Hyreskontrakt lokal – de tio vanligaste misstagen som styrelser i bostadsrättsföreningar gör

Att omvandla delar av en fastighet till lokaler för uthyrning kan vara ett bra sätt för en bostadsrättsförening att få in extra inkomster och på så sätt hålla nere medlemsavgifterna. Att skapa utrymme för div. näringsverksamheter är också ett sätt att skapa mervärden i närmiljön. Vem skulle inte vilja ha en mysig kvarterskrog i källaren på sitt eget hus där “alla vet vad du heter”, eller där servitören åtminstone vet vad du föredrar att dricka. Att hyra ut lokaler är dock mer komplicerat än att sköta den löpande driften i en bostadsrättsförening och det är inte ett beslut som bör fattas oöverlagt. Det är mycket viktigt att sätta sig in i de regler som gäller för uthyrning av lokaler. Här följer de tio mest frekventa misstag vi märkt att styrelser i bostadsrättsföreningar gör i samband med uthyrning av lokaler.

Överväger inte ändamålet för uthyrning

1. Överväger inte ändamålet för uthyrning

Det första styrelsen bör göra är att sätta sig ner och bestämma vilken slags verksamhet man kan tänka sig att ha i den lokal man vill hyra ut. Är föreningen beredd att acceptera att lokalen anpassas på olika sätt för att passa viss näringsverksamhet? Vilken slags verksamhet vill medlemmarna i föreningen ha, eller i alla fall vara villiga att tolerera? Kvarterskrogar innebär både matos och att folk rör sig mer i omgivningen och vad gör man om krogen förvandlas till ett tillhåll för det lokala Mc-gänget? Kanske kommer ni fram till att ett fastighetsmäklarkontor är något som passar bättre i just er förening. För vilket ändamål en lokal ska användas är något som bör skrivas in i hyreskontraktet. Se mer om detta i punkt 5 om andrahandsuthyrning.

Har dålig kunskap om brandskydd

2. Har dålig kunskap om brandskydd

Som fastighetsägare finns det en skyldighet att hantera frågor som har med brandskydd att göra. Viss säkerhetsutrustning måste finnas på plats och det ska också bedrivas ett systematiskt arbete för att upprätthålla en viss nivå av skydd. Exempelvis innebär detta att styrelsen i en bostadsrättsförening måste se till att det finns brandvarnare installerade medan det ankommer på bostadsrättsinnehavare och hyresgäster att kontrollera att de fungerar.
Tyvärr är det inte alltid som det finns tillräckliga kunskaper i dessa frågor vilket kan innebära problem när någon skada inträffar. Detta är en fråga som klart bör regleras i ett hyresavtal för lokal, lämpligen i en särskild brandskyddsklausul. Det bör särskilt skrivas in i avtalet att lokalhyresgästen ansvarar för moment i verksamheten som kan innebära extra brandfara, t.ex. kvarterskrogens fritöser.

Reglerar inte underhållsansvaret i hyresavtalet

3. Reglerar inte underhållsansvaret i hyresavtalet

Det är också relativt vanligt att det uppkommer frågor kring vem som ska stå för underhåll och drift av de uthyrda lokalerna. Utgångspunkten för all uthyrning är enligt hyreslagen att både bostäder och lokaler ska hyras ut i ett fullt brukbart skick. Bostadsrättsföreningen ansvarar för allmänna utrymmen men för ev. utrymmen där det kan tänkas kunna uppkomma gränsdragnings-problem bör det klart skrivas in i hyreskontraktet vad som gäller. Tydliga förteckningar med ansvarsfördelning med avseende på vem som ska stå för reparation och underhåll i olika delar är ovärderliga när det uppkommer konflikter – eller rättare sagt är det ett sätt att undvika att det överhuvudtaget uppkommer onödiga konflikter.

Ett garage räknas som lokal

4. Vet inte att ett garage räknas som lokal

Många styrelser förbiser att samma villkor inte gäller för garage och parkeringsplats. Ett garage räknas faktiskt som en lokal (eftersom det finns tak, väggar och en dörr) vilket innebär att ett så kallat indirekt besittningsskydd kan uppkomma. Det är alltså mycket svårare att säga upp avtalet för garaget än för en vanlig parkeringsplats (som juridiskt sett är en nyttjanderätt).

