Dolda fel-försäkring – De 5 vanligaste misstagen

Att köpa en egen bostad, vare sig det är en bostadsrätt eller en villa, är för många en av livets stora affärer. Att det efter några år plötsligt upptäcks dolda fel i den nya bostaden känns naturligtvis väldigt tråkigt. Köparen kan då driva ett krav på ett prisavdrag mot säljaren för att kompensera för det okända felet. Att begära prisavdrag kan upplevas som både tråkigt och obehagligt för en köpare.

Även från säljarens sida är det mycket tråkigt att behöva bli ersättningsskyldig för ett sådant plötsligt upptäckt fel. Ansvaret sträcker sig dessutom så långt fram i tiden som 10 år efter försäljningen. För att skydda sig mot framtida krav och få hjälp med själva processen har många säljare därför börjat köpa så kallade dolda fel-försäkringar. Dessa produkter kallas också för säljarförsäkringar eller överlåtelseförsäkringar. Dolda fel-försäkringar innebär som regel att försäkringsbolaget representerar säljaren vid en tvist och utreder ansvaret för felet. Om det fastställs att det handlar om ett dolt fel täcker försäkringen köparens krav på prisavdrag.
Det finns dock begränsningar; oftast finns ett maxbelopp och försäkringsbolaget gör ofta ett avdrag för självrisk, det beloppet måste säljaren därför ta ur egen ficka och betala till köparen.

Dolda fel-försäkringar används som säljargument, men tyvärr invaggas både säljare och köpare i en falsk trygghet gällande dessa försäkringar. I den bästa av världar fungerar dolda fel-försäkringar som en sorts garanti som köparen kan få ersättning ur. På så vis spelar det ingen roll om säljaren inte kan eller inte vill betala. Men det förekommer samtidigt många missförstånd om denna typ av försäkringar och det uppstår ofta frågor kring hur ersättningsmöjligheterna ser ut. Denna artikel är inriktad på de misstag som köpare gör när det gäller dolda fel-försäkringar och här följer de 5 främsta misstag vi märkt förekommer.

Köparen tror att den reducerar undersökningsplikten

1. Köparen tror att den reducerar undersökningsplikten

Med dolda fel menas fel som fanns vid tidpunkten för köpet men som inte kunde upptäckas eller kunnat förväntas förekomma med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion.
När säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring beställer försäkringsbolaget en byggnadsteknisk besiktning och denna får köparen normalt ta del av. Det är mycket viktigt att du som köpare inte tror att denna besiktning ersätter den besiktning du själv måste göra eller att du tror att du kan stödja dig på den när du senare upptäcker ett fel. För att en köpare skall anses uppfyllt sin undersökningsplikt krävs en egen undersökning. Det bästa sättet att försäkra sig om att man uppfyllt sin undersökningsplikt är att skaffa en egen oberoende besiktningsman.

Reklamerar till försäkringsbolaget

2. Reklamerar till försäkringsbolaget

När du som köpare upptäcker ett problem som du anser utgör ett dolt fel ska du reklamera direkt till säljaren, inte till försäkringsbolaget. Din relation grundas på köpeavtalet där du och säljaren är parter, detta oavsett om säljaren har tecknat dolda fel-försäkring eller inte. Säljaren har i sin tur en relation med sitt försäkringsbolag genom försäkringsavtalet. Det är alltså upp till säljaren att kontakta sitt försäkringsbolag.

Därför ska reklamationen alltid skickas direkt till säljarens hemadress. I de flesta fall tar försäkringsbolaget sedan över och agerar som ombud för säljaren när du väl har reklamerat ett fel. (Notera: enligt samma princip ska en reklamation inte heller skickas till säljarens mäklare.)

Kom också ihåg att det är bäst att reklamera på en gång när du tror att du upptäckt ett dolt fel, annars riskerar du att ha reklamerat för sent. Pågår utredning, inhämtande av offerter osv kan du ange att du håller på att undersöka vidare och återkommer med en komplettering av din reklamation.

Tror att försäkringen täcker alla fel och kostnader

3. Tror att försäkringen täcker alla fel och kostnader

Det främsta och tråkigaste misstaget är att många köpare tror att dolda fel-försäkringar täcker alla dolda fel och det är också det intrycket marknadsföringen av dem ger. Detta är tyvärr långt ifrån sant. En dolda fel-försäkring är endast en produkt bland andra försäkringsprodukter med olika begränsningar. Villkoren skiljer sig mycket mellan olika försäkringar beroende på vilken slags fastighet som ska försäkras och även vilken risk säljaren vill ta, alltså hur heltäckande skydd säljaren vill betala för. Det är mycket vanligt att försäkringen undantar kategorier som el- och vattenledningar, vitvaror, skorsten, värmesystem, radon m.m. I vissa fall täcks i stort sett bara fastighetens konstruktion av försäkringsskyddet. Som regel undantas också fel som kan kopplas till något besiktningsprotokoll eller information som säljaren medvetet undanhöll. Det förekommer också att olika byggnader på en fastighet undantas såsom garage, båthus, ladugårdar m.m. och att försäkringen därmed bara omfattar sådant som upptäcks i huvudbyggnaden.

