Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

Entreprenadjuridik för bostadsrättsföreningar – De 10 vanligaste frågorna

I varje bostadsrättsförening kommer det en tid då det behövs större underhållsåtgärder och renoveringar eller så kanske någon om- eller tillbyggnad aktualiseras. Särskilt i mindre föreningar med mer begränsade resurser kan detta arbete upplevas som både komplicerat och krävande. Större åtgärder som att bygga om en vind till boyta, ett stambyte eller att lägga på ny fasad sker inte så ofta. Eventuellt har ingen i styrelsen tidigare varit med om och ansvarat för någon större åtgärd och osäkerhet kan uppkomma om allt från om rätt beslutsordning tillämpats till vem som ansvarar för ev. fel som uppstår under och efter byggnationen. Här följer de 10 vanligaste frågorna vi får från våra kunder.

Vilken beslutsordning gäller?

1. Vilken beslutsordning gäller?

Vem är det egentligen som ska bestämma att en större åtgärd ska utföras? Kan styrelsen fatta beslut eller behövs det en stämma där alla medlemmar får vara med och besluta. Enligt bostadsrättslagen måste ett beslut som innebär väsentliga förändringar av hus eller mark fattas på en föreningsstämma om det inte sägs något annat i stadgarna. Står inget om detta i stadgarna så gäller bostadsrättslagens regelverk. Att bygga till balkonger eller att bygga om en våning till kontor för uthyrning är definitionsmässigt väsentliga förändringar men andra mindre ingripande åtgärder kan vara svårare att bedöma om de ska betraktas som väsentliga eller inte.

Hur sköter man en upphandling?

2. Hur sköter man en upphandling?

En upphandling, dvs. processen att ta in offerter och bestämma sig för vilken entreprenör som ska anlitas kan bli utdragen. Ofta önskar medlemmarna se en snabb progress både i upphandling och därefter i utförande. Genom en väl skött upphandling läggs dock grunden till ett i alla delar korrekt utfört arbete. Många av de problem som skulle kunna uppstå längre fram i tiden kan undvikas genom en väl genomförd upphandling och ett välskrivet heltäckande avtal. Genom att ta in flera offerter, följa upp referenser, och bilda sig en uppfattning om entreprenörens kvalifikationer så säkerställs att man hittar rätt utförare. För vissa föreningar kanske det passar bättre att arbeta med ett storföretag som snabbt och effektivt kan utföra vad som efterfrågas. Stora företag kan emellanåt sakna flexibilitet så för andra kan en mindre entreprenör som är beredd att i större utsträckning erbjuda anpassning i detaljer – och till vilken man kan få ett mer personligt förhållande – vara en bättre lösning.

Det är också väsentligt att bilda sig en uppfattning om det arbete som man vill ha utfört innan man börjar ta in offerter. Att det kan vara svårt att jämföra olika offerter är ett återkommande faktum. Ett bra förfrågningsunderlag gör det lättare att få in bättre, heltäckande offerter som är enklare att jämföra med varandra.

Vem ansvarar för bygglov och andra kontakter med myndigheter

3. Vem ansvarar för bygglov och andra kontakter med myndigheter

Vem ansvarar för att ansöka om bygglov och andra eventuella kontakter med myndigheter? Går det att lägga in kravet på ansökan om bygglov i en entreprenad? Bygglov krävs normalt sett för nya byggnader och tillbyggnader. Detta innefattar även carportar och balkonger. Ligger fastigheten inom ett område där detaljplan gäller krävs även bygglov för mindre åtgärder som t.ex. att måla om eller byta fasad- eller takmaterial. Det är regelmässigt bostadsrättsföreningen som ansöker om bygglov. Det kan vara lämpligt att låta en entreprenör hjälpa till med sin expertis men det är alltid bostadsrättsföreningens representanter som måste ansvara för ansökan om bygglov. Det är också viktigt att komma ihåg att det gentemot kommunen är föreningen (fastighetsägaren) som har ansvar för att byggnationer utförs i enlighet med bygglovet.

Vem står för skador som uppstår under byggnationen?