Överväger inte frågan om andrahandsuthyrning

5. Överväger inte frågan om andrahandsuthyrning

Det är inte ovanligt att även lokalhyresgäster vill hyra ut i andra hand. Efter två år känner fastighetsmäklaren att verksamheten inte går så bra som planerat och att det är onödigt att de två extra kontorsplatserna står tomma. För att lätta lite på den ekonomiska bördan vill hon då hyra ut till en annan näringsidkare som planerar att sälja pizza. Vad har då din bostadsrättsförening som kanske faktiskt ”valt bort” restaurangverksamhet för möjligheter att förhindra detta?
Eftersom hyreslagen (12 kap. JB) är en skyddslagstiftning går reglerna i den inte att avtala bort om det inte uttryckligen anges. Att skriva in i ett lokalhyresavtal att andrahandsuthyrning överhuvudtaget inte är tillåten är därför inte giltigt.

En hyresvärd är förvisso inte maktlös i en sådan här situation men det gäller att se till att ha ett välskrivet och genomtänkt hyresavtal att luta sig mot. Enligt hyreslagen måste en hyresgäst ansöka om tillstånd för att få hyra ut en lokal i sin helhet. Säger hyresvärden nej så går det att föra frågan till hyresnämnden för prövning. Andrahandsuthyrning kan tillåtas under vissa särskilda omständigheter som t.ex. sjukdom men generellt sett är det svårt att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut en hel lokal i andra hand. När det gäller endast delar av en lokal kan det bli mer problematiskt att förhindra. Uthyrning får dock inte ske om det innebär några men för förstahandshyresvärden (d.v.s. bostadsrättsföreningen). Förstahandshyresgästen svarar också för alla förpliktelser i hyreskontraktet. Detta innebär bland annat att andrahandshyresgästens verksamhet inte får falla utanför vad hyreskontraktet anger för ändamål avseende lokalen, t.ex. kontor eller lager. En pizzeria i en lokal som hyrs ut för kontorsverksamhet behöver inte tillåtas.

Skriver inte in indexklausul i hyresavtalet

6. Skriver inte in indexklausul i hyresavtalet

Enligt hyreslagen ska hyresbeloppet vara fast. T. ex. vatten och el, vars kostnad kan variera efter förbrukning, får dock debiteras som ett rörligt belopp. Genom en indexklausul kan föreningen se till att hyran justeras i enlighet med konsumentprisindex. Föreningen går då inte miste om intäkter genom att lokalhyran efter några år ligger långt under marknadspris på grund av att man låtit ett hyresavtal löpa enligt ursprungliga villkor år efter år. Även ett villkor att hyresgästen ska betala fastighetsskatt får läggas till i hyreskontrakt för lokal – om hyrestiden är tre år eller längre. Ytterligare möjligheter med avseende på hur lokalhyra kan justeras är att komma överens om en hyra baserad på omsättning eller att träffa kortare avtal med överenskommelser om fasta hyreshöjningar i samband med förlängning.

Glömmer tidsfristen för indirekt besittningsskydd

7. Glömmer tidsfristen för indirekt besittningsskydd

Till skillnad från bostadshyresgäster har lokalhyresgäster inget direkt besittningsskydd d.v.s. ingen rätt att vara kvar när hyresvärden sagt upp avtalet. Däremot uppstår efter nio månader ett indirekt besittningsskydd vilket innebär att hyresgästen kan ha rätt till ersättning för ekonomisk skada som uppstår på grund av att hyresavtalet sägs upp utan befogad anledning. Vissa undantag finns dock som att hyresgästen sägs upp på grund misskötsel, ombyggnation eller att fastigheten ska rivas m.m.

Ur en bostadsrättsförenings perspektiv är det alltså viktigt att hålla reda på tidsfrister när det indirekta besittningsskyddet uppstår. Det är också viktigt att vara medveten om att det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort. Dock krävs hyresnämndens godkännande för hyresförhållanden som varat längre än nio månader – men det finns undantag även avseende detta.

