Avhjälpande – De fem vanligaste misstagen

Avhjälpande är ett ord som sällan används i dagligt tal. Det är ett juridiskt begrepp som används i vart fall i två sammanhang nämligen vid överlåtelse av bostadsrätter och vid entreprenader (när du anlitar en hantverkare).

I Sverige är omsättningen på bostadsrätter större än någonsin och varje år utförs hundratusentals entreprenader. Slutresultatet är för många en källa till glädje men själva processen kan vara krävande till den grad att det nu skrivs artiklar om hur man ska undvika att “renovera bort relationen”. De arbeten som utförs har dessutom genom åren blivit allt mer kostsamma.
En genomsnittlig renovering kostar ungefär en kvarts miljon kronor och nästan var tredje renovering blir dyrare än den tänkta budgeten. Dessutom använder sig allt fler av krediter för att finansiera sina renoveringar. Mot bakgrund av detta är det inte konstigt att det upplevs mycket påfrestande när du upptäcker fel i din nyinköpta bostadsrätt eller att det blir fel i entreprenaden. Enligt lag har du rätt till så kallat avhjälpande vilket innebär att den part som sålt bostadsrätten eller den hantverkare som utfört en entreprenad ska åtgärda felet.

Det förekommer missförstånd när det gäller avhjälpande och det begås en inte oförsvarlig del kostsamma misstag. Nedan följer de fem vanligaste misstagen i samband med avhjälpande.

Konsumenten åtgärdar själv fel och vill ha ersättning i efterhand

1. Konsumenten åtgärdar själv fel och vill ha ersättning i efterhand

Vid fel i en entreprenad – när det nylagda golvet börjar bukta eller färgen på villan efter några veckor i solen ändrar färg – vill man naturligtvis ha felet åtgärdat så snart som möjligt. Vissa händiga människor åtgärdar själva eller så väljer man av olika anledningar att anlita någon annan än den ursprungliga entreprenören. Avhjälpande låter som något som ska hjälpa dig som köpare av en tjänst (en konsument) och du har mycket riktigt enligt lag en rätt till avhjälpande. De flesta standardavtal som används för entreprenader hänvisar också direkt till konsumenttjänstlagen (KtjL) i denna del.
Enligt § 20 i KtjL har du rätt att kräva att näringsidkaren inom rimlig tid avhjälper felet om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för dig.

Vad många dock inte är medvetna om är att det också enligt samma paragraf finns en rätt för näringsidkaren (entreprenören) att avhjälpa ett fel även om du som konsument inte krävt eller ens vill det. Av detta följer att du i normala fall inte har rätt att neka en entreprenör möjligheten att avhjälpa. Det går inte att åtgärda ett fel och i efterhand kräva entreprenören på ersättning. Detta är ett mycket kostsamt misstag eftersom rätten till ersättning faller bort om entreprenören inte fått möjlighet att avhjälpa felet.

Konsumenten vägrar att låta entreprenören avhjälpa

2. Konsumenten vägrar att låta entreprenören avhjälpa

I vissa fall begår också konsumenter misstaget att vägra låta hantverkaren ens försöka avhjälpa felet vilket som ovan förklarats kan leda till att rätten till ersättning går förlorad. Man kanske helt enkelt inte litar på den hantverkare som redan gjort fel. Vi får ofta frågan om man i alla lägen måste låta en entreprenör avhjälpa? Svaret på den frågan är att det finns undantag. Enligt lag har du som konsument rätt att avvisa ett erbjudande om avhjälpande om du har ett särskilt skäl. Enligt praxis från Högsta domstolen (HD) kvalificerar sig betydande besvär eller olägenhet för dig eller att ett företag uppträtt störande, visat bristande hederlighet och på annat sätt åsidosatt dina intressen som särskilda skäl. Med andra ord handlar det om fall då entreprenören uppenbart misskött sig. Hade du oturen att anställa Sveriges sämsta hantverkare som förutom att göra ett dåligt jobb dessutom passade på att ta sig en titt när du hoppade ur duschen och trodde att ditt kylskåp var öppet för alla har du rimligen särskilda skäl att neka just denna entreprenör.

