Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 8 vanligaste frågorna om avtalsservitut

I Sverige har vi genom den fantastiska allemansrätten möjlighet att få tillgång till den svenska naturen och dess stillsamma lugn på ett sätt som är världsunikt. Måhända är det i denna anda som de flesta svenskar är generösa och villiga att dela med sig och samarbeta när det gäller underhåll av brunnar, ledningar, båtplatser, skogsbilvägar m.m. I de flesta villa- och stugområden råder en fin grannsämja. Kanske använder grannarna en stig som går över din tomt av gammal hävd, eller så delar du båtplats med ett antal familjer eftersom era farfäder var kompisar. Allt är gott och väl tills det börjar trampa hundratals människor över tomten, eller tills en av familjerna köper en skrytsamt stor motorbåt som tränger ut din lilla eka. Det är då frågan om vilken form av nyttjanderätt som råder. Ett sätt att få nyttjanderätt är genom ett så kallat servitut. Vi kommer här att kort återge de åtta vanligaste frågorna vi brukar få gällande servitut, främst avtalsservitut.

Vad är ett servitut?

1. Vad är ett servitut?

Ett servitut är en rätt för en fastighet att på ett visst bestämt sätt använda en annan fastighet. Den fastighet som behöver rättigheten kallas för den härskande fastigheten. Den fastighet som måste ge rättigheten kallas för den tjänande fastigheten. Det handlar om rättigheter som är nödvändiga för att den härskande fastigheten ska kunna fungera på ett bra sätt. Exempelvis rätt att använda en väg, dra vatten- eller kraftledningar, använda en mur eller få fri utsikt. Även rätt till gruv-, torv- eller sandtäkter kan ges genom servitut. Ett servitut kan vara positivt, t.ex. rätt att köra över annans mark. Ett servitut kan också vara negativt, t.ex. att en fastighetsägare avstår från att plantera björkar på sin fastighet som skymmer grannens utsikt.

Vad är skillnaden på ett avtalsservitut och ett officialservitut och hur bildas de?

2. Vad är skillnaden på ett avtalsservitut och ett officialservitut och hur bildas de?

Ett avtalsservitut är en överenskommelse mellan två fastighetsägare om hur grannen får nyttja den andres fastighet. Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna. Genom att skriva in avtalet i fastighetsregistret blir det officiellt och löper på fastigheterna. Ett officialservitut däremot är ett myndighetsbeslut fattat av Lantmäteriet. Kraven för ett officialservitut är något högre än för avtalsservitut. Det är viktigt att servitutet är av stadigvarande betydelse och att det är helt nödvändigt för den härskande fastigheten. Exempelvis att det enda sättet att nå grannens fastighet är genom den väg som går över din tomt.

3. Hur upprättas ett avtalsservitut?

Som namnet antyder handlar det om ett avtal mellan två fastigheters ägare. Du i egenskap av ägare av den tjänande fastigheten vill lova att du inte kommer att plantera snabbväxande björkar eller andra träd som kommer blockera grannens fina sjöutsikt. Du ger därmed grannen, ägaren av den härskande fastigheten, ett servitut på fri utsikt.

För att ett sådant avtal ska kunna godkännas måste vissa krav vara uppfyllda och dessa återfinns i Jordabalken (1970:994). För det första måste avtalet vara skriftligt. Det måste framgå vilken roll respektive fastighet (härskande och tjänande) samt vilken avsikt avtalet ska. För att avtalet ska bli officiellt och faktiskt löpa på fastigheterna d.v.s. även gälla för framtida ägare, ska det sedan som tidigare nämnts registreras (skrivas in) hos Lantmäteriet.

Måste jag gå med på att ge ett servitut?

4. Måste jag gå med på att ge ett servitut?

Kanske vill du inte ha fri utsikt och skulle ärligt talat inte ha något emot att få insynsskydd mot grannens fastighet. Måste du då gå med på avtal om servitut? Eller kanske är grannarna fräcka nog att fråga om de kan träna sina travhästar på din fastighet och påstår att det är lika bra att du skriver på för de kommer ändå att få rätt om de ansöker om ett officialservitut.

