8 tips för dig som upplever felaktig boarea

När en köpare tittar på bostäder är det vanligt att pris per kvadratmeter används som ett mått för att kunna jämföra priset på olika bostäder. Med de priser som råder på dagens bostadsmarknad kan några kvadratmeter hit eller dit göra skillnad i priset på många tusentals kronor. Att en bostad inte är så stor som man trott kan också innebära praktiska problem särskilt om det handlar om en mindre bostad. Du har tänkt dig “compact living” enligt IKEA-modell och noga planerat varenda kvadratmeter och upptäcker sen att du faktiskt inte får in de där två extra garderoberna som bara kräver två kvadratmeters yta. Vad kan du då göra om du upplever att du köpt ett hus eller en lägenhet/bostadsrätt som är mindre än du trodde? Här följer, i relativt kronologisk ordning, 8 praktiska tips på hur du ska agera.

Gör en egen kontrollmätning

1. Gör en egen kontrollmätning

Det första du bör göra när du misstänker att din bostad har mindre boarea än du trott är naturligtvis att göra en kontrollmätning. Att själv gå omkring med tumstocken är en bra början och kan ge dig något slags hum. För att ha grund för att gå vidare måste du dock kontakta ett företag som kan göra en professionell mätning. Det finns ingen certifiering av areamätare, men Swedish Standards Institute (SIS) utfärdar diplom till de areamätare som genomgått kurs i deras regi. Vänd dig till din bostadjurist för att få hänvisning till ett etablerat mätningsföretag. Företaget du anlitar bör göra en s.k. CAD-ritning.

När du ska jämföra mätresultatet med uppgifter som du sedan tidigare har är det värt att notera när de tidigare mätningarna gjordes. Standarden ändrades 2009, om än inte på något revolutionerande vis, men det kan tänkas ha betydelse om den tidigare eller nuvarande standarden användes när den senaste uppmätningen av bostaden gjordes.

Reklamera till säljaren

2. Reklamera till säljaren

Det är alltid bäst att reklamera fel på en gång för att undvika att reklamationen blir underkänd av det skälet att den inte anses gjord i tid. Bostadsrätter anses vara lös egendom och köplagen reglerar därför hur försäljningar ska gå till. Enligt dessa regler har en köpare ”skälig” tid på sig att reklamera efter att hen upptäckt eller borde ha upptäckt ett fel. Reklamation kan som huvudregel inte göras senare än två år efter ett köp. För ett hus gäller Jordabalken (JB) vilken är generösare med reklamationstid på så vis att reklamation kan göras upp till 10 år efter köpet, men även här gäller att en reklamation ska inom skälig tid från misstanke om fel. Det handlar om en skälig tid efter att du som köpare upptäckte eller borde ha upptäckt ett fel. Med andra ord kan det vara svårt att med framgång driva en tvist om areafel i villan nio år efter köpet.

Du bör alltså skicka en reklamation till säljaren så snart som möjligt efter att du fått kännedom om att boarean är mindre än vad som angetts. Ange i reklamationen att du kommer att återkomma med exakta ekonomiska krav. Reklamationen ska göras skriftligen och direkt till säljaren.

Kontakta en bostadsjurist

3. Kontakta en bostadsjurist

Som bostadsmarknaden har varit de senaste åren, särskilt i storstadsområdena, är det lätt att som köpare känna sig maktlös. Marknaden har under en längre tid varit en “säljarens marknad” så till vida att det har varit hård konkurrens mellan köpare vilket medfört ständigt stigande priser och stressade köpbeslut. Detta betyder dock inte på något sätt att köpare har mindre rättigheter än på en för säljare ljummare marknad. Misstänker du att boarean i din bostad är mindre än vad som angetts av säljaren kontakta gärna på en gång en bostadsjurist för att få ledning om hur du ska gå vidare. Du kan då få hjälp med att bedöma dina chanser, formulera kravbrev, förhandla med säljaren och kanske i sista hand ta ärendet vidare till domstol. Se till att den jurist eller advokat du kontaktar är specialist på just detta område. Du bör anlita någon som är expert på bostadsjuridik och köprätt samt har god förhandlings- och processvana.

Beräkna prisavdrag

4. Beräkna prisavdrag

Många börjar med att utgå från en linjär beräkningsmetod. Det vill säga att du helt enkelt dividerar det pris du betalat med antal kvadratmeter som bostaden angavs vara och sedan begär prisavdrag utifrån hur mycket extra du betalat för de saknade kvadratmeterna. Om du har betalat 85 000 kr per kvadratmeter utgör fem kvadratmeter en stor skillnad på priset, 425 000 kr (85 000 kr x 5 kvm).

Det finns dock även andra metoder att beräkna tänkt värdeskillnad på. Beroende på stad och objektstyp kan boarean ha såväl avtagande som ökande marginalnytta, dvs. den sista kvadratmetern kan värderas både högre och lägre än det genomsnittliga kvadratmeterpriset. En förklaring till det förstnämnda kan vara ett lågt utbud av större lägenheter i det aktuella geografiska området. Det här vet inte så många och här kan ett duktigt ombud hjälpa dig att beställa en rättvis värdering av ditt objekt.

Boarea är inte den enda faktor som har betydelse när pris sätts på olika bostäder. Andra faktorer som t.ex. vilket våningsplan lägenheten ligger på, om lägenheten har morgon- eller kvällssol, hur långt det är till tvättstugan m.m. har också betydelse. Är du osäker på hur mycket högre priset var för just din bostad på grund av den felaktiga boarean bör du kontakta en värderingsman som kan lämna ett professionellt utlåtande som du kan använda som grund för ditt krav på prisavdrag.