Dolda fel-försäkringar täcker, som ovan också nämnts, sällan hela prisavdraget. Ofta finns ett maxbelopp och det är heller inte säkert att försäkringsbolaget ger ersättning enligt samma beräkningsmetod som lagstiftningen ger. Det förekommer ersättningsvillkor som varken baseras på hur mycket det skulle kosta att åtgärda ett fel eller hur marknadsvärdet vid köpet skulle ha påverkats om felet upptäckts vid tidpunkten för försäljningen, vilket annars är normala utgångspunkter vid tvister om dolda fel i domstol.

Accepterar försäkringsbolagets handläggning och bedömning

4. Accepterar försäkringsbolagets handläggning och bedömning

Även om ett försäkringsbolag kommer fram till att det, med stöd av försäkringsvillkoren, inte ersätter dig som köpare utesluter det inte att du kan ha rätt till ersättning med stöd av lag. Som nämnts gör bolaget sin bedömning utifrån de villkor som gäller enligt det försäkringsavtal de har med säljaren, inte utifrån lag (i detta fall Jordabalken). Det kan också innebära att de helt bortser ifrån ev. särskilda villkor som du har i ditt köpeavtal med säljaren. Att ett försäkringsbolag inte anser att ett fel är ersättningsbart beror normalt på något av alla de undantag som finns inskrivna i försäkringens villkor, men säger nödvändigtvis inget om möjligheten till ersättning i en domstolsprocess. Bedömningen kan förstås ha bevisverkan i vissa fall och åberopas i domstol, t.ex. om utredningen försäkringsbolaget gjort kan visa att det inte rör sig om ett dolt fel.

En köpare bör också vara vaksam om försäkringsbolagets handläggningsprocess drar ut på tiden. Det förekommer att försäkringsbolag kräver komplettering efter komplettering och på så vis undviker att lämna ett besked. I det läget bör man som köpare kontakta en egen bostadsjurist för att få hjälp. Bostadsjuristen kan se om det kan vara läge att istället börja kommunicera med den som har det faktiska ansvaret d.v.s. säljaren.

Accepterar ett nej från säljaren baserat på försäkringsbolagets bedömning

5. Accepterar ett nej från säljaren baserat på försäkringsbolagets bedömning

Kanske har säljaren fått besked från sitt försäkringsbolag att ett visst fel inte täcks av dennes försäkring och använder detta som skäl för att neka dig som köpare ersättning. Här ska en köpare som reklamerat förstås inte automatiskt acceptera det nekande beskedet från säljaren. Försäkringsbolagets besked är inte något definitivt beslut angående din rätt att få ersättning från säljaren. Försäkringsbolaget besked kan bero på något villkor i försäkringen, t.ex. att radon inte alls täcks. Därmed har försäkringsbolaget inte tagit ställning till om felet ska anses vara dolt eller inte.

Om en säljare har en dolda fel-försäkring eller inte påverkar i sig inte din rätt att få ersättning för dolda fel med stöd av lag. Du har därför både rätt och möjlighet att vända dig direkt till säljaren med krav på ersättning för ett dolt fel så länge du inte avsagt dig rätten enligt en friskrivningsklausul i avtalet. Ett försäkringsbolag är inte någon slutinstans utan ärendet kan endast slutligen avgöras av en domstol.

En nackdel med dolda fel-försäkringar är att det inte går att få hjälp från det egna försäkringsbolaget att få rättsskydd när motparten har en dolda fel-försäkring. Medan säljaren då har försäkringsbolagets specialiserade jurister på sin sida står du själv (om du inte vill bekosta jurist- eller advokatkostnader själv).

Det är helt enkelt ofta svårare än vad de flesta tror att kunna få ersättning från dolda fel-försäkringar och fördelarna med en dolda fel-försäkring från köparens perspektiv är sammanfattningsvis tyvärr mycket mindre än vad man kan tro.

Anlita oss för:


    Analys av dina möjligheter vid dolda fel
  • Få en analys av vilka möjligheter till ersättning du har utifrån försäkringsvillkor och gällande rätt.
  • Låt oss handlägga ditt krav om ersättning mot försäkringsbolag för snabbare handläggning och maximal möjlig ersättning.
  • Du kan ha rätt till ersättning även om försäkringen inte täcker. (Vad dolda fel-försäkringar täcker och vad du rätt till ersättning för enligt lagstiftning är inte samma sak.)

  • Granskning av försäkringsbolagets beslut
  • Skydda dina rättigheter genom en dubbelkontroll av försäkringsbolagets beslut. Kanske har försäkringsbolaget gjort en för snäv eller felaktig bedömning utifrån gällande villkor.
  • Skaffa bästa möjliga förutsättningar för att driva ett framgångsrikt överklagande mot försäkringsbolaget.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Vi är experter på bostäder och i detta ingår dolda fel. Vi har stor erfarenhet av att driva ärenden angående dolda fel både med säljare och försäkringsbolag som motparter. Vi vet vilka regler som gäller och rekommenderar också att du innan du köper en fastighet med dolda fel-försäkring låter en jurist gå igenom villkoren för den specifika försäkringen för att utvärdera vilket slags skydd som egentligen ges. Dolda fel-försäkringar är en produkt som främst skyddar säljaren, inte köparen. Vi hjälper dig att bevaka dina intressen utifrån lagstiftningen, inte försäkringsvillkoren.