Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 6 vanligaste frågorna om besittningsskydd

Idag är det kanske tuffare än någonsin att skaffa sin första bostad. I mindre städer finns det bostäder men inga jobb. I våra storstäder finns det jobb men inga bostäder. Frågor relaterade till bostäder och möjlighet att äga en egen bostad har alltmer engagerat våra lagstiftare. I Sverige har vi även som hyresgäster ett skydd för vårt boende. Denna företeelse kallas besittningsrätt eller besittningsskydd och skyddar skötsamma hyresgäster mot risken att på ett godtyckligt sätt bli uppsagda från sina bostäder. En hyresgäst behöver alltså inte oroa sig för att efter ett femårigt hyreskontrakt komma hem och hitta en lapp på dörren där det står att du har 14 dagar på dig att packa ihop och flytta.

Som alltid finns det dock undantag från huvudprincipen och även hyresvärdens intressen måste kunna tas till vara. Olika regler gäller också beroende på om det är fråga om bostads- eller lokalhyresgäster, om du har ett förstahandskontrakt eller om du hyr i andra hand. Här följer en lista på några av de vanligaste frågorna vi får om besittningsskydd.

Vad är besittningsskydd?

1. Vad är besittningsskydd?

Vad innebär då besittningsskydd rent praktiskt? Reglerna om besittningsskydd återfinns i hyreslagen, dvs. 12 kapitlet av jordabalken (JB). I korthet, och som huvudregel, innebär det att du som bostadshyresgäst inte behöver flytta även om du blivit uppsagd och anmodad att flytta.

Olika regler gäller dock för olika typer av hyresgäster och hyreskontrakt. Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd omedelbart när hyresavtalet börjar att gälla. Som andrahandshyresgäst uppkommer skyddet först efter det att hyresförhållandet varat i två år. Även de som hyr lokal har en slags besittningsrätt. Denna är dock lite annorlunda och kallas indirekt (mer om det nedan) och uppkommer efter att du hyrt en lokal i nio månader.

Det ska också observeras att besittningsskydd överhuvudtaget inte gäller när man hyr av en privatperson, under förutsättning att det gäller personens egna bostad. Detta regleras i den relativt nya s.k. privatuthyrningslagen (2012:978).
Tanken med att besittningsskydd inte gäller i detta fall är att den person som hyr ut också ska ha ett skydd från att inte bli av med sin bostad då detta värde anses starkare än hyresgästens. Bor du t.ex. utomlands i tre år är det orimligt att en andrahandshyresgäst, när du flyttat hem, ska kunna hävda besittningsskydd. Hyr någon ut tre eller fler bostäder anses det dock vara en kommersiell verksamhet och då gäller i stället hyreslagens regler om besittningsskydd.

Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

2. Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

Skyddsvärdet för en bostadshyresgäst anses större än för någon som hyr lokal. Det finns därför två nivåer av skydd: direkt och indirekt. Det direkta skyddet som gäller för bostadshyresgäster är starkare och de omständigheter som kan leda till att du förlorar skyddet finns strikt reglerade i hyreslagen. Det går också endast att avtala bort skyddet under vissa speciella omständigheter.

Lokalhyresgäster åtnjuter så kallat indirekt besittningsskydd. De flesta som hyr lokaler är företag varför skyddsvärdet inte anses lika högt som för bostad. Det indirekta besittningsskyddet uppstår först efter nio månaders hyrestid. En uppsägning efter två månader är alltså, om än mycket olycklig, ändå laglig. Blir du däremot uppsagd efter nio månader har företaget rätt till ersättning om inte hyresvärden har sagt upp avtalet i enlighet med i lagen angivna skäl. Vanligtvis uppgår ersättningen till 12 månadshyror. Under vissa omständigheter, som att ett hus ska rivas eller byggas om, har dock hyresvärden rätt att istället för ersättning erbjuda en ersättningslokal. Juridiska frågor kan då uppstå angående vilka krav det går att ställa på denna ersättningslokal: storlek, läge, skick, lämplighet för verksamheten osv.

Går det att avtala bort besittningsskydd?

3. Går det att avtala bort besittningsskydd?

Hyresvärden kan ha ett intresse av att det inte ska föreligga något besittningsskydd. Kanske har du investerat i en mindre hyresfastighet med fyra lägenheter och vill vara säker på att du kan sälja den utan komplikationer när marknadsläget bedöms vara som bäst. En del bostadsrättsföreningar väljer ibland också att hyra ut en del av lägenheterna i föreningen men vill hålla öppet för att istället kunna sälja dessa som bostadsrätter.

Går det då att sluta avtal med hyresgäster om att det inte ska finnas något besittningsskydd? Hur går man till väga? Svaret på den första frågan är som tidigare antytts ja, det går att avtala bort rätten till besittningsskydd.

Kraven är dock som sagt strikta. I de flesta fall måste avtalet (avståendet av besittningsskydd) godkännas av hyresnämnden för att vara giltigt. Avståendet ska formuleras i en särskild handling. Hyresnämnden tillhandahåller blanketter för ändamålet som du hittar på deras hemsida. Det finns dock några undantagsfall där ett avtal gäller utan nämndens godkännande. För det första om avtalet träffas efter att hyresförhållandet har inletts. (Vi får ibland frågan om avtal avseende besittningsskydd kan slutas separat och det går som synes bra.) För det andra om hyresavtalet träffas att gälla som längst fyra år och vissa andra villkor är uppfyllda som t.ex. att förstahandshyresgästen avser att bosätta sig i lägenheten.

