De 6 vanligaste frågorna om besittningsskydd för bostadsrättsföreningar – och 1 för privatuthyrare

Det är idag ganska vanligt att bostadsrättsföreningar är hyresvärdar. Det kan röra både bostäder och lokaler. I storstadsområden förekommer också många både godkända och otillåtna andrahandsuthyrningar. I dessa sammanhang uppkommer ofta frågor om vad det s.k. besittningsskyddet egentligen innebär (i dagligt tal också kallat besittningsrätt). Olika regler gäller beroende på om det är fråga om uthyrning av bostad eller lokal eller om det handlar om en hyresgäst med första- eller andrahandskontrakt. Här följer de sex vanligaste frågorna som bostadsrättsföreningar har om besittningsskydd och en fråga som ofta uppkommer vid s.k. privatuthyrning.

• Save

1. Vad är besittningsskydd?

Besittningsskydd är en laglig rättighet att i de flesta fall bo kvar i en hyreslägenhet trots att hyresvärden önskar avflyttning. Hyresgästen har genom denna rätt till förlängning av hyresavtalet en stark ställning då bostad ses som ett skyddsvärt intresse. Reglerna om besittningsskydd återfinns i hyreslagen (kap. 12 Jordabalken). I korthet innebär reglerna att en bostadshyresgäst har rätt att bo kvar i sin bostad så länge det inte finns starka skäl för uppsägning. Olika regler gäller dock för när skyddet börjar gälla beroende på typ av hyresgäst och hyreskontrakt.

• Förstahandshyresgäster får besittningsskydd omedelbart när hyresavtalet börjar att löpa.
• Andrahandshyresgäster är skyddade efter att hyresförhållandet har varat sammanhängande i mer än två år, om inte privatuthyrningslagen gäller (se p 7).
• Lokalhyresgäster har s.k. indirekt besittningsskydd som uppkommer efter att en lokal har hyrts i nio månader.

• Save

2. Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

Skyddsvärdet för en privatperson som hyr en bostad att få bo kvar i sin bostad anses större än för ett företag som hyr en lokal att få stanna kvar. Det finns därför två nivåer av skydd: direkt och indirekt.

Det direkta skyddet som gäller för bostadshyresgäster är starkare och det är specifika, allvarliga omständigheter som kan leda till att det går förlorat. Hyresvärden måste ha giltiga skäl och det är också hyresvärden som måste vara aktiv och säga upp hyresavtalet eller anmoda hyresgästen att flytta ut. Detta gäller t.o.m. vid tidsbegränsade avtal. Det går dock att avtala bort besittningsskyddet men endast under vissa särskilda omständigheter (se p 3).

Lokalhyresgäster åtnjuter istället ett s.k. indirekt besittningsskydd, detta uppkommer först efter nio månaders hyrestid. En uppsägning efter två månader är alltså laglig. Ett företag som blir uppsagt efter nio månader kan inte stanna kvar, men har rätt till ersättning om hyresvärden inte sagt upp avtalet på någon av de giltiga grunderna i hyreslagen.

Vanligtvis motsvarar ersättningen vid indirekt besittningsskydd 12 månadshyror. Under vissa omständigheter, som att ett hus ska rivas eller byggas om, har hyresvärden istället rätt att erbjuda en ersättningslokal. Vanligtvis uppstår då många frågor om vilka krav som det går att ställa på ersättningslokalen: storlek, läge, skick, lämplighet för verksamheten osv. Det är i dessa lägen lämpligt att anlita en bostadsjurist för en juridisk analys.

Vad som är giltig grund beror på om det är fråga om privatperson eller företag och den verksamhet som bedrivs. Vad gäller företag är det viktigt det är att ha ett välskrivet och framförallt individuellt anpassat, hyresavtal. En boende förväntas alltid att vara noggrann med att inte störa andra boende och kan få flytta om den inte upphör med att spela trombon hela nätterna, även om det uttryckligen står i hyresavtalet att det förbjuds. Däremot kan en förening stå inför ett dilemma om den inte varit noggrann med att reglera vad som tillåts i avtalet med en lokalhyresgäst. Ofullständiga eller otydliga avtalsvillkor kan ge lokalhyresgästen rätten till en bar med liveuppträdanden eller livliga danskurser där besökarna luftar sig i anslutning till baren sent inpå småtimmarna. Föreningen som tänkt sig en lugn bistro med rödrutiga dukar och pizza från en vedugn inser att det blir svårt att förverka lokalhyresgästen, då avtalet olyckligtvis inte förbjuder jazzpubskvällar och flamencokurser med klapprande kastanjetter. Ett bra hyresavtal är en investering i nattvila och. om det ändå går fel, en bra utgångspunkt inför ett förverkande.

Sammanfattningsvis:

• Direkt besittningsskydd – privatperson, gäller direkt (förstahandsuthyrning), ger rätt att bo kvar
• Indirekt besittningsskydd – företag, gäller efter nio månader, ger ekonomisk ersättning

• Save

3. Går det att avtala bort besittningsskydd?

Ibland kan en hyresvärd vilja att det inte ska föreligga något besittningsskydd. En bostadsrättsförening kan t.ex. vilja hålla öppet för att i framtiden sälja hyreslägenheter som bostadsrätter. Det går då att under vissa villkor avtala bort rätten till besittningsskydd.

