Bygglov för balkonger

Det behöver knappt sägas att en lägenhet med balkong ses som både attraktivt och önskvärt. Att kunna äta frukost i morgonsolen eller ta ett par drinkar med vänner en ljum sommarkväll är för de allra flesta något som tillför ett stort mervärde. Med inglasning kan balkongen dessutom ge extra levnadsrum året om.

Om er bostadsrättsförening funderar på att bygga balkonger finns det några saker som ni först måste tänka på. Det är en bra idé att börja med att undersöka om intresse överhuvudtaget finns hos medlemmarna. Detta kan t.ex. ske genom en enkel enkät. Nästa steg är att undersöka de tekniska förutsättningarna och möjligheterna att få bygglov. Innan föreningen söker bygglov är det bra att först fatta beslut på stämma så att allt är färdigt innan bygglov söks. Dels för att ansökan om bygglov innebär kostnader och dels för att föreningen behöver börja bygga inom två år från det att bygglovet lämnats.

Stämmobeslut

Huvudregeln är att det krävs mer än 50 % av rösterna på en föreningsstämma för att ett beslut om en väsentlig förändring av föreningens fastighet ska kunna genomföras. Om förändringen påverkar vissa medlemmars bostadsrätter negativt, t.ex. genom minskat ljusinsläpp, kan det istället krävas mer än 2/3 av rösterna på stämman och dessutom godkännande från hyresnämnden – om den lägenhet som berörs motsätter sig byggnationen.

Tänk noga på hur beslutsfrågorna formuleras på er stämma. Vill medlemmarna ge styrelsen i uppdrag att beställa balkonger till ett visst maxpris? Eller vill de bara att styrelsen i ett inledande skede ska undersöka om bygglov kan erhållas och att stämman sedan sammankallas igen för att besluta utifrån färdiga offerter?

Bygglov för nya balkonger eller inglasning av balkonger

För att få bygga nya balkonger behövs det bygglov. Även inglasning av befintliga balkonger kräver bygglov. Om balkonger byggs utan bygglov (och det visar sig omöjligt att få det beviljat i efterhand) kan rivningsföreläggande utfärdas, vilket innebär att byggnationen måste avlägsnas. Ofta hjälper leverantören av balkongerna till med att söka bygglov. De har erfarenhet av att söka lov och vet vad som kommer att kunna tillåtas eller inte.

• Bygglov beviljas mycket sällan för balkonger mot gatan. Oftast är det alltså mot gården som balkonger kan byggas.
• Balkongerna ska vara symmetriskt placerade ovanför varandra och vid befintliga fönster.
• Den nedersta balkongen får inte vara placerad längre ner än 3 meter ovanför gården.

En vägledning om bygglov för balkonger finns att ladda ner på Stockholms stads hemsida:
https://bygglov.stockholm/siteassets/bygglov/blanketter-och-andra-dokument/vagledning-balkonger.pdf

Notera att för en fastighet som klassas som kulturhistoriskt värdefull kan särskilda regler gälla.

Avtal

Fastighetsägaren (alltså föreningen) är den som beställer balkongerna och ingår avtal med balkongföretaget. Många gånger skrivs en avsiktsförklaring innan bygglov söks och sedan sluts avtalet när bygglov har beviljats (oftast totalentreprenad). Utgå ifrån att entreprenören främst tillvaratar sina intressen, hur kunnigt och professionellt intryck denne än gör. Avtalsförslag från entreprenören är normalt ensidigt utformade till bolagets fördel. Även om bolaget hävdar att deras avtal motsvarar branschstandard eller liknande är det av värde att låta er egen jurist granska förslaget. Vi gör ofta en hel del korrigeringar i så kallade standardavtal till fördel för våra klienter. Det kan också handla om att juristen kan hjälpa er att skriva tydliga villkor till undvikande av tvist.

Bostadsrättsföreningen ska dessutom skriva avtal med alla medlemmar som vill bygga balkonger. Det är viktigt att även dessa är välformulerade, lätta att förstå och innehåller rimliga villkor för såväl föreningen som medlemmarna. Oftast betalar medlemmarna in sin del av entreprenadsumman på föreningens konto innan byggnationen inleds. Många balkongföretag skriver in i sina avtal att de förbehåller sig rätten att ändra priset, varför det är viktigt att göra ett motsvarande förbehåll i avtalet med bostadsrättshavarna så att föreningen kan kompensera sig för en prisjustering. Senast i samband med att föreningen skriver avtal är det också lämpligt att fundera på vilka ordningsregler som ska gälla på föreningens balkonger. En medlem som sett fram emot grillkvällar på balkongen kanske inte är lika intresserad av att teckna avtal om balkong om grillning förbjuds.

Besiktning av balkongerna

Innan balkongerna formellt tas emot av föreningen ska de besiktigas av en kompetent och oberoende besiktningsman som föreningen utser.

Stadgeändring

Föreningen behöver i samband med att balkonger byggs också fundera över om det behövs några stadgeändringar. Skötsel av balkongerna räknas som yttre underhåll och kan enligt lag inte läggas på bostadsrättshavaren. Så när balkongerna väl är uppförda är det föreningen som ansvarar för underhållet, men genom justering av stadgarna kan själva kostnaden för underhållet läggas på balkonginnehavarna genom förhöjd årsavgift eller en särskild balkongavgift. Det är också vanligt att stadgarna uttryckligen lägger ansvaret för snöskottning på medlemmen. En annan fråga som kan uppkomma är att andelstalen inom föreningen kan komma att behöva ändras på grund av den tillagda ytan.