Använder felaktig grund för uppsägning

8. Använder felaktig grund för uppsägning

Detta är sannolikt det vanligaste misstaget när det gäller hyreskontrakt för lokaler. Oavsett vilken anledningen är till varför en bostadsrättsförening vill säga upp en hyresgäst är det av avgörande betydelse att rätt juridisk grund anges. Trots det indirekta besittningsskyddet finns det situationer då en hyresgäst kan sägas upp utan att det finns någon risk för att föreningen ska bli skadeståndsskyldig. Även lokalhyresgäster har skyldigheter och kan få sin hyresrätt förverkad. Detta gäller bland annat vid utebliven hyra, otillåten andrahandsuthyrning av hela lokalen, vanvård, brottslig verksamhet m.m.

Uppsägningsprocessen sköts inte på rätt sätt

9. Uppsägningsprocessen sköts inte på rätt sätt

För att en lokalhyresgäst ska kunna sägas upp är det också mycket viktigt att allt i formellt hänseende sköts på rätt sätt. Hyreslagen innehåller detaljerade regler för hur uppsägningsprocessen ska hanteras och det kan vara svårt att hålla reda på alla moment, särskilt eftersom det varierar utifrån vad som ligger till grund för uppsägningen.
Det är väsentligt att uppsägningen skickas i rätt tid, att den delges rätt person och formuleras på ett sådant sätt att den innehåller all information som fordras för att vara korrekt i lagligt hänseende.

Bland annat måste uppsägningen innehålla de villkor som görs gällande för att förlänga hyreskontraktet t.ex. att hyran ska omförhandlas. Hyresgästen har sedan efter uppsägningen två månader på sig att acceptera de nya villkoren eller att föra frågan vidare till hyresnämnden för medling. Under medlingsprocessen är det inte tillåtet att som hyresvärd ändra sina villkor till nackdel för hyresgästen. Det gäller alltså för styrelsen att redan innan uppsägningen formuleras att ha klart för sig vilka förändringar man vill åstadkomma i avtalet.

Använd avtalsmallar

10. Använder icke-anpassade avtalsmallar

Att hyra ut lokal är som synes relativt komplicerat och i vissa avseenden mer riskfyllt än att hyra ut bostäder till privatpersoner. Många av de problem som uppstår kan dock undvikas genom väl skrivna avtal. Att en fråga är reglerad i ett kontrakt är naturligtvis av avgörande betydelse vid en juridisk tvist. Det är väsentligt att försöka föregripa i sammanhanget viktiga frågor och villkor i samband med att hyreskontraktet träffas vilket också ger parterna möjlighet att diskutera dessa, få veta varandras ståndpunkt och komma överens om ev. kompromisser. Många konflikter uppstår på grund av att parterna är helt oförberedda på de situationer som kan uppstå och har helt olika uppfattning om hur de ska lösas. En erfaren bostadsjurist kan hjälpa bostadsrättsföreningen att föra denna dialog med motparten och på så sätt få till stånd ett så bra avtal som möjligt. Tyvärr använder sig alltför många hyresvärdar av föråldrade och undermåliga avtalsmallar. Utan rätt kunskaper är dessa svåra att anpassa för förhållanden som råder i det enskilda fallet.

Kontakta oss gärna avseende just era hyreskontrakt för lokal


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Bostadsrättsföreningar, fastigheter, uthyrning och avtal. Allt detta är saker vi är experter på. Vi har genom åren sett det mesta och har på så sätt koll på vilka problem som kan uppstå. Här hos oss på Bostadsjuristerna använder vi oss inte av några mallar utan när du vänder dig till oss får du ett hyresavtal för lokal upprättat som är helt anpassat till er situation och på bästa sätt bevakar era intressen både under och efter hyrestiden. Ni utnyttjar våra tjänster på bästa sätt genom att anlita oss för att skriva ett hyreskontrakt som passar era behov men naturligtvis finns vi också gärna till hands efter att problem har uppstått. Ring oss för ett första kostnadsfritt samtal.