Vad som klassificeras som dolda fel i hus och
bostadsrätt – samt hur du går vidare om du upptäcker dolda fel i din nya bostad

När det gäller bostadsaffärer (oavsett om det är bostadsrätt eller villa) är det få saker som är så omskrivna och omtalade som dolda fel. Att upptäcka ett allvarligt fel eller en skada efter att du har presterat betalning och tillträtt din nya bostad är inte en situation särskilt många bostadsköpare räknar med och därför kan det vara svårt att veta hur man bäst kan agera.

dolda fel i hus och bostadsrätt

1. Vi har lång erfarenhet av att arbeta med förhandling och tvistelösning gällande dolda fel


1.1 Vad är ett dolt fel?

I juridisk mening är ett dolt fel ett sådant fel som inte skulle ha kunnat upptäckas av en aktsam köpare före köpet. Vad som är ett dolt fel beror också på vad som har avtalats mellan säljare och köpare. Vad köparen kan anses ha ”fog att förutsätta” är ett moment av betydelse, dvs. vad du har rätt att förvänta dig.

    Sammanfattningsvis är alltså ett dolt fel ett fel som:
  • funnits vid köptillfället,
  • inte var upptäckbart,
  • inte var förväntat, eller
  • som står i strid mot vad som står i avtalet.

Alla brister är alltså inte fel i köprättslig mening. Om du t.ex. köper ett nybyggt hus har du normalt fog för att förvänta dig en modern standard och ett felfritt utförande. Köper du däremot ett äldre hus blir det viktigare att utreda vad som avtalats vid försäljningen samt även vilken byggstandard som gällde vid tidpunkten då huset byggdes eller senast renoverades.

Vilka fel är vanliga i en bostad av en viss ålder? Exempelvis underkände Högsta domstolen en bristfällig fasad eftersom konstruktionssättet vid den tid då huset byggdes var allmän accepterat enligt då gällande byggnorm (HD mål nr T 6237-14). I detta fall hade alltså inte köparna på grund av huset ålder och att byggtekniken (om än bristfällig) var accepterad då husets byggdes, inte rätt att förvänta sig att fasaden skulle hålla.

1.2 Skydda dig mot dolda fel genom goda förberedelser

Ett bra sätt att skydda sig mot dolda fel är att redan före köpet sätta sig in i de olika regler som gäller för köp av villa respektive bostadsrätt. Du bör också vara mycket uppmärksam på om säljaren försöker undkomma felansvar genom att lägga in friskrivningar i köpekontraktet eller objektbeskrivningen. Var också uppmärksam på uppmaningar att undersöka t.ex. boarean eller badrummets skick eller annat noterat (i finstilt) i marknadsföringsmaterialet. Har du inte följt en uppmaning eller lagt vikt vid en relevant notering kan det innebära att ett fel inte räknas som dolt när det väl visar sig. Finns det t.ex. en notering om att säljaren vid någon tidpunkt haft problem med gnagare kan detta innebära att du inte kan hävda detta som dolt fel när du sedan hör ljudet av små tassar i din nya bostad, detta även om det vid tiden för din besiktning inte fanns några som helst tecken på problem med skadedjur. (Att skadedjur i sig kan kvalificera sig som ett dolt fel är fastställt av HD i det s.k. “kackerlacksmålet”.)

Läs noga igenom allt i samtliga avtalshandlingar, även om mäklaren hävdar att allt är ”standard”. Eventuella extra undersökningar ska göras innan du skriver under köpekontraktet. De fel du kan göra gällande mot säljaren är alltså de som en “normalkunnig köpare” inte borde ha upptäckt med hänsyn till lägenhetens skick och vad man kan se vid visning men också med beaktande av vad som står i köpehandlingarna. Om du är osäker på formuleringar i avtalshandlingar bör du kontakta en jurist, hellre än att vända dig till mäklaren eller säljaren för att försöka få en förklaring.

1.3 Dolda fel-försäkringar

Idag är det vanligt att säljare tecknar s.k. dolda fel-försäkringar och använder dessa som ett sätt att ”lugna” oroliga köpare. Du bör dock vara medveten om att syftet med dessa försäkringar är att skydda säljaren mot ekonomisk skada och inte på något sätt påverkar eller utvidgar den juridiska felbedömningen.
Det egentliga skydd en sådan försäkring ger dig som köpare är att du kan känna dig säker på att få själva utbetalningen – om du får rätt i sak. I stället för att du ska behöva starta en indrivningsprocess mot en säljare som har betalningssvårigheter vet du att ett försäkringsbolag kommer att betala.

Dolda fel bostadsrätt

2. Dolda fel i en bostadsrätt

När en bostadsrätt säljs tillämpas köplagens bestämmelser och inte jordabalkens dito som vid fastighetsförsäljningar. Rättsligt sett är det alltså olika regelverk som tillämpas vid försäljning av bostadsrätt respektive villa. Reglerna liknar varandra men är inte helt identiska. Enligt lagens formulering kallas det egentligen inte ”dolda fel” när det gäller bostadsrätter och du har något större möjlighet att påtala fel som skulle ha kunnat upptäckas först vid en professionellt utförd besiktning.

