Fel i bostadsrätt

Det har blivit allt svårare för unga människor att slå sig in på bostadsmarknaden och även för äldre som vill byta sin villa mot ett mer lättskött boende. Som ung förstagångsköpare är det inte konstigt att du känner dig osäker på vad som egentligen gäller. För en pensionär som vill bo i lägenhet är det viktigt att förstå att reglerna angående dolda fel inte är detsamma för bostadsrätter som för fastigheter. Fastigheter faller under jordabalken (JB), medan bostadsrätter räknas som lös egendom och omfattas istället av köplagen.

När du sedan väl ska skriva på avtalet lovar den lugnande mäklaren att allt är helt ”standard” och i de flesta fall är det säkert så, men det är ändå viktigt att själv veta vilka rättigheter respektive skyldigheter du egentligen har som köpare eller säljare. Ett avtal ska innehålla vad parterna (säljaren och köparen) faktiskt vill komma överens om, oavsett vad som finns i mäklarens standardmall. Var noggrann med vad som står i köpehandlingarna. Kanske vill du som säljare inte utlova vissa saker. Kanske har du som köpare särskilda krav som du vill ha med i avtalet. Avtal som är för allmänt formulerade och inte särskilt anpassade till det enskilda köpet kan ställa till problem i ett senare skede om parterna har olika uppfattningar om vad man egentligen kom överens om. Det är därför alltid värt att söka juridisk hjälp vid ett bostadsrättsköp och få avtalet granskat innan du skriver på det. Detta ska ses som en försäkring för att skydda den avsevärda investering det numera är, i alla fall i Stockholmsområdet, att köpa även en mycket liten bostadsrätt.

1. Vad är det som gäller avseende fel i bostadsrätt?

När du köper ett hus köper du tomten och byggnaden i sig. Du äger varenda tegelsten, planka och grässtrå. Däremot när du köper en bostadsrätt köper du endast en andel i bostadsrättsföreningen med rätt att nyttja en viss lägenhet utan tidsbegränsning. Rent juridiskt äger du alltså inte byggmaterialet utan det tillhör bostadsrättsföreningen. Att du endast köpt rätten att bo i lägenheten är anledningen till att bostadsrätter räknas som lös egendom vilket gör att köplagen är tillämplig. Enligt denna kan du om du efter köpet har upptäckt fel i bostadsrätten i vissa fall ha rätt till prisavdrag.

Enligt köplagen utgår man vid frågan om fel främst från vad köparen och säljaren har avtalat. Det är därför det är så viktigt att avtalet verkligen speglar vad ni kommer överens om. Men även det som sägs muntligen och vad som anges i övriga handlingar, t.ex. objektbeskrivning, vägs in. Om säljaren har förklarat att köket är i dåligt skick kan du troligtvis inte kräva prisavdrag för ett dolt fel i bostadsrätten om du efter köpet konstaterar att vitvarorna behöver bytas. De flesta köp av bostadsrätter sker idag genom avtal som innehåller formuleringen “i befintligt skick” vilket är ett allmänt förbehåll och friskriver inte säljaren från allvarligare fel. Var dock uppmärksam på om avtalet innehåller rena friskrivningsklausuler som inte är lika allmänt formulerade utan verkligen syftar till att friskriva säljaren från allt ansvar under alla förhållanden. Självklart kan du som köpare acceptera även villkor som ”vi tar inte under några omständigheter ansvar för eventuella dolda fel i köket även om de orsakats av oss personligen”. Men i sådant fall bör du då låta en besiktningsman kontrollera köket och kanske även försöka förhandla dig till ett lägre pris i utbyte mot att du tar på dig all risk. Var också uppmärksam på uppmaningar i övriga handlingar från mäklaren att särskilt undersöka vissa saker samt vad som sägs muntligen. Mer eller mindre rimliga bortförklaringar som att fläckar på tapeter beror på att “familjens barn precis spillt vatten där” kan medföra att din undersökningsplikt fördjupas. Följer du då inte upp detta kan du anses ha accepterat risken för att fel föreligger.

Som säljare bör du tänka på att trots att det inte föreligger någon egentlig generell upplysningsplikt så har du ändå en skyldighet att upplysa köparen om väsentliga förhållanden som du faktiskt känt till och som kan antas ha inverkan på köpet. Berättar t.ex. din köpare för dig att hon är extremt allergisk mot katter och du faktiskt vet att damen du själv köpte lägenheten av bedrev kattuppfödning lär du ha en plikt att upplysa köparen om detta. En brist i bostadsrätten kan dock vara ett köprättsligt fel även om du som säljare inte känt till det. Exempelvis kan det vara så att badrummet var nyrenoverat och att varken du som säljare eller köparen upptäckt något fel förrän en stor vattenskada uppstått och det visar sig att de hantverkare du anlitat gjort fel. I ett sådant fall kan köparen kräva prisavdrag för att badrummet var felaktigt byggt och du som säljare får i din tur vända dig mot hantverkaren för att själv få ersättning för fel som de ska ansvara för.

2. Om du upptäckt fel i din bostadsrätt

Om du upptäcker fel i din bostadsrätt ska du reklamera det så snart som möjligt direkt till säljaren. Det räcker inte att reklamera till mäklaren och lita på att denne ska vidareförmedla din reklamation. Du ansvarar själv för att reklamationen når säljaren. Fel i bostadsrätter kan reklameras inom två år men det finns också ett krav på att reklamation ska ske inom “skälig tid” vilket i princip betyder att det ska ske så snart som möjligt.

Båda parter vid köp av en bostadsrätt bör också vara medvetna om att det första steget vid fel är att säljaren har rätt att avhjälpa felet, förutsatt att det sker utan kostnad för köparen. Om köparen nekar avhjälpande förlorar denne som huvudregel rätten att kräva prisavdrag. Du som köpare kan alltså inte själv anlita en hantverkare som fixar felet och sedan skicka räkningen till säljaren. Om du som säljare fått ett krav mot dig bör du kontakta en bostadsjurist.