Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 5 vanligaste problemen avseende lagen om ekonomiska föreningar

En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening. De formella reglerna kring beslutsordning m.m. i en bostadsrättsförening återfinns därför i lagen om ekonomiska föreningar.

Enligt lagen om ekonomiska föreningar ska en förening främja medlemmarnas intressen, ha minst tre medlemmar och vara registrerad. En ekonomisk förening är en fristående juridisk person och medlemmarna kan i princip inte bli personligt ansvariga för föreningens åtaganden.

Som boende i en bostadsrättsförening har du en unik möjlighet att påverka villkoren kring ditt boende. Du har samtidigt stor nytta av kunskaper om de regler som styr en förening. Desto större kunskaper föreningen och medlemmarna har om vad som gäller vid beslutsfattande, desto mindre risk finns det för onödiga konflikter. Visst är det bra med eldsjälar inom en förening och kanske fungerar det under flera år bra att “göra som man alltid gjort”, men en bostadsrättsförening fungerar som bäst när majoriteten av medlemmarna är engagerade och känner att de blir hörda. Detta uppnår man bäst genom att respektera formalia. Det finns nog inget som kan reta en medlem så mycket som känslan av att allt inte gått rätt till, att styrelsen är maktfullkomlig eller att vissa medlemmar får fördelar. Nedan följer en lista på de 5 vanligaste problemen som uppstår i bostadsrättsföreningar i samband med reglerna i lagen om ekonomiska föreningar.

Styrelsen följer inte röstningsreglerna

1. Styrelsen följer inte röstningsreglerna

I en bostadsrättsförening är det styrelsen som svarar för den löpande förvaltningen. Den behöver därför fatta ett stort antal beslut i förvaltningsfrågor. Lagen om ekonomiska föreningar innehåller detaljerade regler om hur en styrelse ska fatta beslut. Enligt lagstiftningen måste en styrelse ha minst tre medlemmar, varav en ska utses till posten som ordförande. Styrelsen kan själv välja sin ordförande om inte något annat sägs i stadgarna eller har beslutats på föreningsstämma.

Ordföranden är den som ska kalla till möten och se till att styrelsen sammanträder. Vid alla dessa sammanträden ska det finnas en protokollförare som noggrant dokumenterar alla eventuella beslut som fattas. Ordföranden ska sedan justera protokollet d.v.s. kontrollera att allt det som skrivits ner är riktigt.

Styrelsen kan enligt lagstiftningen fatta beslut så länge fler än hälften av ledamöterna är närvarande (enkel majoritet). Om det inte finns majoritet för ett beslut utan det är lika antal röster så gäller den sida för vilken ordföranden har röstat.

Alla styrelseledamöter ska dock fått vara med under ärendets behandling (om de inte är jäviga) och att det krävs att alla fått ta del av tillräckligt underlag innan man går till beslut.

Kan en ledamot inte delta på ett möte så ska en suppleant (om det finns sådana) istället komma på mötet. Det är värt att notera att en suppleant inte är en stand-in eller ett ombud åt den ordinarie ledamoten. Denne ersätter endast den ordinarie ledamoten i egenskap av en närvarande ledamot, men röstar självständigt.

Osäkerhet råder över jävssituationer

2. Osäkerhet råder över jävssituationer

Medan det i vissa länder ofta förekommer upphandling hos både släkt och andra kontakter och byte av tjänster är vi i Sverige väldigt känsliga mot s.k. svågerpolitik. Ändå händer det ganska ofta att frågan om jäv uppkommer inom bostadsrättsföreningar. Var går gräsen? Kan du som styrelseledamot vara med och besluta om att din kusins byggföretag ska få entreprenaden på de nya badrummen?

Enligt reglerna i lagen om ekonomisk förening får en styrelseledamot inte handlägga en fråga som gäller avtal mellan föreningen och en motpart som är han/hon själv, en tredje man som ledamoten har ett väsentligt intresse i eller en juridisk person som han har rätt att företräda. Alltså; så länge du inte har ett väsentligt intresse i din kusins byggföretag eller din kusin inte lovat dig ett bättre badrum med finare kakel än vad de andra ska få, kan du vara med och besluta om entreprenaden.

