Köpa hus – De 10 vanligaste misstagen

När det är dags att köpa hus har de flesta en del erfarenhet och vet ungefär hur det går till. Ändå begår många enkla misstag som skulle kunna undvikas med bättre information och mer is i magen. Husköp har ofta ett märkligt upplägg eftersom man först förhandlar om pris och skriver på ett köpeavtal och först därefter ges man tillfälle att besiktiga fastigheten med hjälp av fackman. De flesta köpare som har skrivit på ett avtal, har i tankeföreställningen i princip redan flyttat in. Antagligen har du i ditt huvud planerna klara för hur du ska möblera, vilken färg du vill ha på julbelysningen och hur stor altanen som ska byggas kommer att bli. Du ser också tydligt framför dig hur du och kärleken kommer att baka bullar omgiven av alla era sex barn (ett tvillingpar) i IKEA-köket som du redan valt ut. När problem då påtalas vid besiktningen av huset är det lätt att välja att ha skygglappar på. Bullbak är ett rogivande arbete som inte får störas!

Här följer en lista över några av de 10 vanligaste misstagen som köpare gör när de köper hus.

 Avstår helt från besiktning

1. Avstår helt från besiktning

För köp av hus gäller jordabalken (JB) och enligt denna finns en tämligen sträng undersökningsplikt för köpare. Undersökningsplikten innebär att du som köpare noga måste gå igenom fastigheten. Du har ingen rätt att senare få ersättning för fel som du “borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”.

Det största misstag som köpare gör är att de avstår från att göra en egen besiktning. De har gått omkring i huset, kanske vid en privat visning, och mest andats in dess känsla och värderat dess myspotential. Dessutom säger mäklaren att detta hus är i sällsynt gott skick och kommer att säljas inom två veckor. Sedan hänvisas det till en besiktning som säljaren fått utförd och i sin iver att planera vem som ska ha vilket rum väljer familjen att lita på säljarens besiktning och inte göra någon egen. Tyvärr går det inte att hänvisa till en besiktning som säljaren gjort för att visa att undersökningsplikten blivit uppfylld.

När det gäller nybyggda eller helt nyrenoverade hus är det heller inte ovanligt att köpare tror att någon besiktning inte behöver göras, för att det är nytt, vilket är mycket olyckligt. Tekniska misstag görs även vid nybyggnationer och mycket ofta vid renovering. Finns det inga särskilda garantier kan det vara mycket svårt att få ersättning för fel om du som köpare inte gjort en besiktning. Även helt nyrenoverade hus ska undersökas för att du ska anses ha uppfyllt din undersökningsplikt. Generellt kan dock sägas att undersökningsplikten ökar alltmer ju äldre eller mer slitet huset är. För renoveringar bör du ta reda på vem som utfört arbetet, vilka behörigheter som fanns. Inkluderar en renovering påbyggnation av t.ex. en inglasad veranda, bör man också försäkra sig om att om bygglov finns om det krävs. När det är bygglovspliktiga arbeten som har utförts ska du även kontrollera huruvida det har utfärdats ett slutbesked.

Anlitar inte (egen) besiktningsman

2. Anlitar inte (egen) besiktningsman

Trots att utgångspunkten i lagstiftningen är att en lekman (vem som helst) själv ska kunna göra en besiktning som uppfyller undersökningsplikten saknar de flesta av oss tillräckliga kunskaper och gör enkla misstag när vi ska utföra denna uppgift själva. Det är inte särskilt ovanligt att köpare missar att undersöka svåråtkomliga utrymmen som krypgrunden eller vinden eller att de tror att undersökningsplikten endast omfattar huset i sig och inte tomten eller andra byggnader (garage, förråd, trädgårdsskjul, m.fl.).

Det bästa, för att försäkra sig om att man uppfyllt undersökningsplikten, är alltid att anlita en egen och oberoende besiktningsman. Oberoende i den mening att den inte har någon koppling varken till säljarens mäklare eller den bank där du ansökt om lån. En professionell besiktningsman bör åtminstone alltid anlitas om du vid din egen undersökning hittar någonting som inte verkar stå rätt till.