Ytterligare en aspekt att tänka på som hyresvärd är att ett avtal om avstående av besittningsrätt bara gäller mot den som faktiskt skrivit på avtalet. Detta kan bli problematiskt i situationer där en maka/make eller sambo har rätt att överta en hyresrätt. Avtalet gäller då inte mot den som övertar hyresavtalet om denne inte uttryckligen har godtagit detta förhållande.

Kan du bli av med sitt besittningsskydd på annat sätt?

4. Kan du bli av med sitt besittningsskydd på annat sätt?

Hur långt sträcker sig då skyddet? Går det att luta sig tillbaka och tro att man bor säkert oavsett vad som händer eller hur man beter sig?

Enligt reglerna i hyreslagen ger inte besittningsrätten något skydd mot så kallat förverkande. Ett förverkande innebär att du förlorar rätten att bo i din lägenhet för att du inte skött dina åtaganden mot hyresvärden och/eller andra boende enligt hyresavtalet. Det kan gälla omständigheter som att du inte betalar hyra, stör de andra boende på ett allvarligt sätt, hyr ut i andra hand utan tillstånd m.m. Även omständigheter som inte är så allvarliga att de kan leda till ett förverkande kan leda till att du förlorar ditt besittningsskydd. I lagtexten talas om att hyresgästen i annat fall (än vid förverkande) “åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas”.
Även andra omständigheter som att ett hus ska rivas eller byggas om, att en bostad inte längre är lämplig som bostad, hyresvärden har ett befogat intresse av att få förfoga över lägenheten på annat sätt, hyresförhållandet byggde på en viss anställning m.m. kan innebära att en hyresgäst inte längre har besittningsskydd. Det handlar alltså om detaljerad lagstiftning som till och med tar upp situationen att hyresvärden utsatt hyresgästen för brott. I situationer gällande besittningsskydd är det alltid bäst att kontakta en bostadsjurist för att få relevant hjälp.

5. Kan du som bostadshyresgäst få ersättning om du har besittningsrätt men ändå flyttar?

5. Kan du som bostadshyresgäst få ersättning om du har besittningsrätt men ändå flyttar?

Som ovan berörts har en lokalhyresgäst rätt till ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet. Som exempel kan nämnas att Svea Hovrätt under 2015 dömde en hyresvärd att betala 136 miljoner kronor i skadestånd till en hyresgäst till följd av det indirekta besittningsskyddet, vilket är det högsta skadestånd som dittills dömts ut i Sverige. Borde inte du också som bostadshyresgäst ha någon slags rätt till ersättning om du går med på att flytta trots att du har besittningsskydd? Det finns emellertid ingen sådan möjlighet enligt lagstiftningen. Det direkta besittningsskyddet innebär endast av att du har rätt att bo kvar i din bostad. Däremot kan det hända att din hyresvärd ändå kan vara villig att ersätta dig för att flytta (s.k. avflyttningsersättning). Detta är inte ovanligt och något du tillsammans med ditt juridiska ombud kan undersöka närmare om du överväger att flytta.

6. Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

6. Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

Om du t.ex. driver en liten frisörsalong i en lokal med kanonläge på Söder och blir uppsagd? Vilka slags kostnader har du rätt att få ersättning för? Eller om du äger denna lokal och hellre, för din vinstmarginal och trivsel i området, skulle vilja att det öppnades en liten sushibar i lokalen. Vad behöver du gå med på att ersätta? Enligt reglerna i hyreslagen ska en hyresvärd regelmässigt ersätta en lokalhyresgäst med ett belopp i vart fall motsvarande 12 månaders hyra. Täcks inte de förluster du som hyresgäst anser uppstå på grund av uppsägningen av nämnda belopp har du rätt till ytterligare ersättning.

En hyresvärd ska i “skälig omfattning” ersätta en hyresgäst för ytterligare förlust. Det kan handla om ersättning för förlorade uppdrag, flyttkostnader m.m.
I sista hand är det hyresnämnden som avgör frågor angående indirekt besittningsrätt och ev. skadestånd. Kraven är dock strikta och du har endast två månader på dig efter en uppsägning att ansöka om medling. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt.

Kontakta oss gärna om frågor om besittningsskydd


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Alla behöver en duktig bostadsjurist på sin sida. Det är viktigt för dig som hyresgäst att känna att du har ett tryggt boende. Det är även viktigt för hyresvärdar att få sina intressen tillvaratagna. Även för företag, särskilt små och medelstora, är det av avgörande betydelse att kunna ha en säker lokalsituation. Här hos Bostadsjuristerna är vi just på din sida och med oss på din sida får du tillgång till ledande kompetens inom fastighets- och bostadsområdet. Vi är en specialiserad byrå som i stort sett bara jobbar med bostadsjuridik och därför har vi skaffat oss riktig spetskompetens på området. Det kommer ständigt ny lagstiftning och praxis (vägledande domar från överrätter) och dessutom förändras fastighetsmarknaden som sådan numer i rask takt vilket skapar nya juridiska problem som kanske ännu inte lösts av rättssystemet. Vi tror dock att vi, med vår expertis och erfarenhet, har större möjlighet än kanske några andra att ge dig en så bra bild som möjligt över det rådande rättsläget och med det som utgångspunkt jobba fram en bra lösning.