Kraven är dock strikta. Avtalet, med titel “avstående av besittningsskydd”, ska vara skriftlig i ett separat dokument och måste i de flesta fall godkännas av hyresnämnden. Det finns endast några få undantagsfall då ett avstående gäller utan nämndens godkännande; här kan nämnas två situationer; om avtalet träffas efter att hyresförhållandet har påbörjats eller om hyresavtalet träffas att gälla som längst fyra år.

Ytterligare en aspekt att tänka på för en bostadsrättsförening som hyresvärd är att ett avtal om avstående av besittningsrätt bara gäller mot den som faktiskt skrivit på avtalet. Detta kan ställa till problem i situationer då en maka/make eller sambo har rätt att överta en hyresrätt. Avtalet gäller inte mot den som övertar hyresavtalet om den personen inte själv också har skrivit på.

Här kan kort nämnas s.k. blockuthyrning. Det kan röra kommuner som hyr och sedan hyr ut i sin tur t.ex. ”sociala boenden”, men även fastighetsägare som hyr ut till företag, vilka i sin tur hyr ut till företag eller privatpersoner som ett alternativ till långtidsboende på hotell. Även här behöver besittningsskyddet avtalas bort, viket sker genom ansökan till hyresnämnden.

• Save

4. Kan besittningsskydd brytas på annat sätt?

Hur långt sträcker sig besittningsskyddet? Kan en hyresgäst luta sig tillbaka och tro att hen bor säkert oavsett vad som händer eller hur hen beter sig? Enligt reglerna i hyreslagen ger besittningsrätt inte något skydd mot förverkande. Ett förverkande innebär att en hyresgäst förlorar rätten att bo i sin lägenhet om den inte sköter sig. Det kan gälla omständigheter som obetald hyra, störningar, otillåten andrahandsuthyrning m.fl.

Också förhållanden på bostadsrättsföreningens sida som att fastigheten ska rivas eller byggas om, att en bostad inte längre är lämplig som bostad, att det finns ett befogat intresse för att få förfoga över lägenheten på annat sätt eller att hyresförhållandet byggde på en viss anställning m.fl. kan innebära att en hyresgäst inte längre har besittningsrätt.

• Save

5. Har hyresgäster rätt till ersättning vid avflyttning trots besittningsrätt?

Som ovan berörts har en lokalhyresgäst  rätt till ersättning genom det indirekta besittningsskyddet och det kan handla om stora summor. Exempelvis dömde Svea Hovrätt 2015 en hyresvärd att betala 136 miljoner kronor i skadestånd till en lokalhyresgäst. Detta understryker hur viktigt det är för en bostadsrättsförening att skaffa juridisk rådgivning innan man beslutar sig för att hyra ut en lokal.

En bostadshyresgäst  har däremot inte någon lagstadgad rätt till ersättning om denna väljer att flytta trots besittningsrätt. Det direkta besittningsskyddet innebär endast möjlighet att bo kvar i en bostad. Däremot är det inte olagligt av en bostadsrättsförening att självmant erbjuda ersättning (s.k. avflyttningsersättning) till en hyresgäst för snabbare utflyttning.

• Save

6. Vilka kostnader ersätts enligt det indirekta besittningsskyddet?

Vilka slags kostnader har en lokalhyresgäst rätt att få ersättning för? Enligt reglerna i hyreslagen ska en hyresvärd regelmässigt ersätta en lokalhyresgäst med ett belopp som i alla fall motsvarar 12 månaders hyra. Täcks inte de förluster som hyresgästen anser sig lida av det beloppet kan en hyresvärd behöva ersätta hyresgästen för ytterligare förlust i “skälig omfattning”. Det kan handla om ersättning för förlorade uppdrag och försäljning, flyttkostnader m.m.

7. Gäller besittningsskydd på samma sätt för privatuthyrare?

Nej, besittningsskydd gäller inte när man hyr ut som privatperson om det gäller den egna ägda bostaden (dvs. bostadsrätt eller fastighet, inte hyresrätt). Dessa särskilda regler finns i lagen om uthyrning av egen bostad från 2013, också kallad privatuthyrningslagen. Enligt den har en hyresgäst ingen rätt till förlängning av ett hyresförhållande, om det inte särskilt har avtalats. Att notera är att reglerna endast gäller för hyresavtal som ingåtts efter den 1 februari 2013, dvs. i samband med att lagen infördes.

Tanken bakom att besittningsskydd inte gäller i dessa fall är att den person som hyr ut sin bostad också har ett starkt skyddsbehov. Den privatperson som hyr ut anses i dessa fall ha ett större behov av skydd än hyresgästen. När någon efter tre år utomlands vill flytta hem är det orimligt att en hyresgäst ska kunna hävda besittningsrätt.

Viktigt att komma ihåg är dock att privatuthyrningslagen endast gäller det första hyresförhållandet. Hyrs både lägenhet och sommarstuga ut gäller undantaget från besittningsskydd endast för den enhet som hyrdes ut först. Och om någon hyr ut tre eller fler sådana bostäder anses det vara likställt med en kommersiell verksamhet och då gäller de vanliga reglerna om besittningsskydd i hyreslagen.

• Save