Bedöm om det är värt att gå vidare

5. Bedöm om det är värt att gå vidare

Det är inte en helt solklar bedömning att en felaktigt angiven boarea alltid är ett sådant fel som kan ligga till grund för prisavdrag. Många tror felaktigt att det har utvecklats en tumregel i praxis om att det måste vara en avvikelse på minst 10 procent för att det i juridisk mening ska anses vara ett fel som man kan kräva säljaren på ansvar för. Det är dock en missuppfattning som går att härröra till praxis avseende mäklarens ansvar; dvs. att det inte har gått att klandra mäklaren för den typen av avvikelser. Det har dock ingenting att göra med relationen mellan köparen och säljaren.

Vilken exakt avvikelse i kvadratmeteryta som utgör ett tillräckligt stort fel beror dels på hur stor din bostad är men generellt kan sägas att det inte är värt att gå vidare om det bara handlar om en avvikelse på 1-2 kvadratmeter. Det förekommer dessutom vissa felmarginaler vid mätningar även idag trots modernare mätmetoder. Felmarginalen är normalt +/- 1 kvm.

 Avtal och annat material

6. Avtal och annat material

Innan du bestämmer dig för att gå vidare bör du läsa igenom köpeavtalet, mäklarprospekt, objektbeskrivning och allt annat eventuellt material som du tagit del av innan köpet. Försök också komma ihåg om du fått några tilläggsuppgifter muntligen från mäklaren eller säljaren. Vilka uppgifter har egentligen angivits och vad är källorna till dessa? Kommer uppgifterna från säljaren, mäklaren, bostadsrättsföreningen eller kanske från fastighetsregistret? Olika källor kan ha olika bevisvärde vid en juridisk bedömning. Det handlar här om avtalstolkning. Står det i ditt avtal att du köpt en lägenhet om cirka 120 kvadratmeter och lägenheten visar sig vara exakt 118 kvadratmeter kan det kanske inte ens anses att du köpt något annat än vad som faktiskt anges i avtalet. Däremot om det finns ett nyligen upprättat mätprotokoll från ett företag som sysslar med uppmätningar och som det direkt hänvisas till i avtalet bör du kunna lita på att du köper en lägenhet som är just så stor som protokollet anger.

Leta också efter friskrivningsklausuler. Försäkra dig om att ditt avtal inte innehåller några klausuler om friskrivning som t.ex. att du frånskriver dig rätten att klaga på dolda fel. Det kan också hända att säljare försöker hävda att muntliga utlåtanden eller uppgifter i prospekt eller annat material ska ses som friskrivningar. Fast inte heller i de fall där det finns friskrivningar är det helt säkert att dessa vid en rättslig prövning kommer att anses omfatta även boarean. Domstolarna ställer relativt höga krav på tydlighet när det gäller friskrivningar och tar även hänsyn till andra faktorer som t.ex. att motstridig information getts angående klausulens betydelse, att friskrivningen är oskälig ur konsumentsynpunkt m.m.

Reklamera till säljarens mäklare

7. Reklamera till säljarens mäklare

I vissa fall kan det även vara värt att reklamera till den mäklare som säljaren använde sig av. Mäklare ska enligt regler i fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Det anges också uttryckligen att mäklaren inte bara har en skyldighet mot säljaren utan även ska ta till vara köparens intressen. Detta innebär bland annat att mäklaren har en viss upplysningsplikt mot dig som köpare. Har mäklaren anledning att misstänka att boarean inte är riktig och ändå väljer att inte säga någonting, eller till och med medvetet försöker att dölja det, kan det finnas möjlighet att också kräva mäklaren på visst ansvar. Exempelvis att mäklaren fått motstridiga uppgifter men inte vidtagit några åtgärder (säljaren säger en sak, fastighetsregistret visar en annan) eller att säljaren nekat dig att göra en egen mätning innan du skrev på köpeavtalet.

Anmäl ändrad boyta till din bostadsrättsförening eller fastighetsregistret

8. Anmäl ändrad boyta till din bostadsrättsförening eller fastighetsregistret

Oavsett om du har möjlighet att kräva säljaren av din bostad på ansvar eller inte bör du om du upptäcker att boarean i din bostad är felaktig anmäla detta till fastighetsregistret om du äger hus eller till din bostadsrättsförening om du äger bostadsrätt. I bostadsrättsföreningar där avgifter beräknas utifrån boarea har du antagligen betalat för hög avgift. I vilket fall vill du inte få problem och hållas ansvarig för en felaktigt angiven boarea när du i din tur säljer bostaden.

Som synes är frågan om felaktig boarea och möjligheten att få prisavdrag komplex. En duktig bostadsjurist är ovärderlig för att göra de bedömningar som krävs och det är därför du bör kontakta en jurist redan i ett ganska tidigt skede.

Kontakta oss med dina frågor om felaktig boarea

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Här hos Bostadsjuristerna är vi faktiskt bäst i Sverige på areafel. På dagens marknad kan felaktiga boareor innebära hundratusentals kronor extra för en köpare. Vi har under årens lopp hjälpt många klienter att få prisavdrag och pengar tillbaka på grund av felaktiga boareor. Det finns naturligtvis också ett allmänintresse i att driva dessa ärenden för att stävja ett allmänt fuskande med oriktigt angivna boareor. Vi har också goda kontakter i branschen, har suttit med i den tekniska kommitté som utvecklat mätstandarden för boareor och vet vilka företag som är bäst att anlita för kontrollmätning. Genom våra konkurrenskraftiga priser har även du möjlighet att få tillgång till Sveriges främsta juridiska experter när det gäller just denna fråga.