4. Vem står för skador som uppstår under byggnationen?

Vad händer om skador uppkommer under byggnationen? I princip så ska den som vållat en skada ta ansvar för att bekosta alt. avhjälpa den. Har en entreprenör skadat din vägg i samband med installation av en ny toalett ska denne reparera skadan eller lämna ersättning så att någon annan kan anlitas för att utföra reparationen. Tyvärr finns det mindre seriösa entreprenörer som inte vill ta sitt ansvar. Ev. kan det hävdas att skada uppkommit på grund av ett ev. fel som redan fanns i fastigheten, t.ex. till följd av att en medlem utfört felaktiga byggnationsåtgärder i sin lägenhet. Ibland påstås felaktigt att bostadsrättsföreningen ska ansvara för skadan via sin försäkring eller så hänvisas till underleverantörer vilka inte är avtalsparter.
I sådana situationer är det mycket viktigt vad som står i avtalet med entreprenören. Som påpekats ovan är en väl genomförd upphandling av avgörande betydelse för att entreprenaden ska bli framgångsrik. Det bör alltid krävas att en entreprenör har tillräckliga försäkringar för att kunna ta sitt ansvar för ev. uppkomna skador. Av entreprenören lämnade garantier är också ett moment som bör granskas.

Frågor relaterade till skador uppkommer också i förhållandet mellan bostadsrättsförening och medlemmar. Vissa medlemmar kan anse att föreningen ska ersätta dem oavsett om entreprenören är villig att ta sitt ansvar eller inte. En bostadsrättsförening har enligt lag en skyldighet att hålla en fastighet i gott skick. En bostadsrättshavare har också i sista hand rätt att själv utföra en reparation och kräva föreningen på ersättning om den inte sköter sin reparationsskyldighet. Är man medlem i en bostadsrättsförening måste man dock komma ihåg att alla ekonomiska krav man ställer på sin förening i förlängningen kan komma att belasta såväl en själv som ens grannar. Som synes kan komplicerade situationer uppkomma med flertalet parter inblandande. Bostadsjuristernas filosofi är att det vanligtvis är bäst att försöka lösa en uppkommen situation i samförstånd med föreningen för att kräva ansvarig entreprenör på ersättning.

Måste bostadsrättsföreningen teckna extra försäkringar för större entreprenader?

5. Måste bostadsrättsföreningen teckna extra försäkringar för större entreprenader?

Frågan är beroende av vilken nivå av skydd föreningen vill ha och är beredd att betala för. Som ovan nämnts bör man alltid försäkra sig om att entreprenören har egna försäkringar som täcker deras personal, utrustning och fel som kan uppkomma etc. – både under och efter arbetets utförande. Vissa föreningar har uppfattningen att det finns ett värde i att teckna extra försäkringar för att snabbt kunna hjälpa och ersätta medlemmar i händelse av att en konflikt uppstår med entreprenören om ansvar för kostnader som det visar sig vara omöjligt att få ersättning för på annat sätt.

6. Vad gör man åt otydliga avtal?

6. Vad gör man åt otydliga avtal?

Som också framgår av föregående punkt så är ett välskrivet och heltäckande avtal en god garanti om det uppstår problem. I ett bra avtal ska ansvarsfördelningen vara tydligt reglerad, t.ex. frågor om hur ett arbete ska utföras, kostnader, hur lång tid det ska ta, ansvar för fel under och efter arbetet, ÄTA-arbeten, besiktning osv. I den mån saken inte reglerats i avtal och parterna inte är överens får man söka stöd i konsumenttjänstlagen. Om tvist uppstår bör man i ett tidigt skede skaffa juridisk hjälp. Konsumenttjänstlagen är en s.k. skyddslagstiftning för beställaren (konsumenten) men det är regelmässigt svårare och mer resurskrävande att i efterhand försöka tillrättalägga något som blivit fel jämfört med att göra rätt från början. Det är alltid bäst att låta en bostadsjurist bedöma ett avtal innan man skriver på det. Även om det finns flera bra standardavtal på marknaden som används av seriösa entreprenörer kan det hända att det behövs tillägg eller ändringar i just din bostadsrättsförenings situation.

Vad kan man göra vid ev. förseningar?

7. Vad kan man göra vid ev. förseningar?

Entreprenörer/hantverkare som inte utför avtalat arbete inom överenskommen tid och dessutom gör sig otillgängliga förekommer emellanåt. För att undvika sådana problem är det mycket viktigt vad man kommit överens om när det gäller betalning. Det bästa påtryckningsmedlet man har som kund är att innehålla – om inte all så i vart fall viss – betalning tills arbetet färdigställts. Har man redan betalat är det regelmässigt svårt att få tillbaka pengar även om man har rätt till ersättning. Ett bra alternativ är om man kan avtala om rätt till förseningsvite som utfaller om en försening skulle uppstå. Vägrar entreprenören en sådan klausul bör man överväga att välja en annan dito.

Går det att häva ett avtal om man inte är nöjd med entreprenören?