Följer inte upp när besiktningsman påtalar fel

3. Följer inte upp när besiktningsman påtalar fel

Ytterligare ett tyvärr inte ovanligt fel är att det inte görs uppföljningar när besiktningsmannen faktiskt påtalar fel. Som sagt är de rosafärgade glasögonen redan på och detta, kanske i kombination med ett utlåtande från säljaren att de ”aldrig märkte något”, gör att man väljer att inte följa upp på noteringar/anmärkningar i besiktningsprotokollet. Att det bör följas upp gäller inte bara om det finns uttalade rekommendationer om ytterligare fördjupade undersökningar utan också om ord som ”viss risk” eller ”riskkonstruktion” finns med i besiktningsprotokollet. Följer du inte upp kan du i princip aldrig gå vidare och driva ett fel som dolt (eftersom du då anses inte ha uppfyllt din undersökningsplikt). Samma sak gäller om det t.ex. framgår att det föreligger förhöjda fuktvärden. I sådana lägen kan det krävas att förstörande ingrepp görs för att din undersökningsplikt ska anses vara uppfylld, d.v.s. att man faktiskt går in i väggen bakom tvättmaskinen i tvättstugan där fuktvärdena är förhöjda. Även åtgärder som separata radon- eller elbesiktningar m.fl. kan i vissa lägen behövas göras för att du ska anses ha gjort tillräckligt.

Utnyttjar inte hävningsklausulen

4. Utnyttjar inte hävningsklausulen

Ett annat misstag är att man, trots att fel eller misstanke om fel framkommit, avstår från att använda sig av köpeavtalets hävningsklausul (också kallat återgångsklausul). Hur mycket som krävs för att du ska kunna häva köpet varierar beroende på vad som står i klausulen. Det kan variera från potentiella fel till allvarliga fel. Det kan också hända att säljaren istället för att du får häva köpet först har rätt att välja att åtgärda det.

I husköpssammanhang pratas det ofta om kärlek vid första ögonkastet. Du klev in över tröskeln och kände dig som hemma på en gång och väljer därför att inte häva köpet trots att uppgifter om allvarliga potentiella problem framkommit. Ett köpebeslut bör knyta an till alla fakta och inte baseras mest på känslor. Har du extra tillgångar och är beredd att själv betala för en omfattande reparation, för all del, men när kostnaderna skenar så vill de flesta ändå kräva säljaren på ansvar trots att de var medvetna om att det kunde finnas ett fel. Fanns det uppgifter som indikerade ett potentiellt fel redan vid köpet går det tyvärr inte att senare hävda att det föreligger ett dolt fel som ger rätt till ersättning. Om du som köpare inte vill häva köpet trots att du har rätt till det bör du kräva att felet åtgärdas eller på en gång se till att omförhandla priset istället för att utgå ifrån att det kan göras senare om misstanken visar sig vara riktig.

Skriv inte heller på ett avtal som saknar hävningsklausul, för då kan du genom undertecknandet vara bunden till ett köp som du senare kommer på att du inte vill genomföra. Ett tufft krav om kraftigt reducerat pris från din sida som köpare är då det enda alternativet om fel upptäcks, men det är inte säkert att du får igenom det. Har du tur kan säljaren låta dig frånträda avtalet, för att hitta en annan köpare.

Missförstår garantier

5. Missförstår garantier

Att köpa nyare hus känns för många tryggare men det förekommer att köpare baserar sin trygghetskänsla på missförstånd om hur garantier för nybyggda hus fungerar. Oftast följer inte garantier för nybyggnationer med huset utan är utfärdade till de ursprungliga ägarna. Det är alltså viktigt att kolla upp detta i förhand.

