De 6 vanligaste frågorna om besittningsskydd för bostadsrättsföreningar – och 1 för privatuthyrare

Det är idag ganska vanligt att bostadsrättsföreningar är hyresvärdar. Oanvända förrådsutrymmen har omvandlats till uthyrningsenheter eller ett bottenplan byggts om till affärslokal. I storstadsområden förekommer också många både godkända och otillåtna andrahandsuthyrningar. I dessa sammanhang uppkommer frågor om vad det s.k. besittningsskyddet egentligen innebär (kallas också i dagligt tal besittningsrätt). Olika regler gäller beroende på om det är fråga om uthyrning av bostad eller lokal, och om det handlar om en hyresgäst med första- eller andrahandskontrakt. Här följer de 6 vanligaste frågorna som bostadsrättsföreningar har om besittningsskydd och 1 fråga särskilt för privatuthyrare.

Vad är besittningsskydd?

1. Vad är besittningsskydd?

Reglerna om besittningsskydd återfinns främst i hyreslagen (kapitel 12 i jordabalken). I princip innebär skyddet att en bostadshyresgäst har rätt att bo kvar i sin bostad om det inte finns starka skäl för uppsägning. Olika regler gäller dock för olika typer av hyresgäster och hyreskontrakt.

  • Förstahandshyresgäster får besittningsskydd omedelbart när hyresavtalet börjar att gälla.
  • Andrahandshyresgäster är skyddade efter att hyresförhållandet har varat i två år om inte privatuthyrningslagen gäller (se p 7).
  • Lokalhyresgäster har s.k. indirekt besittningsskydd som uppkommer efter att en lokal hyrts i nio månader.

Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

2. Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

Skyddsvärdet för en privatperson som hyr en bostad anses större än för ett företag som hyr en lokal. Det finns därför två nivåer av skydd: direkt och indirekt.

Det direkta skyddet som gäller för bostadshyresgäster är starkare och det är få omständigheter som kan leda till att skyddet går förlorat. Det går i och för sig att avtala bort skyddet men endast under vissa särskilda omständigheter (p 3).

Lokalhyresgäster åtnjuter endast ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet uppstår först efter nio månaders hyrestid. En uppsägning efter två månader är alltså laglig. Ett företag som blir uppsagt efter nio månader har dock rätt till ersättning, om inte hyresvärden har sagt upp avtalet på någon av de giltiga grunderna. Vanligtvis är ersättningen motsvarande 12 månadshyror. Under vissa omständigheter, som att ett hus ska rivas eller byggas om, har hyresvärden istället för att behöva betala ersättning rätt att erbjuda en ersättningslokal. Många frågor kan då uppstå angående vilka krav det går att ställa på ersättningslokalen: storlek, läge, skick, lämplighet för verksamheten osv. Det är lämpligt att anlita en bostadsjurist för en juridisk analys i dessa lägen.

Går det att avtala bort besittningsskydd?

3. Går det att avtala bort besittningsskydd?

Ibland kan en hyresvärd vilja att det inte ska föreligga något besittningsskydd. En bostadsrättsförening kan t.ex. vilja hålla öppet för att i framtiden sälja hyreslägenheterna som bostadsrätter. Det går då att avtala bort rätten till besittningsskydd.

Kraven är dock strikta. Avtalet (“avstående av besittningsskydd”) ska vara skriftlig i ett separat dokument och måste i de flesta fall godkännas av hyresnämnden. Det finns endast några undantagsfall där ett avstående gäller utan nämndens godkännande: om avtalet träffas efter att hyresförhållandet har påbörjats, om hyresavtalet träffas att gälla som längst fyra år och om vissa andra villkor är uppfyllda.

Ytterligare en aspekt att tänka på för en bostadsrättsförening som hyresvärd är att ett avtal om avstående av besittningsrätt bara gäller mot den som faktiskt skrivit på avtalet. Detta ställa till problem i situationer då en maka/make eller sambo har rätt att överta en hyresrätt. Avtalet gäller inte mot den som övertar hyresavtalet om den personen inte också har skrivit på.

Kan du bli av med sitt besittningsskydd på annat sätt?

4. Kan besittningsskydd brytas på annat sätt?

Hur långt sträcker sig besittningsskyddet? Kan en hyresgäst luta sig tillbaka och tro att hon bor säkert oavsett vad som händer eller hur hon beter sig? Enligt reglerna i hyreslagen ger besittningsrätt inte något skydd mot förverkande. Ett förverkande innebär att hyresgästen förlorar rätten att bo i sin lägenhet om den inte sköter sig. Det kan gälla omständigheter som obetald hyra, störningar, otillåten andrahandsuthyrning m.m.

Också förhållanden på bostadsrättsföreningens sida som att fastigheten ska rivas eller byggas om, att en bostad inte längre är lämplig som bostad, att det finns ett befogat intresse för hyresvärden att få förfoga över lägenheten på annat sätt eller att hyresförhållandet byggde på en viss anställning m.m. kan innebära att en hyresgäst inte längre har besittningsrätt.