I normala fall är det dock svårt att neka en entreprenör rätten att avhjälpa. I många standardavtal t.ex. AB 04 (Allmänna bestämmelser för upphandling och avtal avseende entreprenader) är det dessutom inskrivet som ett villkor att beställare har skyldighet att lämna entreprenörer tillträde, d.v.s. se till att de har möjlighet att komma in och avhjälpa fel. Att inte göra det kan utgöra ett avtalsbrott och leda till skadeståndskrav från entreprenören.

Vet inte om att säljare av bostadsrätter har rätt att avhjälpa fel

3. Vet inte om att säljare av bostadsrätter har rätt att avhjälpa fel

Även säljare av bostadsrätter har en rätt att avhjälpa fel. Detta följer av § 36 i köplagen där det uttryckligen anges att även om en köpare inte kräver det så har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa ett fel om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen. Nekar du säljaren möjlighet att avhjälpa ett fel kan du förlora rätten till prisavdrag. Undantag görs dock för situationer där det inte “skäligen” kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande. Börjar det läcka i ditt badrum på en lördag kväll tre veckor efter att du flyttat in i din nya bostadsrätt och du istället för att vänta tills du kan få tag på säljaren anlitar första tillgängliga rörmokare har du inte förlorat din rätt till ersättning.

Blandar ihop regler som gäller för bostadsrätt och fastighet

4. Blandar ihop regler som gäller för bostadsrätt och fastighet

Bostadsrätter är till skillnad från fastigheter lös egendom och faller därmed under köplagen. För fastighetsköp gäller däremot reglerna i jordabalken (JB) och i denna finns ingen rätt för säljare att avhjälpa. Många köpare av bostadsrätter inte helt på det klara med vilka regler som gäller vilket kan leda till onödiga misstag som det ovanstående att säljaren nekats möjlighet att avhjälpa fel.

Ställer inga krav på hur avhjälpandet ska ske

5. Ställer inga krav på hur avhjälpandet ska ske

De flesta konsumenter vill vanligtvis att den ursprungliga entreprenören ska komma och avhjälpa felet och är villiga att samarbeta. Gör dock inte misstaget att inte ställa några krav på hur avhjälpandet ska ske. För det första ska ett avhjälpande ske inom skälig tid efter en reklamation. Denna bedömning ska göras ur konsumentsynpunkt och beror på faktorer som hur stort felet är och ditt behov av att felet åtgärdas. Generellt är skälig tid en relativt kort tid. Se också till att det arbete som utförs för att avhjälpa ett fel besiktigas av en oberoende besiktningsman som kan bedöma om arbetet utförts fackmannamässigt.

Sammanfattningsvis är det viktigaste att komma ihåg när det gäller avhjälpande att det är en rättighet som du har i egenskap av konsument eller köpare men att det också är en rättighet på entreprenörens/säljarens sida som du inte i normala fall har rätt att neka utan att det leder till ekonomisk förlust för dig, i sämsta fall att du helt förlorar din rätt till ersättning.

Kontakta oss gärna med frågor rörande avhjälpande

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Hos oss är vi specialiserade på bostäder och den juridik som reglerar dem. Särskilt entreprenadjuridik är krångligt och en av de mer komplicerade delarna inom civilrätten. Vi har den erfarenhet och spetskompetens som krävs för att hantera alla slags frågor inom entreprenadrätt och köprätt inklusive avhjälpande. Har du följdfrågor som t.ex. hur lång tid ha en entreprenör på sig att avhjälpa, vad händer om det inte blir rätt första gången och vilka krav kan ställas på själva avhjälpandet, hör gärna av dig till oss. Om inte tidigare så är det, för en snabb lösning och för att förebygga fler problem, läge att kontakta en bostadsjurist när det uppstått fel i entreprenad eller bostadsrätt.