Reparerar själv

6. Reparerar själv

Många köper hus för att kunna renovera och anpassa boendet helt efter egen smak. Andra tycker att de är hyfsat händiga och reparerar gärna helt själva de fel som uppkommer. Att välja att gå vidare med en renovering trots att potentiella dolda fel upptäckts, eller att som första åtgärd försöka att åtgärda ett fel själv, kan vara ett misstag. Du riskerar att förvärra felet, och även om du inte förvärrar det kan gå miste om garantier, eller om möjligheten att få ersättning från säljare eller från försäkring för felet. Har du börjat riva ut badrummet och hittar fuktskador i väggen bör du genast avbryta arbetet, och ge tid till överväganden innan ytterligare åtgärd vidtas. Kontakta en bostadsjurist för att få hjälp med hur du ska gå vidare.

Reklamerar inte i tid

7. Reklamerar inte i tid

Det är mycket vanligt att köpare tror att de har gott om tid att reklamera vilket leder till att de missar reklamationstiden. Säljarens ansvar för bostadsrätter gäller endast under två år från tillträdet, men när det gäller hus/villor är lagstiftningen generösare och ger köparen en trygghet under hela 10 år. Reklamation kan normalt inte ske senare än så. Tio är ett lätt nummer att komma ihåg och är en lång tid. Vad många glömmer är att det också finns något som i juridiska termer kallas för skälighetsrekvisit, och som avser reklamationsfristen. Enligt detta måste en köpare reklamera till säljaren inom “skälig tid” efter att ett fel har framkommit eller köparen borde ha märkt ett fel. I rättspraxis (domar från överrätter) har upp till 4,5 månader godkänts som skälig tid, men detta är en bedömning som görs utifrån omständigheterna i varje enskilt fall, och endast i undantagsfall godkänns reklamation som skett efter så lång tid. Det går att med säkerhet säga att man i allmänhet måste vara snabbare än så. Det bästa du som köpare kan göra är därför att reklamera det första du gör när du tror att du upptäckt ett dolt fel. Det är helt okej att skicka en reklamation som inte innehåller komplett information eller dina krav på ersättning. Be istället om att få komplettera din reklamation så fort du gjort nödvändiga efterforskningar och bättre vet vilka krav du har.

Reklamationen ska göras skriftligen och skickas direkt till säljaren (ej till säljarens mäklare) och på ett “ändamålsenligt sätt”. Allra säkrast lär det vara att skicka den med rekommenderat brev och lägga till en begäran om mottagningskvittens, men så länge du skickat den på ett ändamålsenligt sätt direkt till säljaren räcker det oavsett om reklamationen faktiskt kommit fram. Ett rek-kvitto från Posten, eller att du kan visa att reklamationen skickats från din e-postadress till säljarens, lär alltså räcka för att du ska anses ha gjort en reklamation.

 Säkrar inte bevisning

8. Säkrar inte bevisning

Att inte säkra bevisning på ett tillräckligt sätt är ett annat ganska vanligt fel. Noggrann dokumentation kan vara av avgörande betydelse för att du ska kunna få ersättning. Skriv ner vad som är fel, ta kort eller varför inte till och med filma för att kunna visa vad som är fel. Skaffa också gärna ett utlåtande från en besiktningsman. Riv eller ändra inget innan dess. Huruvida ett fel är dolt kan vara både en byggteknisk och en juridisk bedömningsfråga. Utifrån dokumentation och besiktningsutlåtande i kombination med juridisk konsultation kan det klarna hur väl din bevisning bär. Det är möjligt att bedömningen blir att det inte rör sig om dolda fel. Tråkigt för plånboken men då slipper du i alla fall inleda en långdragen och kanske kostsam rättsprocess, med dåliga förutsättningar.

9. Yrkar fel belopp

9. Yrkar fel belopp

Det är också vanligt att köpare yrkar fel belopp när de begär ersättning för dolda fel. Ersättningsnivån ska värderas så att betalt pris jämförs med vad man borde ha betalat om felet varit känt. Mellanskillnaden kan framkomma genom en marknadsvärdering eller genom kostnaden för felets avhjälpande. Mellan dessa värden kan det föreligga viss diskrepans. För att välja rätt kan man behöva hjälp från en jurist.
När man söker information om pris på reparationsarbeten finns mycket värdefull information att hitta på nätet. Det går t.ex. att begära in offerter på avhjälpandet. Det förekommer dessvärre att man inte lämnar tillräcklig information om behovet, eller att man glömmer att efterfråga de särskilda kompetenser som behövs för arbetena. Då är det lätt hänt att man får fram helt fel underlag för sitt krav. Att i efterhand ändra ett tidigare yrkande till högre belopp kan få negativa konsekvenser. Därför är det bättre att pricka rätt från början.