8. Går det att häva ett avtal om man inte är nöjd med entreprenören?

Vad gör man om man inte är nöjd med en entreprenörs arbete? Kanske visar sig kvaliteten på arbetet vara bristfällig eller så har det uppstått förseningar. Kanske har man valt att arbetet ska utföras på löpande räkning och det visar sig bli mycket dyrare än man tänkt sig. Vid allvarligare avtalsbrott kan det finnas möjlighet att häva avtalet – entreprenören kan då också samtidigt bli skadeståndsskyldig. Dock bör man vara säker på att ha en giltig grund för hävning då det enligt gängse avtalsterminologi måste vara fråga om ett väsentligt avtalsbrott. Om avtalet hävs utan giltig grund kan beställaren (bostadsrättsföreningen) bli skadeståndsskyldig gentemot entreprenören. Ett annat alternativ är att man kommer överens om att avbryta arbetet. I detta fall är det normalt entreprenören som på något sätt ska kompenseras för det redan utförda arbetet.

Vad gör man när medlemmar klagar på störningar?

9. Vad gör man när medlemmar klagar på störningar?

Även om föreningsstämman fattat beslut om en byggnationsåtgärd så förekommer det medlemmar som har en motsatt uppfattning. Är man inte delaktig i ett beslut så ligger det närmare till hands att man tappar tålamodet om man upplever att boendemiljön påverkas negativt under arbetet. Det hamras och låter, hantverkare springer upp och ner i trappen och skräpar ner på gården. Även de som röstat för åtgärden kan efter ett tag bli besvärade och börja klaga – särskilt om entreprenaden tar längre tid än planerat. Det är viktigt för en förening att ta hänsyn till människor med särskilda behov som föräldrar med små barn, äldre och personer med handikapp som tillbringar mycket tid i hemmet. Bostadsrättsinnehavare måste dock tolerera vissa störningar i samband med arbeten som utförs. Detta gäller även den medlem som röstat nej till en åtgärd och även i den mån denne inte själv berörs genom att t.ex. ett balkongbygge för den egna lägenheten valts bort.

Har medlemmarna rätt till nedsatta avgifter under byggnation?

10. Har medlemmarna rätt till nedsatta avgifter under byggnation?

Alla större byggnationer leder till störningar för de boende. Utöver störningar som nämnts ovan kan det hända att det under en period inte finns tillgång till rinnande vatten och att det inte går att använda varken kök eller badrum. Kanske hantverkarna blockerar parkeringar så att det under en period endast går att parkera en kilometer bort och dessutom betala p-avgifter. En bostadsrättsinnehavare kanske under några dagar anser sig nödgad att ta in på hotell för att ha det drägligt och vill att bostadsrättsföreningen ersätter kostnaderna för detta. Det finns dock ingen generell lagstadgad rätt för medlemmar att få nedsatta avgifter eller ersättning för åtgärder som rör gemensamma utrymmen (föreningens ansvarsområde). Om det skulle finnas särskilt reglerat i stadgarna att medlemmarna har sådan rätt till ersättning så gäller detta. Det står även fritt för en förening (styrelsen) att besluta om nedsatta avgifter om man bedömer att det finns finansiella resurser för det.

En större entreprenad är en komplicerad och ofta långdragen process med flera parter inblandade. Moment ta höjd för i sammanhanget är t.ex. hur det ordnas en opartisk besiktning, hur man hanterar klagomål från grannar i närliggande byggnader (som inte tillhör samma bostadsrättsförening) och vad man gör om en entreprenör plötsligt går i konkurs under pågående arbete. Ett gott råd för att förebygga framtida komplikationer är att anlita en bostadsjurist redan tidigt i processen, helst innan man börjar ta in offerter.

Kontakta oss avseende frågor om entreprenadjuridik


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Vi är experter på entreprenadjuridik. Vi jobbar bara med bostadsjuridik. Det är vad vi gör. Större entreprenader kan innebära relativt höga kostnader för juridisk rådgivning men är ändå långt billigare än de kostnader som kan uppkomma på grund av misstag som görs. Genom att välja oss ser du till att du betalar för bästa möjliga juridiska rådgivning. Vi är också flexibla och kan sätta ihop ett paket för det bästa juridiska stödet för just er budget. Första timmen är alltid kostnadsfri. Dessutom är vi en väl etablerad byrå och genom alla år som vi har verkat i Stockholm har vi skaffat ett brett kontaktnät inom branschen. Våra professionella personliga kontakter gagnar dig som kund hos oss. Vi lämnar också gärna referenser till bostadsrättsföreningar som tidigare framgångsrikt använt våra tjänster.