Alla som upplevt ett stambyte i sin lägenhet vet hur jobbigt det kan vara. Först när vi inte har tillgång till rinnande vatten inser vi hur avgörande det är för en dräglig vardag att ha ett fungerande badrum. Är man ensamstående och tillbringar mycket tid på jobbet så kan det vara smidigt att ”plocka upp” mat på vägen hem och då kanske avsaknaden av ett fungerande kök inte känns så besvärligt. För människor som tillbringar mycket tid hemma som t.ex. föräldrar med små barn, äldre och människor med särskilda behov kan ett stambyte upplevas som en riktig prövning. I fall det inte kombineras med badrumsrenovering i de enskilda lägenheterna så leder stambytet heller inte till några synbara förbättringar utan upplevs kanske mest som en påtvingad åtgärd – som dessutom kan leda till höjda avgifter. Ett stambyte är en genomgripande process så det är av största vikt att det sköts på bästa sätt ända från första beslut till färdigställande. Nedan följer några av de vanliga frågor som brukar uppstå i samband med stambyte i bostadsrättsföreningar.
1. Styrelse eller stämmobeslut?
Styrelsen har det övergripande ansvaret för underhåll av fastigheten i en bostadsrättsförening och i detta ingår ansvar för stammarnas skick. I princip kan alltså styrelsen besluta att ett stambyte är nödvändigt. I den mån det krävs mer omfattande åtgärder som att medlemmarnas badrum helt eller delvis måste rivas ut så krävs dock ett beslut på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet för att det ska antas. Under vissa förutsättningar kan det dessutom fordras ett godkännande från hyresnämnden. Eftersom ett stambyte är en ingripande åtgärd rekommenderas alltid att frågan behandlas på en stämma innan beslut fattas.
2. Får man nedsatt avgift under stambyte?
Oftast är den bästa lösningen att inte bo kvar i lägenheten medan arbetet pågår utan om möjligt i stället bo hos släkt eller vänner, alternativt ta in på hotell. Borde man då inte få nedsatt avgift eftersom man inte kan använda sin bostad? Eller har man kanske till och med rätt till ersättningsboende? Gällande lagstiftning (bostadsrättslagen) ger dock ingen sådan rätt.
Bostadsrättsföreningen kan endast bli ersättningsskyldig mot bostadsrättshavaren genom att föreningen kan anses vara vållande till – eller genom försumlighet ha orsakat – skada. Byte av stammar får konstateras tillhöra underhåll som man i egenskap av bostadsrättshavare får tolerera. Det behöver inte nödvändigtvis vara fråga om vållande eller försumlighet i ett mer omedelbart avseende, även en vattenskada som uppstår på grund av att gamla stammar inte bytts ut i tid kan medföra ett ersättningsansvar för föreningen.
3. Kan man vägra att delta i ett stambyte?
Kanske delar du inte bostadsrättsföreningens bedömning av stammarnas skick eller tycker att man på grund av föreningens ekonomi bör vänta med åtgärd ytterligare ett par år. Kanske har du nyligen renoverat ditt badrum och är orolig för att det inte ska återställas till ursprungligt skick. Under förutsättning att alla beslut fattats på ett sådant sätt som lag och stadgar fordrar så är svaret på denna fråga nej. En bostadsrättshavare kan alltså inte vägra att delta i ett stambyte och heller inte vägra föreningen tillträde till lägenheten. Enligt bostadsrättslagen har din bostadsrättsförening rätt att gå in i din lägenhet för att utföra arbeten som sas ligger inom deras ansvarsområde. Denna rätt är i princip endast begränsad av att du inte ska orsakas “större olägenhet än nödvändigt” vid ingreppet.
Det sagda utesluter emellertid inte att du kan förhandla med föreningen om de närmare villkoren för åtgärden. Kanske kan det under vissa förutsättningar vara tillräckligt att bara ”koppla upp” nya stammar fram till ditt badrum. Ett samtidigt ingrepp i det relativt nyrenoverade badrummet skulle i så fall kanske kunna undvikas.
4. Hur hanterar man en medlem som vägrar tillträde?
Som nämnts ovan har en medlem inte rätt att vägra bostadsrättsföreningen tillträde till sin lägenhet när det gäller nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder. I sista hand har en förening t.o.m. möjlighet att begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att skaffa sig tillträde till en lägenhet.
5. Har föreningen skyldighet att återställa mitt exklusiva badrum?
Det kanske vanligaste skälet till att man inte önskar delta i ett stambyte är att man själv i närtid bekostat en badrumsrenovering med lite högre standard. Bostadsrättsföreningens uppfattning är normalt att alla badrum måste rivas ut och ersättas – men de erbjuder bara standardmaterial för återuppbyggnad av badrummen. Generellt kan sägas att föreningen inte har någon skyldighet att återställa ditt mer exklusiva badrum till en standard som är högre än för övriga medlemmar. Liksom alltid ska dock inte utrymme för enskild förhandling uteslutas. Kanske kan föreningen göra besparingar genom att vissa delar av ditt nyrenoverade badrum kan återanvändas och i utbyte ev. acceptera att t.ex. betala ett dyrare kakel.
