Entreprenadavtal för bostadsrättsföreningar

I en bostadsrättsförening har de boende tillsammans möjlighet att bestämma över större renoveringar och byggprojekt. Byggprojekt kan stärka föreningens ekonomi, te.x. om en medlem vill köpa en oanvänd yta att lägga till sin befintliga bostadsrätt.

Om föreningen ska sälja en yta, eller om en medlem ska bygga något som påverkar både medlemmens och föreningens ansvarsområden, är det lämpligt att styrelsen skaffar juridisk rådgivning.

Viktigt att komma ihåg är att olika lagstiftning gäller beroende på om bostadsrättsföreningen eller medlemmen beställer entreprenaden. Eftersom en bostadsrättsförening är en juridisk person gäller inte konsumenttjänstlagen (KtjL). Ofta uppstår dock “blandsituationer” genom att enskilda moment beställs särskilt av medlemmar. Då blir KtjL tillämplig för dessa delar, vilket innebär att entreprenören har ett annat slags ansvar bl.a. rörande information, avrådande och prisuppgifter. Det ska dock nämnas att motsvarande regler även kan gälla när föreningen avtalar om en entreprenad. För sådana fall finns särskilda standardvillkor såsom ABT 06.

Ansvarsfördelning mellan bostadsrättsförening och medlem

Om en medlem vill göra en större till- eller ombyggnation uppstår det många juridiska frågor till följd av föreningens stadgar och även bostadsrättslagen som reglerar den ansvarsfördelning mellan yttre och inre underhåll som gäller mellan bostadsrättsföreningen och medlemmarna. Grundprincipen i en bostadsrättsförening är att föreningen ansvarar för det yttre underhållet medan medlemmen ansvarar för underhållet i den egna lägenheten, det s.k. inre underhållet. Vill en medlem göra ombyggnationer i sin lägenhet aktualiseras frågan hur dessa kommer att påverka det yttre underhållet (som föreningen ansvarar för). En annan fråga blir vilka krav föreningen kan ställa gällande utförande som faller inom det inre underhållet (som medlemmen ansvarar för).

Utförandeentreprenad eller totalentreprenad

Bostadsrättsföreningen behöver också, vid åtgärder som föreningen vill genomföra, bedöma vem som lämpligen ska vara beställare av om- eller tillbyggnation av t.ex. vindsutrymmen som ska byggas om till lägenheter. Ska föreningen bygga i egen regi eller ska föreningen sälja ytan till en entreprenör? Här handlar det i grunden om i vilken utsträckning föreningen vill styra själva. Vill föreningen själv vara beställare av en entreprenad eller låta medlemmarna beställa entreprenaden själva? Eller kanske istället sälja råyta direkt till entreprenören som sedan bygger och säljer? I alla dessa situationer ses dock föreningen alltid som beställare (byggherre). Det vill säga även om medlem bygger kan myndighet ingripa och rikta föreläggande mot föreningen. Detta är ett av skälen till varför en förening behöver skriva avtal med medlemmar och andra som bygger i föreningen så att ansvaret kan regleras och göras tydligt för båda parter.

När det gäller själva utförandet kan föreningen välja att projektering och byggnation sköts av olika parter, då beställs en s.k. utförandeentreprenad. Om föreningen istället vill beställa en funktion och låta entreprenören sköta både projektering och byggnation beställer föreningen istället en totalentreprenad. Föreningen kan här också ha god hjälp av de standardavtalsvillkor som finns (ABT 06 eller AB 04).

Att vara aktiv kan vara kostnadsbesparande för föreningen, men det gäller att ha en realistisk bild och inte underskatta komplexiteten av det projekt som ska genomföras. Föreningen har alltid god nytta av en sakkunnig, oavsett om det är fråga totalentreprenad eller utförandeentreprenad och oavsett om föreningen låter medlem eller entreprenör bygga själv.

Medlemmarna å sin sida är ofta intresserade av om det finns möjlighet att utnyttja ROT-avdrag (om någon del av projektet faktureras medlemmarna).

Rätt beslutsordning

Redan innan ett byggprojekt dras igång behöver styrelsen veta vilken beslutsordning som gäller. Vissa byggnationer kräver stämmobeslut, andra kan genomföras efter endast ett styrelsebeslut. Väsentliga förändringar av föreningens fastighet kräver stämmobeslut (om inte stadgarna säger annat). Detta kan innebära att byggnation av en enstaka balkong i en förening med 300 medlemmar kan beslutas av styrelsen, men att balkongbygge i en förening med endast tre lägenheter kräver stämmobeslut, så länge stadgarna inte öppnar för att det kan beslutas på annat sätt.

Det finns också en speciell regel som säger att om föreningen ska göra en byggnation som påverkar en viss medlem, eller flera, så ska de berörda medlemmarna ha godkänt åtgärden. Om de berörda inte samtycker kan åtgärden få genomföras ändå om det tagits ett 2/3 majoritetsbeslut på föreningsstämma och hyresnämnden lämnat sitt godkännande. En åtgärd som aktualiserar denna ordning kan t.ex. vara att föreningen vill ta bort vissa medlemmars (upplåtna) förråd för att bygga lägenheter på vinden.

Dra nytta av juridisk rådgivning

Som sagt rekommenderas för alla större byggprojekt att styrelsen tar hjälp av en fastighetsjurist så tidigt i processen som möjligt. Ska en medlem bygga om krävs det ett avtal mellan föreningen och medlemmen och – kanske än viktigare – att föreningen får juridisk hjälp med att skriva och gå igenom entreprenad-/byggavtalen. Det finns bra standardavtal på marknaden men man måste komma ihåg att de är skrivna för generella förhållanden och inte alltid täcker alla situationer. De är sällan avpassade för de specifika behov en viss bostadsrättsförening har eftersom frågor kring inre/yttre underhåll behöver regleras särskilt.

En vanligt förekommande fråga för en beställare av ett byggprojekt är tillkommande kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Ingår arbetena i kontraktet eller innebär de en extra kostnad som beställaren måste betala? En annan vanlig fråga är vad som händer om entreprenören visar sig ha otillräckliga försäkringar när det är dags att hantera uppkomna skador på entreprenaden, fastigheten eller närliggande lägenheter.