5. Kan du som bostadshyresgäst få ersättning om du har besittningsrätt men ändå flyttar?

5. Har hyresgäster rätt till ersättning vid avflyttning trots besittningsrätt?

Som ovan berörts har en lokalhyresgäst rätt till ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet. Som exempel kan nämnas att Svea Hovrätt under 2015 dömde en hyresvärd att betala 136 miljoner kronor i skadestånd. Detta understryker hur viktigt det är för en bostadsrättsförening att förstå vad man ger sig in på innan man beslutar sig för att hyra ut en lokal.

En bostadshyresgäst har däremot inte enligt lagstiftning någon rätt till ersättning om den väljer att flytta trots besittningsrätt. Det direkta besittningsskyddet innebär endast möjlighet att bo kvar i en bostad. Däremot är det inte olagligt av en bostadsrättsförening att erbjuda ersättning (s.k. avflyttningsersättning) till en hyresgäst för snabbare utflyttning.

6. Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

6. Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

Vilka slags kostnader har en lokalhyresgäst rätt att få ersättning för? Enligt reglerna i hyreslagen ska en hyresvärd regelmässigt ersätta en lokalhyresgäst med ett belopp i vart fall motsvarande 12 månaders hyra. Täcks inte de förluster som hyresgästen anser sig få av det beloppet har den rätt till mer ersättning. En hyresvärd ska i “skälig omfattning” ersätta en hyresgäst för ytterligare förlust. Det kan handla om ersättning för förlorade uppdrag och försäljning, flyttkostnader m.m. I sista hand är det hyresnämnden som avgör frågor angående indirekt besittningsrätt och eventuellt skadestånd.

7. Gäller besittningsskydd på samma sätt för privatuthyrare?

Nej, besittningsskydd gäller överhuvudtaget inte när man hyr ut som privatperson om det gäller sin eget ägda bostad (gäller alltså inte andrahandsuthyrning av hyresrätter). Dessa regler finns i lagen om uthyrning av egen bostad, också kallad privatuthyrningslagen. Enligt den har en hyresgäst ingen rätt till förlängning av ett hyresförhållande om inte det särskilt har avtalats. Att notera är att reglerna endast gäller för hyresavtal som ingåtts efter den 1 februari 2013 då lagen kom.

Tanken bakom att besittningsskydd inte gäller i dessa fall är att den person som hyr ut sin bostad också har ett starkt skyddsbehov. Den privatpersonen som hyr ut anses i dessa fall ha ett större behov av skydd än hyresgästen. När någon t.ex. efter tre år utomlands vill flytta hem är det orimligt att en hyresgäst ska kunna hävda besittningsrätt. En bostadsrättsförening behöver heller inte lida någon risk att bli fast med en oönskad (kanske otillåten) andrahandshyresgäst. Om någon hyr ut tre eller fler bostäder anses det dock vara en kommersiell verksamhet och då gäller de vanliga reglerna om besittningsskydd i hyreslagen.

Anlita oss för:


    Hyresavtal och avtal om besittningsavstående
  • Minimera riskerna i samband med uthyrning.
  • Reglera ansvar vid t.ex. skador i hyresavtalet så att alla vet vad som gäller.
  • Undvik risken att ofördelaktiga villkor automatiskt förlängs.
  • Minimera risken för skadestånd för bostadsrättsföreningen.
  • Få juridiskt hållbara avtal om besittningsavstående.

  • Utredning om besittningsskydd föreligger
  • Få en genomgående analys av vilka möjligheter/risker som finns innan några åtgärder vidtas t.ex. vid en ombyggnation.
  • Undvik oförutsedda processer och krav i efterhand.
  • Få en bedömning av om det finns någon besittningsbrytande grund.

  • Uppsägning eller förverkande av hyresgäster med besittningsskydd
  • Säkerställ att uppsägning/förverkande går rätt till och att tidsfrister hålls.
  • Undvik risken att måsta betala för hög ersättning.

  • Förhandlingar i hyresnämnd och domstol
  • Få bästa möjliga processuella stöd för ett framgångsrikt resultat i hyresnämnd eller domstol.

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Alla bostadsrättsföreningar behöver en duktig bostadsjurist på sin sida. Inte minst för att tillvarata era intressen som hyresvärdar. Anlitar ni Bostadsjuristerna får ni tillgång till ledande kompetens inom fastighets- och bostadsområdet. Vi är en specialiserad byrå som i stort sett bara jobbar med bostadsjuridik och har riktig spetskompetens på området. Det kommer ständigt ny lagstiftning och praxis och dessutom förändras fastighetsmarknaden som sådan, vilket skapar nya juridiska problem som kanske ännu inte lösts av rättssystemet. Vi har bättre koll på det rådande rättsläget än de flesta och med det som utgångspunkt kan vi jobba fram bra lösningar för er bostadsrättsförening eller för dig som är privatuthyrare.