Många bostadsrättsföreningar fungerar idag som hyresvärdar, både för bostads- och lokalhyresgäster. Att konvertera oanvända utrymmen till bostäder eller lokaler för uthyrning är ett populärt sätt för en förening att skaffa extra intäkter. För att styrelsen ska kunna agera som hyresvärd på bästa sätt krävs dock en hel del kunskap – och ev. stöd från en kunnig juridisk partner. När det gäller uppsägning av lokalhyresavtal är det viktigt att allt går rätt till. De flesta känner till att bostadshyresgäster har ett direkt besittningsskydd vilket innebär att om en uppsägning inte görs på ett korrekt sätt kan hyresgästen ha rätt att bo kvar i lägenheten. För lokalhyresgäster gäller ett s.k. indirekt besittningsskydd som på många sätt är mer komplext än det direkta besittningsskyddet. Det är detta indirekta besittningsskydd för lokaler som vi kommer att belysa i artikeln.
Det indirekta besittningsskyddet uppkommer efter det att hyresförhållandet varat i minst nio månader och innebär vid uppsägning av en lokalhyresgäst en rätt till en ersättningslokal och/eller ekonomisk kompensation. Ur en bostadsrättsförenings perspektiv är det alltså mycket viktigt att en uppsägning av en lokalhyresgäst sker på ett juridiskt korrekt sätt för att minimera alternativt eliminera ersättningsskyldigheten. Ingen bostadsrättsförening vill hamna i den tråkiga situationen att den fina vinst man gjort från uthyrning, istället för att täcka nya takrännor och ett utegym, måste användas för att betala skadestånd till en hyresgäst. Här följer de sju vanligaste misstagen vi har noterat att bostadsrättsföreningar gör vid uppsägning av lokal.
1. Känner inte till det indirekta besittningsskyddet
Det är styrelsen i en bostadsrättsförening som har det praktiska ansvaret för att agera som hyresvärd och tyvärr förekommer det att styrelser överhuvudtaget inte känner till att det finns ett indirekt besittningsskydd att ta hänsyn till.
Reglerna om indirekt besittningsskydd finns i hyreslagen (Jordabalken 12 kap. 57–58 §§) och innebär bl.a. att om en hyresvärd säger upp ett hyresavtal utan saklig grund eller om hyresgästen inte godtar de villkor som hyresvärden ställer för att förlänga kontraktet så har hyresgästen rätt till ekonomisk ersättning.
2. Tror att det inte gäller vid uppsägning till avtalsperiodens slut
Utöver att en styrelse förbisett att ett indirekt besittningsskydd föreligger så förekommer också missuppfattningen att det inte gäller om ett hyresavtal sägs upp till avtalsperiodens slut. Det indirekta besittningsskyddet gäller alltid om det inte särskilt avtalats bort. En sådan överenskommelse om att det indirekta besittningsskyddet inte ska gälla måste göras i en separat handling som skrivits på av båda parter samt att den även under vissa omständigheter också måste godkännas av hyresnämnden. Denna ordning gäller som en försäkring för att skydda hyresgästen och säkerställa att denne är helt medveten om att det indirekta besittningsskyddet i så fall inte längre gäller.
3. Vet inte om att det kan avtalas bort
Det går alltså att avtala bort det indirekta besittningsskyddet men många bostadsrättsföreningar saknar kunskap om denna möjlighet. Vet man inom en bostadsrättsförening att en större ombyggnation ska göras inom några år eller att man har andra avsikter, t.ex. att så småningom själva nyttja lokalen så är detta alltså ett lätt sätt att undvika framtida ersättningsskyldighet. Det är också ett bra exempel på hur viktigt det är att skaffa juridisk hjälp vid allt slags avtalsskrivande.
4. Säger upp avtalet på fel grund eller att ingen grund alls anges
Rätten till ersättning som beskrivits ovan gäller dock inte utan undantag utan ett lokalhyresavtal får sägas upp om det finns så kallad saklig grund, alltså en befogad anledning för hyresvärden att säga upp avtalet. Enligt hyreslagens regler gäller följande undantag.
Det finns ingen rätt till ersättning om:
- hyresgästen inte skött sina åtaganden,
- hyresvärden i annat fall har befogad anledning att säga upp hyresavtalet eller,
- hyresgästen inte godtar de villkor som erbjuds för förlängning trots att dessa är skäliga och överensstämmer med god sed. (Se också möjligheten att erbjuda ersättningslokal i p. 5.)