Det är en grundprincip i ett rättssamhälle att du inte behöver skriva på ett avtal om du inte vill det. För att ett servitut överhuvudtaget ska komma i fråga måste det gälla en rättighet som är viktig för den härskande fastigheten. När det gäller avtalsservitut räcker det med att det handlar om en positiv nettoeffekt som i ett av våra exempel att grannen får fri utsikt. Kraven för ett officialservitut är högre. Det måste då handla om en rättighet som är av väsentlig betydelse. Just frågan om travhästarna har avgjorts i praxis (dom från Högsta domstolen). Enligt Högsta domstolen är inte träning och motion av travhästar en sådan rättighet som bör tillåtas som ett servitut. Så när det gäller travhästar eller annan djurhållning kan du lugnt säga nej. När det gäller andra saker bör du kontakta en jurist för att få ledning om du ändå kan komma att drabbas av ett officialservitut om du säger nej.

 Hur länge gäller ett servitut?

5. Hur länge gäller ett servitut?

Eftersom servitut avser att reglera rättigheter som är nödvändiga för normal användning av fastigheter är utgångspunkten att de ska löpa på obestämd tid, för all framtid. När det gäller avtalsservitut är det dock möjligt att begränsa dem till viss tid. Officialservitut gäller för all framtid eller till dess att det fattas ett nytt myndighetsbeslut.

I detta sammanhang kan vi åter igen understryka vikten av att ett avtalsservitut registreras (skrivs in) hos Lantmäteriet. Skrivs inte avtalsservitutet in blir det inte officiellt utan gäller endast som ett avtal om nyttjanderätt mellan de två parter som ingått avtalet. Köper du en fastighet med ett avtalsservitut som inte officiellt registrerats har du alltså inte självklart kvar rättigheten. Du måste då försöka förhandla till dig motsvarande avtal med ägaren till den tjänande fastigheten eller försöka få till stånd ett officialservitut. Om den tjänande fastigheten dessutom bytt ägare kanske inte den nya ägaren är lika samarbetsvillig som den tidigare.

Går det att upphäva ett avtalsservitut?

6. Går det att upphäva ett avtalsservitut?

Vad gör du om din fastighet är belastad med ett servitut och du inte vill ha det? Om det faktiskt är du som äger marken och båtbryggan där grannen nu lagt till sin stora motorbåt och de två andra familjerna dessutom pratar om att de nog också vill uppgradera sina ekor. Vad har du för möjligheter att upphäva det servitut som farfar skrev på? Enligt reglerna i jordabalken går det att upphäva ett servitut om en härskande fastighet har överskridit sin rätt eller åsidosatt sina skyldigheter, t.ex. genom att inte betala den överenskomna avgiften. I första hand bör dock ev. olägenheter försöka undanröjas. I vårt exempel skulle det alltså gå att argumentera att avsikten med servitutet aldrig varit att det ska ligga fyra jättelika motorbåtar vid din lilla brygga, utan att servitutet avser mindre båtar och försöka få det accepterat av de andra familjerna (ägarna av de härskande fastigheterna) och inskrivet i avtalet. Om det inte går har part rätt att häva ett servitut om det inte behövs för den härskande fastigheten eller nyttan är ringa i jämförelse med belastningen för den tjänande fastigheten. Exempelvis om storleken på de andras båtar medför att du faktiskt inte får plats med din lilla eka och det dessutom finns möjligheter till sjötillgång för de andra familjerna på andra ställen runt sjön är det en möjlig chans att kunna upphäva servitutet.

Ytterligare en godtagbar anledning att upphäva ett servitut är om ett sådant under en längre tid inte utövats och det i övrigt föreligger sådana omständigheter att det ska anses övergivet. Det går också att avtala bort ett gammalt servitut om nuvarande ägare till härskande och tjänande fastigheter är överens. Ett sådant avtal skickas till Lantmäteriet som underlag för att avregistrera ett servitut.

Har säljare och/eller mäklare upplysningsskyldighet avseende servitut?

7. Har säljare och/eller mäklare upplysningsskyldighet avseende servitut?

Det finns naturligtvis ett stort intresse att veta om det finns ett servitut på en fastighet både i egenskap av ägare till såväl den härskande som den tjänande fastigheten. Antagligen vill du inte ha begränsningar på vart du planterar träd på din tomt. Kanske vill du inte köpa en sommarstuga som har brunnen på någon annans fastighet trots att det finns ett servitut. Den goda nyheten är att såväl säljare som eventuell mäklare har en slags upplysningsskyldighet.