Samma jävsregler som gäller för avtal gäller också för talan som förs mot föreningen. Det är ganska självklart att du inte kan stämma föreningen för att de beslutade att, mot din vilja, höja avgifterna eller att husdjur inte längre skulle vara tillåtna i föreningen när du samtidigt sitter med i styrelsen och röstar i ärendet.

Revisorns roll är oklar

3. Revisorns roll är oklar

Att ha en bra revisor är mycket viktigt för en bostadsrättsförening. Lagen om ekonomiska föreningar innehåller ett helt kapitel om revisorns roll (kapitel 8). Enligt dessa regler ska en förening ha minst en revisor. Revisorns roll är att granska föreningens årsredovisning och andra räkenskaper samt även granska styrelsens förvaltning. Detta ska enligt reglerna utföras med “professionell skepticism”. Revisorn ska ses som en person som verkar från utsidan. Denne ska alltså inte involveras i styrelsemöten eller användas som ekonomisk rådgivare. (Däremot finns en skyldighet för revisorn att delta på stämma om det behövs.)

Som huvudregel ska revisorn väljas på en årsstämma, då får alla medlemmar tillfälle att vara med och besluta i frågan. Det finns också möjlighet att skriva in i stadgarna att styrelsen ska välja och utse revisor. När det gäller vem som kan utses har föreningar stor frihet. För mindre föreningar krävs det faktiskt inte ens att revisorn är godkänd, auktoriserad eller på annat sätt välmeriterad. Reglerna kräver endast att revisorn ska ha ”tillräcklig insikt i och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden” för att kunna sköta uppdraget. Det finns heller ingenting som hindrar att man anlitar en medlem i föreningen som revisor. En styrelseledamot eller dess make/sambo får dock inte samtidigt verka som revisor. (Detaljerade regler om ytterligare personer som är uteslutna från att verka som revisor finns i 8 kap. 12 och 19 §.) Utifrån revisorns roll att objektivt granska föreningen och dess verksamhet kan det däremot kanske vara mindre lämpligt att välja en medlem. Även ett revisionsbolag får väljas som revisor, revisionsbolaget kan då bestämma själva vem inom bolaget som ska få uppdraget.

I större bostadsrättsföreningar måste minst en revisor vara auktoriserad. Med ”större” menas att föreningen uppfyller minst två av följande villkor: har fler än 50 medlemmar, en redovisad balansräkning på mer än 40 miljoner kronor under de senaste två åren och/eller en redovisad nettoomsättning på minst 80 miljoner kronor under de senaste två åren. Även i mindre föreningar kan medlemmarna driva igenom att man vill ha en auktoriserad eller godkänd revisor, detta kräver att minst en tiondel av alla röstberättigade begär detta. En medlem kan också föreslå att det anlitas en så kallad medrevisor.

Dåliga förberedelser inför föreningsstämma

4. Dåliga förberedelser inför föreningsstämma

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens “riksdag” under vilka alla större beslut runt föreningens verksamhet ska fattas. Varje medlem har som huvudregel en röst, men det finns möjlighet att ändra detta genom reglering i stadgarna. Har du inte möjlighet att delta på stämman kan du skicka ett ombud i ditt ställe. Även de som inte är medlemmar har rätt att komma om det inte uttryckligen förbjuds i stadgarna. Det kan exempelvis finnas ett intresse för hyresgäster inom föreningen att delta även om de inte har rösträtt.

En ordinarie föreningsstämma (årsstämma) ska hållas minst sex månader efter utgången av räkenskapsåret. Vid årsstämman ska det fattas beslut bl.a. om godkännande av resultat- och balansräkning, hur eventuella ekonomiska vinster och förluster ska hanteras och ansvarsfrihet för styrelsen. Styrelsen kan också kalla till extrastämma vid behov. Du som medlem har rätt alltid att få ditt ärende behandlat på stämma så länge du först begärt det skriftligt till styrelsen.