Som synes finns det en hel del möjligheter för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst som inte sköter sig eller ställer orimliga krav. Det är därför mycket viktigt att rätt grund anges vid uppsägning av ett avtal. Om styrelsen riskerar att ange fel grund, alternativt att ingen grund anges, kan detta medföra onödiga komplikationer.
5. Erbjuder inte ersättningslokal
Beroende på vilken anledningen är att hyresgästen måste sägas upp kan det istället för ekonomisk ersättning finnas möjlighet att erbjuda en likvärdig ersättningslokal. Detta gäller om fastigheten i vilken lokalen finns ska rivas eller genomgå en större ombyggnation. Om hyresvärden erbjudit en godtagbar ersättningslokal och hyresgästen ändå väljer att inte acceptera den så bortfaller regelmässigt rätten till ersättning. Det är alltid bra att försöka erbjuda en ersättningslokal eftersom detta regelmässigt är till fördel och visar på god vilja från bostadsrättsföreningens sida vid en eventuell domstolsprövning om uppsägningen var befogad eller inte.
6. Tror att ersättningen är begränsad till en årshyra
Ytterligare ett onödigt misstag är när styrelsen tror att ersättningsrätten är begränsad till en årshyra och kanske till och med fattat ett affärsmässigt beslut utifrån detta. En årshyra är dock ”grundbeloppet” i sammanhanget. Ersättningsrätten omfattar dessutom andra förluster som orsakats av att hyresförhållandet sagts upp och även dessa ska täckas i skälig omfattning. Det kan handla om flyttkostnader, rörelseförluster, värdeminskning på hyresgästens egendom m.m. I värsta fall kan en hyresgäst känna sig tvingad att lägga ner sin verksamhet på grund av uppsägningen vilket kan leda till mycket höga skadeståndskrav. Hur dessa andra förluster ska beräknas är något som kan leda till långdragna tvister.
7. Går med på förlikning i onödan
Vi har också stött på misstaget att en styrelse inte känner till att det indirekta besittningsskyddet avtalats bort och, så att säga, i onödan går med på en förlikning. Misstag som detta inträffar ofta i styrelser med hög omsättning och dålig dokumentation och är ytterligare ett exempel på hur värdefullt det är för mindre bostadsrättsföreningar att kontinuerligt samarbeta med en bostadsjurist som känner er förening. En duktig bostadsjurist kan hjälpa till att skapa rutiner för dokumentation i föreningens arbete som säkerställer kontinuitet oavsett hur ofta styrelsen byter medlemmar. I detta sammanhang är det också värt att nämna att styrelsemedlemmar under vissa omständigheter kan bli personligt ansvariga vilket är ytterligare en anledning för en förening att jobba nära med en jurist för att på så sätt skydda sin egen styrelse och ev. göra det lättare att rekrytera medlemmar till styrelsen.
Anlita oss för:
Utreda indirekt besittningsskydd och vad det innebär för er förening
- Skaffa kunskap om det praktiska konsekvenserna av det juridiska begreppet indirekt besittningsskydd.
- Få en utredning av om det finns uppsägningsgrund och vilka ekonomiska risker det medför.
- Ge er förening tillgång till gediget stöd (juridiskt och praktiskt) i en komplicerad situation.
Upprätta hyresavtal
- Se till att avtal upprättas på ett juridiskt korrekt och hållbart sätt.
- Sörj för att avtalsvillkor som gäller avsägande av indirekt besittningsskydd inte kan bestridas med framgång.
- Förebygg risken för att hamna i tvist med era hyresgäster.
Upprätta rättelseanmaningar vid t.ex. störningar eller bristande betalning
- Se till att all juridisk formalia sköts på rätt sätt.
- Slipp missade tidsfrister och få korrekt formulerade juridiska dokument.
- Försäkra er om att ni inte går miste om möjligheten att avhysa en hyresgäst som inte sköter sina åtaganden.
Säga upp hyresgäster för omförhandling eller avflyttning
- Få professionell hjälp med omförhandling av hyresvillkor med gott resultat för föreningen.
- Säkerställ att en avflyttningsprocess sköts på rätt sätt.
- Se till att en oönskad hyresgäst inte blir kvar.
- Undvik onödiga och dyra skadestånd.
Juridisk hjälp vid avhysning
- Försäkra er om att en oönskad hyresgäst flyttar så snabbt som möjligt.
- Låt föreningens styrelse slippa personligt påfrestande situationer.
Företräda i förhandling i hyresnämnd eller domstol
- Maximera chanserna för er förening att få önskat resultat.
Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.