6. Vilka kostnader måste medlemmen själv stå för?
Denna fråga sammanfaller delvis med den ovanstående. Har du önskemål som går utöver vad bostadsrättsföreningen enligt lag och stadgar är skyldiga att tillhandahålla så måste du räkna med att själv betala för dessa. Vill du t.ex. passa på att skaffa mer exklusiva material eller byta ut badkaret mot en duschkabin när arbete ändå utförs i lägenheten så får du regelmässigt själv stå för kostnaden.
7. Vem ansvarar för fel i entreprenaden?
Vad händer om det uppstår en vattenskada under arbetet eller om det uppstår skador ett par år efter det att arbetet har avslutats? Vem har ansvaret, bostadsrättsföreningen eller entreprenören som utförde arbetet? Eftersom det är bostadsrättsföreningen som är avtalspart gentemot entreprenör/hantverkare så vänder man sig i första hand till föreningen så att de i sin tur kan kräva entreprenören på ansvar. Detta område är dock rättsligt sett komplicerat. Kan man kräva föreningen om entreprenören vägrar att åtgärda felet i fråga? Kan man som medlem kräva föreningen på ansvar om de gjort en dålig upphandling och missade att förhandla till sig garantier? Kan jag kräva föreningen på ansvar också för arbete/material som jag beställde utöver den standard som erbjöds men ändå sköttes inom ramen för entreprenaden? Vad kan jag göra om föreningen inte hjälper mig att utkräva ansvar från hantverkaren?
Som synes är det många frågor som kan uppstå i samband med stambyte och återställande. Ingripande underhåll som detta är emellanåt nödvändigt men behöver inte utföras alltför ofta. Det finns numera också tekniskt sett alternativ som så kallad “relining” vilket är betydligt mindre ingripande och ofta kan utföras utan att badrum behöver rivas ut.
Oavsett vilka frågor eller problem som uppkommer så är det, som alltid när det gäller bostadsrättsföreningar, viktigt med ett aktivt deltagande. Som medlem är det väsentligt att engagera sig tidigt i processen och att vara med och påverka. Anser du att ett stambyte inte behövs innan föreningen har fått en bättre ekonomi eller vill du att alla ska få lite mer exklusivt kakel så var proaktiv. Utgångspunkten är att en bostadsrättsförening är en demokratisk och medlemsstyrd organisation.
Om frågorna upplevs som komplicerade och du själv är osäker om vad som kan och bör göras så skaffa gärna hjälp i ett tidigt skede av en erfaren bostadsjurist.
Anlita oss för:
Rådgivning inför stambyte
- Få allmän information och rådgivning om vad som krävs inför ett stambyte samt analys av vilka för- och nackdelar som finns med olika lösningar.
- Säkerställ korrekt hantering och smidigt genomförande genom tidig vägledning.
- Minimera riskerna för att styrelsen senare drabbas av konsekvenser som vägrad ansvarsfrihet, ekonomiska anspråk m.m.
Stöd inför föreningsstämma och ordförande på stämman
- Minska styrelsens arbetsbörda genom administrativt stöd inför stämman. Vi står till tjänst med informationsmaterial till medlemmarna, kallelse, dagordning, beslutsformulering m.m.
- Öka förtroendet och förbättra diskussionen bland medlemmar genom att anlita en ordförande som har gedigen erfarenhet av att sitta som ordförande och den juridiska kunskap som krävs för att besvara alla frågor.
- Säkerställ korrekt formulerade och fattade beslut om stambyte.
Hantering av hyresgäster och medlemmar som inte vill delta
- Skaffa kunskap om vad som gäller vid stambyte gentemot hyresgäster/lokalhyresgäster och få hjälp med hantering.
- Få information om vad som gäller om medlemmar inte vill delta i processen eller ställer särskilda krav.
- Slipp obehagliga, lönlösa personliga konfrontationer genom att låta ett juridiskt ombud förhandla med/hantera motsträviga medlemmar som t.ex. vägrar tillträde.
- Minska framtida konflikter genom välskrivna avtal med enskilda medlemmar (om så krävs).
Rådgivning i entreprenadsrättsliga frågor och genomgång av avtal
- Få stöd genom offertprocessen och vid valet av entreprenörer (kontroller och rättsliga förutsättningar).
- Minska på ett tidigt stadium antalet anbud för en snabbare och smidigare beslutsprocess.
- Minimera riskerna för dolda kostnader, potentiella förseningar m.m. till följd av ofördelaktiga villkor.
- Öka tryggheten för föreningen genom att ha någon som bevakar era intressen.
Ombud i hyresnämnden
- Öka era chanser genom bästa möjliga representation när godkännande krävs i hyresnämnden.
Se till att ert stambyte genomförs så snabbt och friktionsfritt som möjligt!
Kontakta oss för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.