Entreprenadavtal för bostadsrättsföreningar

I en bostadsrättsförening har de boende tillsammans möjlighet att bestämma över större renoveringar och byggprojekt. Byggprojekt kan stärka föreningens ekonomi, tex. när det handlar om att en medlem vill köpa en oanvänd yta att lägga till sin befintliga bostadsrätt.

Om föreningen ska sälja en yta, eller om en medlem ska bygga något som påverkar både medlemmens och föreningens ansvarsområden, är det lämpligt att styrelsen skaffar juridisk rådgivning.

Viktigt att komma ihåg är att olika lagstiftning gäller beroende på om bostadsrättsföreningen eller medlemmen beställer entreprenaden. Eftersom en bostadsrättsförening är en juridisk person gäller inte konsumenttjänstlagen (KtjL). Ofta uppstår dock blandsituationer genom att enskilda moment beställs särskilt av medlemmar. Då blir KtjL tillämplig för dessa delar, vilket innebär att entreprenören har ett annat slags ansvar bl.a. rörande information, avrådande och prisuppgifter.

Entreprenadavtal

Vem ska ta ansvaret vid stora byggprojekt?

Ansvarsfördelning mellan bostadsrättsförening och medlem

Om en medlem vill göra en större till- eller ombyggnation uppstår det många juridiska frågor till följd av den ansvarsfördelning mellan yttre och inre underhåll som gäller mellan bostadsrättsföreningen och medlemmarna. Grundprincipen i en bostadsrättsförening är att föreningen ansvarar för det yttre underhållet medan medlemmen ansvarar för underhållet i den egna lägenheten, det s.k. inre underhållet. Vill en medlem göra ombyggnationer i sin lägenhet aktualiseras frågan hur de kommer att påverka det yttre underhållet (som föreningen svarar för). En annan fråga blir vilka krav föreningen kan ställa gällande utförande som faller inom det inre underhållet (som medlemmen svarar för).

Utförandeentreprenad eller totalentreprenad

Bostadsrättsföreningen behöver också bedöma (för åtgärder som föreningen vill genomföra) vem som lämpligen ska vara byggherre t.ex. vid ombyggnation av vindsutrymmen till lägenheter. Ska föreningen bygga i egen regi eller ska föreningen sälja ytan till en entreprenör? Här handlar det i grunden om i vilken utsträckning föreningen vill styra själva. Vill föreningen själva ha ansvaret beställs en s.k. utförandeentreprenad. Att sköta mycket själva kan vara kostnadsbesparande för föreningen, men det gäller att ha en realistisk bild och inte underskatta komplexiteten av det projekt som ska genomföras. Om föreningen istället vill beställa en funktion och låta entreprenören styra utförandet (ansvara för att det blir ändamålsenligt) kallas det totalentreprenad. Ytterligare frågor som kan uppkomma är t.ex. om det finns möjlighet att utnyttja ROT-avdrag (om någon del av projektet faktureras medlemmarna) och framförallt vilka standardavtalsvillkor som ska tillämpas (t.ex. ABT 06 eller AB 04).

Rätt beslutsordning

Redan innan ett byggprojekt dras igång behöver man veta vilken beslutsordning som gäller. Vissa byggnationer kräver stämmobeslut, andra kan genomföras efter endast ett styrelsebeslut. Huvudregeln är att väsentliga förändringar av föreningens fastighet kräver stämmobeslut. Därför kan det vara så att byggnation av en enda balkong i en förening med 300 medlemmar kan beslutas i styrelsen men att i en förening med endast 3 lägenheter måste det röstas på stämma.

Det finns också en speciell regel som säger att om föreningen ska göra en byggnation som påverkar en viss medlem, eller flera, så ska de berörda medlemmarna ha godkänt åtgärden. Om de berörda inte samtycker kan åtgärden få genomföras ändå under förutsättning av att 2/3 majoritetsbeslut på föreningsstämma finns och hyresnämnden lämnar ett godkännande. En åtgärd som aktualiserar denna ordning kan t.ex. vara att föreningen vill ta bort vissa medlemmars (upplåtna) förråd för att bygga lägenheter på vinden.

Dra nytta av juridisk rådgivning

Som sagt rekommenderas för alla större byggprojekt att styrelsen tar hjälp av en fastighetsjurist så tidigt i processen som möjligt. Ska en medlem bygga om krävs det ett avtal mellan föreningen och medlemmen och kanske än viktigare är det att föreningen får juridisk hjälp med att skriva och gå igenom entreprenad-/byggavtalen. Det finns bra standardavtal på marknaden men man måste komma ihåg att de är skrivna för generella förhållanden och heller inte alltid täcker alla situationer som t.ex. vad som händer om det uppstår skada på en grannfastighet. Vanliga misstag är annars också att en förening överraskas av okända kostnader (ändrings- och tilläggsarbeten) mitt under ett byggprojekt som kraftigt ökar budgeten. Det händer också att byggare har otillräckliga försäkringar och att detta innebär problem vid skador på byggnationen eller närliggande lägenheter.

Avseende entreprenadavtal bistår vi gärna med:

  • Allmän rådgivning till styrelsen.
  • Agera som ordförande på er stämma och författa beslutspunkter.
  • Informationsmöten med medlemmar.
  • Rådgivning avseende valet mellan utförande- eller totalentreprenad och upphandling.
  • Författande av avtal med medlem eller entreprenör.
  • Tvistelösning under och efter entreprenadtiden.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

En stor byggentreprenad är bland de mest komplicerade projekt som en bostadsrättsförening kan ta sig an. Utan rätt juridisk hjälp kan något som kändes roligt snabbt förvandlas till en mardröm. Plötsligt sitter styrelsen där och känner att både entreprenören och medlemmarna snarare jobbar mot dem än med dem. Hos Bostadsjuristerna har vi mångårig erfarenhet av rådgivning till styrelser i frågor som rör stora byggprojekt. Vi är experter på entreprenadrätt och kan de standardavtal som används utan och innan. Vi har både den juridiska och tekniska expertkunskap som krävs för att anpassa avtalen efter er bostadsrättsförenings unika situation. Med relevant information och heltäckande rådgivning till både styrelse och medlemmar säkerställer ni ett framgångsrikt byggprojekt i er bostadsrättsförening.