För en framgångsrikt genomförd stämma krävs ett bra förarbete av styrelsen. Det är vidare styrelsens ansvar att se till att en föreningsstämma hålls och lagstiftningen innehåller detaljerade regler om de formkrav som gäller för en stämma. För det första är det styrelsen som ska kalla till stämma. Som styrelse går det tyvärr inte att bara veckan innan sätta upp en lapp i trappuppgången och slumpvis meddela de grannar styrelsemedlemmarna råkar stöta på i trappuppgången. Istället måste kallelse till samtliga medlemmar utfärdas mellan 6–4 veckor före en ordinarie stämma. Kallelsen ska ske på sådant sätt som bestämts i stadgarna. Det finns dock regler som innebär att kallelse under vissa förutsättningar också måste skickas med vanlig post. Särskilt för föreningar där vissa medlemmar för tillfället hyr ut sina lägenheter och bor på annan ort, kanske t.o.m. utomlands, är det mycket viktigt att skicka kallelser i god tid, snarare sex veckor innan än fyra. Kallelsen ska innehålla tid och plats för stämman samt en förteckning över vilka ärenden som ska behandlas. Om det är fråga om stadgeändring måste det nya förslaget finnas med i kallelsen.

Utöver detta måste styrelsen hålla redovisningshandlingar och revisionsberättelse tillgängliga för medlemmarna under minst två veckor innan stämman. Styrelsen har inom denna tid skyldighet att genast och utan kostnad skicka handlingarna per post till medlemmar som kräver det (om det inte kan skickas elektroniskt, för detta gäller dock särskilda förutsättningar).

Vi får ofta frågan vad som händer om man inte skickar kallelse inom den bestämda tiden? I värsta fall innebär brister under kallelseprocessen att stämman inte kan fatta beslut som planerat eller riskerar att besluten klandras. Därför är det viktigt med goda förberedelser och kunskap om formalia inför en stämma.

Svårigheter att tolka likhetsprincipen

5. Svårigheter att tolka likhetsprincipen

Enligt lagen om ekonomiska föreningar gäller den så kallade likhetsprincipen (7 kap. 42§ och 6 kap. 38§), vilken förenklat innebär att alla medlemmar i en förening ska behandlas lika. Vissa medlemmar får inte beredas otillbörlig fördel till nackdel för andra medlemmar och föreningen i sig. Fördelar är dock tillåtna om de är sakligt motiverade.

Vad innebär då detta i praktiken? Inom en bostadsrättsförening kan det t.ex. handla om att delar av föreningen vill bygga en lekplats. Du som sedan länge är barnfri och nöjd med det kanske känner att detta ger otillbörlig fördel för de som har barn och endast kommer att vara till nackdel för dig genom höjda avgifter. I fall som detta har dock i praxis fokus lagts på den allmänna nyttan istället för den faktiska nyttan för varje enskild medlem. Att vilja erbjuda sina medlemmar en lekplats är alltså något föreningen kan göra på alla medlemmars bekostnad och strider alltså inte mot likhetsprincipen. Samma sak gäller för t.ex. en gemensam tvättstuga eller indragning av kabel-TV, de som redan ordnat tvättstuga och ser på webb-TV betalar alltså lika mycket som alla andra.

Det finns ett gott underlag i domstolspraxis (vägledande beslut från överrätter) för hur likhetsprincipen ska tolkas och denna praxis ger bostadsrättsföreningar ett ganska generöst handlingsutrymme. Det kan innebära att vissa får bygga balkong, men inte andra, likhetsprincipen slå därmed inte ut rena sakskäl, utan tar hänsyn till helheten. En domstol som ska bedöma en avslagen balkongansökan tittar på om det funnits sakliga grund exempelvis hinder på grund av arkitekturen eller att en bostadsrättsförenings gemensamma utrymmen blir negativt påverkade. En sådant sakligt grundad prövning kan innebära att en granne får bygga, medan du får nej på din ansökan.

Kontakta oss gärna med era frågor rörande lagen om ekonomiska föreningar


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

En välskött bostadsrättsförening främjar grannsämjan och ökar också värdet på varje enskild bostadsrätt. Tyvärr har man i vissa föreningar svårt att hitta medlemmar som vill ställa upp och sitta i styrelsen. För många lekmän kan regler och formalia kännas överväldigande och leda till stress. Som tur är finns det människor som lever för att göra regler och formalia lättförståeligt för gemene man och just såna hittar du här hos Bostadsjuristerna. Vi är inte bara experter på alla regler i Lagen om ekonomiska föreningar och annan lagstiftning utan vi är också experter på att på ett enkelt sätt förmedla vad de innebär. Med personligt stöd från din bostadsrättsförenings “egna bostadsjurist”, både i det löpande arbetet och när problem uppstår, fungerar hela föreningen bättre, vilket i slutänden gynnar samtliga medlemmar i föreningen.