väga orden för att inte skapa onödiga konflikter. Ibland är det minst onda alternativet ändå att du kräver säljaren på ersättning istället för att häva och sen själv säljer din bostad om du absolut inte vill bo kvar.

Hävning framställs för sent

3. Hävning framställs för sent

Ett olyckligt misstag är att hävningen framställs för sent. Man har enligt JB endast ett år på sig att häva ett fastighetsköp. Meddelar du säljaren mer än ett år efter att du fått tillträde att du vill häva köpet gäller detta alltså inte. Däremot kvarstår säljarens ansvar för dolda fel i 10 år, så även om det inte går att häva ett köp så går det fortfarande att kräva ersättning för fel.

Köparen tror att hävningen kan genomföras direkt efter meddelande om hävning

4. Köparen tror att hävningen kan genomföras direkt efter meddelande om hävning

Om du har tillträtt fastigheten och säljaren inte frivilligt går med på att häva köpet, kan det vara en lång process att få tillbaka din köpeskilling. För det krävs att du stämmer säljaren i domstol.

Om du inte ännu har tillträtt och väljer att häva (samt att inte betala köpeskillingen på tillträdesdagen), kan istället du bli stämd på skadestånd.

Vanligtvis ska en stämning göras vid den domstol som har jurisdiktion dvs. dömer för den stad, ort eller område där svaranden (säljaren) bor men just för fastigheter kan även tingsrätt väljas utifrån var fastigheten ligger. Domstolen kommer sedan att låta säljaren svara och framföra sin syn på saken samt att parterna träffas på ett sammanträde hos domstolen och reder ut vad som är tvistigt. Därefter hålls en huvudförhandling och utifrån vad som förekommit vid den meddelar domstolen en dom i målet.

Missar att införa besiktnings- och hävningsklausuler i köpeavtalet

5. Missar att införa besiktnings- och hävningsklausuler i köpeavtalet

Det sista misstaget vi vill lyfta fram inträffar redan innan köpet. Det är alltför vanligt förekommande att köpare inte förstår och missar att förhandla in så kallade besiktnings- och hävningsklausuler i köpeavtalet. I Sverige skrivs köpeavtalet på innan köparen får möjlighet att utföra en ordentlig besiktning. En besiktningsklausul innebär att du som köpare har rätt att häva köpet om villan inte går igenom besiktning utan anmärkningar. Det går också att skriva in hävningsklausuler som ger köparen rätt att häva ett köp på andra grunder som inte måste stämma med lagens formuleringar om allvarliga fel. Man kan alltså avtal om rätten att häva köpet på andra, mindre allvarliga grunder och/eller att det inte ska bli någon skadeståndsskyldighet om köparen försöker häva och inte får rätt i domstol. Detta förutsätter tydliga villkor. Vid de flesta fastighetsaffärer uppfattas säljaren ha mäklaren på “sin sida” medan köparen står själv. Därför är det som köpare klokt att skaffa juridisk hjälp så att dina intressen tillvaratas i köpeavtalet.

Låt oss svara på era frågor avseende hävning av fastighetsköp

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

En kompetent påläst privatperson kan klara det mesta själv men i vissa situationer är det nödvändigt att skaffa professionell hjälp. Att du vill eller överväger att häva ett fastighetsköp är just en sådan situation eftersom du kan bli skadeståndsskyldig om du häver köpet och detta inte godkänns i domstol. När det gäller bostads- och fastighetsfrågor är det bästa stället att söka hjälp här hos oss på Bostadsjuristerna. Vi är en av få advokatbyråer i Stockholm som specialiserat oss på just dessa frågor och inga andra. På så sätt har vi skaffat den expertkunskap som krävs för att du ska få bästa möjliga hjälp. Dessutom satsar vi hårt på god kundservice och är trevliga att ha att göra med.