När du köper en bostadsrätt så köper du inte bostaden i sig utan en andel i bostadsrättsföreningen med rätt att på obestämd tid nyttja en viss lägenhet. Vad som betraktas som fel i bostadsrätten beror på vad köparen och säljaren har avtalat. Om säljaren t.ex. har förklarat att badrummet behöver renoveras, kan du troligtvis inte kräva prisavdrag för fel som du upptäcker i badrummet. Undersökningsplikten för bostadsrätter är inte lika omfattande som vid köp av fastighet även om utgångspunkten är densamma, dvs. vad en normalkunnig lekman (någon utan expertkunskap) ska kunna upptäcka. Är du förstagångsköpare eller känner att byggtekniska detaljer varken är något du är intresserad av eller villig att lägga tid på att lära dig kan det ändå vara bra att anlita en professionell besiktningsman för att vara på den säkra sidan.

Dolda fel hus fastighet

3. Dolda fel i hus (fastighet)

Dolda fel i fastighet regleras i jordabalken. För att utreda om skador är dolda fel i huset, tittar man på vad som har avtalats och vad som framgår av säljarens marknadsföring av fastigheten. Nästa fråga är om fastigheten avviker från vad köparen får anses ha haft anledning att räkna med eller om fastigheten i något avseende inte motsvarar vad köparen haft fog att förutsätta vid köpet. Om felet kunnat upptäckas vid köpet t.ex. genom en besiktning, handlar det normalt inte om ett dolt fel. Som köpare kan man dock ändå ha rätt till ersättning, t.ex. om säljaren medvetet försökt dölja felet.

    Dolda fel vid husköp är fel som:
  • köparen inte kände till,
  • köparen vid en noggrann undersökning/besiktning inte hade kunnat upptäcka, och
  • köparen heller inte borde ha räknat med utifrån husets ålder, pris och skick.

4. Vad du bör göra om du upptäckt dolda fel i hus eller bostadsrätt

Om du har upptäckt dolda fel i din nya bostad ska du genast reklamera felet till säljaren samt dokumentera de skador/fel som du har noterat. Detta är mycket viktigt eftersom det finns tidsfrister som måste hållas. För bostadsrätter gäller två år, för fastigheter 10 år, men det finns också ett krav på att det ska ske inom “skälig tid”.

Vad detta innebär är inte helt fastslaget men att vänta i tre månader innan reklamation sker utan särskilda skäl har underkänts i praxis (vägledande domar från överrätterna). Det är alltså lämpligt att reklamera redan vid misstanke om ett fel. Ta sedan kontakt med en bostadsjurist. Visar en undersökning att du sedan misstagit dig om felet finns det inga konsekvenser som en säljare kan hävda mot dig för en ogrundad reklamation. Som säljare bör du också ta kontakt med en jurist om du fått ett krav riktat mot dig.

Anlita oss för:


    Rådgivning och initial bedömning av fel
  • Slipp lägga ner onödig tid och energi på ett fel som inte kvalificerar sig som dolt i juridisk mening. (Vi tar bara ärenden där det finns en rimlig chans till framgång.)
  • Få en grundlig genomgång om vad som krävs och hur processen går till avseende dolda fel.
  • Skaffa kunskap om vilka möjligheter och alternativ som finns i just ditt fall t.ex. vilka kostnader du kan kräva ersättning för.

  • Upprättande av reklamation, kravbrev och stämningsansökan
  • Säkerställ att all formalia sköts i rätt tid och på rätt sätt så att inte dina möjligheter går förlorade.

  • Ansökan om rättsskydd
  • Se till att dina kostnader för juridisk hjälp blir så låga som möjligt genom att låta oss hantera ansökan om rättsskydd.
  • Slipp förseningar i dina utbetalningar på grund av en felaktigt ifylld ansökan om rättsskydd.

  • Ombud vid förhandling och upprättande av förlikningsavtal
  • Ge dig själv bästa möjliga förutsättningar för att få ersättning och snabb tvistelösning.
  • Skulle förlikning bli aktuellt få ett heltäckande välskrivet förlikningsavtal som båda parter förstår och som minimerar framtida problem.

  • Juridiskt stöd vid en domstolsprocess
  • Få bästa möjliga chans vid en domstolsprocess genom att ha det mest kvalificerade ombudet i rummet på din sida.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Om du upptäcker ett fel eller en skada efter köpet, är du välkommen att höra av dig till oss på Bostadsjuristerna. Ärenden som rör dolda fel är frekvent förekommande hos oss. Just nu pågår betydande utveckling inom byggteknik och renoveringsbranschen ökar ständigt i omfattning. Detta är ett par av de faktorer som påverkar förekomst och upptäckt av dolda fel. Vi har lång erfarenhet av att arbeta med förhandling och tvistelösning och hanterar varje år hundratals tvister om dolda fel i bostadsrätter och fastigheter. Vi är uppdaterade på rättsläget och kan hjälpa dig med allt från reklamation till rättslig hantering av saken. Självklart hjälper vi också dig som är säljare och som anser att du erhållit en ogrundad reklamation.