När du köper en fastighet som hus eller sommarstuga ingår det inte i din undersökningsplikt att kolla om fastigheten belastas av några juridiska rättigheter som servitut. Du måste dock ha varit i god tro dvs. det ska inte ha förekommit några anledningar för dig att misstänka att någon annan hade nyttjanderätt till fastigheten. Om du åker och tittar på en sommarstuga och det ligger fem båtar vid bryggan som hör till stugan, borde du kanske ha funderat på om alla båtarna verkligen tillhör säljaren. Om det inte finns några omständigheter som tyder på att det kan vara någon annan som nyttjar fastigheten, men det i själva verket finns ett servitut, har du enligt reglerna i jordabalken rätt att få ersättning, om du inte informerats om servitutet och det på något sätt medför skada. Motsatsvis går det alltså att säga att det föreligger en upplysningsplikt för säljaren att berätta om servitut och att det även finns ett intresse för säljaren att berätta om det.

När det gäller mäklare ska de enligt god fastighetsmäklarsed ge en korrekt beskrivning av försäljningsobjektet och i det ligger bl.a. att upplysa om eventuella servitut som belastar fastigheten. Vilka möjligheter det finns att kräva någon slags ersättning från en mäklare är dock en annan sak. Vill du vara helt säker på att en fastighet inte påverkas av några servitut kan du själv kontakta Lantmäteriet.

Vad är skillnaden mellan servitut och arrende?

8. Vad är skillnaden mellan servitut och arrende?

Det finns många olika slags nyttjanderätter som påminner om varandra. De flesta har nog hört begreppet arrende, så vad är då skillnaden mellan ett servitut och ett arrende? Den främsta skillnaden är att ett servitut endast ger en begränsad nyttjanderätt medan ett arrende oftast avser en total nyttjanderätt. Vid ett arrende har arrendatorn (den som betalar för arrendet) besittningsrätt och rätt att aktivt bruka både mark och de eventuella byggnader som finns på fastigheten. De främsta exemplen är så kallade jordbruks- och skogsarrenden där ägaren arrenderar ut både mark och fastigheter till någon annan som får driva jord- eller skogsbruket, men det kan också handla om att arrendera en bit mark för parkeringsplatser eller en fotbollsplan.

Ett avtal om arrende upprättas mellan två parter (fysiska eller juridiska) och följer dessa parter, medan ett servitut följer de härskande och tjänande fastigheterna. Detta innebär att om arrendatorn t.ex. flyttar upphör rättigheten arrende, medan rättigheten servitut finns kvar vid ägarbyte, eftersom rättigheten är knuten till själva fastigheten.

Slutord

Problem som har med servitut att göra uppstår alltså oftast i samband med ägarbyten eller när någon överutnyttjar ett gammalt servitut. Det är inte ovanligt att säljare och mäklare ändå missar att upplysa om ett servitut, kanske för att det inte utnyttjats på många år. Problem uppstår också avseende skötsel, vem som ska sköta och betala för vad. Först när den gemensamma brunnen behöver repareras upptäcks att det överhuvudtaget inte fanns något servitut, eller att grannsämjan kanske inte är så god som man trodde. Det uppstår ofta tolkningsproblem när servitut som skrivits faktiskt ska börja användas. Vad innebär det egentligen att grannen ska få bygga en väg över din fastighet? Du hade tänkt dig en liten skogsbilväg och nu planerar grannen en asfalterad väg bred nog för att köra skogsmaskiner på. Det bästa sättet att skydda sig mot tolkningsproblem är att skaffa professionell hjälp för att skriva det avtal som ska ligga till grund för ett avtalsservitut.

Kontakta oss gärna om frågor om avtalsservitut


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

När du väljer att jobba med oss får du tillgång till riktig juridisk expertis på området. Vår byrå är specialiserade på frågor som har med boende och fastigheter att göra. Vi har den kunskap som kärvs för att hjälpa dig med allt från att skriva ett nytt avtalsservitut till att få ett gammalt servitut upphävt. Vi kan inskrivningsprocessen och har förhandlingsvana. Vad som utmärker oss är också det personliga bemötandet och vår förståelse för att det inte bara handlar om vem som har rätt utan också om att hitta en praktisk lösning som fungerar för alla inblandade parter. Att skaffa juridisk hjälp ses ibland som att man trissar upp en konflikt. Utifrån det sätt vi jobbar på tror vi istället att du med vår hjälp har bättre möjlighet att behålla grannsämjan trots meningsskiljaktigheter. Varför inte till och med föreslå för grannen att ni gemensamt skaffar juridisk hjälp istället för att skaffa varsitt ombud med dubbla arvoden och dubbelt så lång tid att hitta en lösning som resultat.