Tar inte hjälp av jurist vid misstanke om dolda fel

10. Tar inte hjälp av jurist vid misstanke om dolda fel

När kärleken slår ner som en blixt är det svårt att hålla huvudet kallt. Som tur är finns det jurister som på ett sakligt sätt kan hjälpa dig med problem som uppstår i relationer, och detta gäller även när din relation till drömhuset inte blir riktigt vad du tänkt dig. Just vid misstanke om dolda fel är det väl värt att på en gång vända sig till en bostadsjurist för att få hjälp. En bostadjurist vet hur du på bästa sätt bör dokumentera felet, vilka slags utlåtanden du bör skaffa, hur du formulerar din reklamation och hur du bäst framställer ditt krav.
En duktig bostadsjurist kan dessutom utifrån gällande rätt och dina önskemål förhandla med din säljare för att så snart som möjligt hitta en praktisk lösning som båda parter känner sig nöjda med. Vad som står i lagstiftningen är en sak men ett köp av fastighet är främst ett avtalsförhållande mellan två parter och mellan dessa råder på detta område långtgående avtalsfrihet. Om båda parter är villiga att kompromissa eller lösa problemet på något okonventionellt sätt ska man försöka bli överens. När ett dolt fel uppkommit vill oftast även säljaren få problemet löst så snart som möjligt och är villig att förhandla. Då är dina utsikter till en fördelaktig förlikning kanske som mest gynnsamma.

Anlita oss för:


    Rådgivning inför och efter besiktning
  • Säkerställ att du har uppfyllt din undersökningsplikt och få tillgång till vårt kontaktnät av kvalificerade besiktningsmän.
  • Se till att fastighetens brister upptäcks i tid, inkluderar även faktorer som svartbyggen, bortglömda servitut m.m.
  • Förebygg framtida problem genom rådgivning om vilka åtgärder som
    bör vidtas till följd av besiktningsanmärkningar.
  • Få en bedömning av risker samt information om vilka rättigheter och skyldigheter du själv har.

  • Analys av avtal och andra köpehandlingar
  • Få en fullständig analys av det föreslagna köpeavtalet och andra handlingar som t.ex. garantier.
  • Undvik oskäliga friskskrivningar och andra problematiska avtalsvillkor.
  • Skaffa dig bättre kontroll och förståelse för avtalsvillkoren och
    den verkliga kostnaden för förvärvet.
  • Skydda din investering på bästa möjliga sätt.

  • Förhandling om nedsatt pris och tilläggsavtal
  • Undvik av mäklaren hastigt upprättade tilläggsavtal som inte på bästa sätt bevarar dina intressen.
  • Få bästa möjliga stöd vid förhandling om nedsatt pris till följd av upptäckta brister i fastigheten.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Här hos oss på Bostadsjuristerna tycker vi att det är spännande med dolda fel. Naturligtvis inte att det drabbar människor, men vi har ett brinnande intresse för att hjälpa olyckliga köpare med deras problem. Dolda fel kan vara komplexa problem med många följdfrågor som exempelvis kan gälla försäkringar och garantier, avtalstolkning, tredjepartsansvar (för entreprenörer, mäklare eller kanske till och med en tidigare ägare), m.m. Vi är specialiserade på juridiken runt fastighetsköp och dolda fel och håller koll på rättsläget inom detta dynamiska rättsområde. Vi jobbar också alltid med en problemlösande inställning och är experter på att förhandla med motparten för att hitta en praktisk lösning. Förbättra dina möjligheter till framgång. Kontakta inte vilken jurist som helst utan kontakta en expert, kontakta en bostadsjurist!