De 5 vanligaste missuppfattningarna om bostadsföreningar

Många svenskar som bor i bostadsrättsförening har kanske aldrig hört talas om att det finns andra boendeformer som bostadsaktiebolag, andelshus med lagfart och bostadsföreningar. Av dessa är det antagligen bostadsföreningarna som ställer till med mest förvirring. Begreppet bostadsförening är inte en förkortning av en bostadsrättsförening, utan är en helt egen form av boende som bildades fram till dess att den första bostadsrättslagen kom år 1930. Idag kan inga nya bostadsföreningar bildas, men det finns fortfarande drygt 300 registrerade bostadsföreningar kvar i Sverige, inte sällan i de äldre områdena i Stockholms innerstad. Namnet på föreningarna anges ofta med tillägget u.p.a. på slutet, vilket står för “utan personligt ansvar”.

Är du spekulant på en bostadsrätt bör du vara uppmärksam på om det egentligen handlar om en andel i en bostadsförening, eftersom det finns vissa avgörande skillnader mellan att inneha en andel i en bostadsförening jämfört med att bo i bostadsrätt.

Här följer de 5 vanligaste missuppfattningarna om bostadsföreningar.

• Save

1. En bostadsförening och en bostadsrättsförening är samma sak

Detta är den främsta missuppfattningen. En bostadsförening och en bostadsrättsförening har många likheter, men är inte samma sak. Det handlar inte om att mäklaren inte orkade skriva ut hela ordet, utan de två associationsformerna innebär väsentliga skillnader. För det första är man i en bostadsförening andelsägare, medan man i en bostadsrättsförening innehar en rätt att bo i en viss lägenhet. I en bostadsförening kan också upplåtelsetiden begränsas, medan du i en bostadsrätt alltid får bo kvar till dess att du överlåter vidare. Om du tvingas flytta från en bostadsrätt brukar det ske först om du fått bostadsrätten förverkad av föreningen pga. misskötsamhet. Vissa bostadsföreningar har också så kallade hembudsregler inskrivna i sina stadgar vilket innebär att du under vissa förutsättningar kan bli tvingad att sälja tillbaka din andel. Sådant tvingande hembud tillåts inte i en bostadsrättsförenings stadgar.

• Save

2. Bostadsföreningar regleras av bostadsrättslagen

Bostadsrättslagen gäller inte för bostadsföreningar. Däremot gäller lagen om ekonomiska föreningar för bostadsföreningar (och även för bostadsrättsföreningar). Det innebär att bostadsföreningar har större frihet när det gäller hur stadgarna ska utformas. Bostadsföreningar behöver inte upprätta en ekonomisk plan – därmed behöver de inte heller komma in med en ny eller justerad ekonomisk plan vid olika förändringar som ett stort vindsbygge eller omvandling av lokaler till lägenheter. Precis som en bostadsrättsförening har bostadsföreningen en stämma och en styrelse, men medan styrelsen i en bostadsrättsförening normalt beslutar om årsavgifterna, fastställs avgifterna av stämman i en bostadsförening. För bostadsrättsföreningar finns det också lagstadgade begränsningar av vilka slags avgifter som får tas ut, medan bostadsföreningar har full frihet att ta ut vilka slags avgifter som helst så länge detta anges i stadgarna. Vilken rösträtt man har som boende kan också skilja sig mellan de olika föreningsformerna. I en bostadsrättsförening har varje medlem en röst medan det för bostadsföreningar finns möjlighet att i stadgarna fastställa rösträtten på något annat sätt, t.ex. utifrån andel i fastigheten. Den som har en paradvåning på ett helt plan kan alltså, om stadgarna så föreskriver, få mera att säga till om än vad medlemmen i den lilla ettan på 25 m2 i gårdshuset får.

• Save

3. Bostadsföreningar får skötas hur som helst

Missuppfattningen att bostadsföreningar kan skötas hur som helst eftersom bostadsrättslagen inte gäller förekommer också. Trots att bostadsrättslagen inte gäller så ger lagen om ekonomiska föreningar ramarna för hur föreningen ska skötas. Man kan dock konstatera att lagen om ekonomiska föreningar inte alls innehåller specifika regler med tanke på att boende är huvudsyftet med föreningens verksamhet. Därför är stadgarna särskilt viktiga och behöver täcka alla slags frågor som kan uppstå. Många bostadsföreningar använder sig av bostadsrättslagen som en utgångspunkt och det går förstås utmärkt att använda sig av lagtexten som sådan när man ändrar i föreningens stadgar, även om lagen i sig alltså inte gäller.

• Save

4. Hyresnämnden avgör tvister i bostadsföreningar

Bostadsrättslagen har inslag av skyddslagstiftning som tillförsäkrar medlemmarna vissa minimirättigheter och en möjlighet att få prövning av en del frågor i hyresnämnden. Eftersom bostadsrättslagen inte gäller för bostadsföreningar kan boende i sådana föreningar inte få sin fråga behandlad av hyresnämnden. Lagen om ekonomiska föreningar har inte heller någon reglering på denna punkt. Eventuella tvister är därför hänvisade till de allmänna domstolarna med tingsrätten som första instans.

• Save

5. Rätt att hyra ut lägenhet i andra hand

Enligt bostadsrättslagen har en bostadsrättsinnehavare under vissa omständigheter rätt att hyra ut sin lägenhet. Har du fått erbjudande om att jobba utomlands i ett år och bostadsrättsföreningen inte har några särskilda skäl för att neka dig att hyra ut i andra hand ska föreningen godkänna din ansökan om att hyra ut. I en bostadsförening är det dock helt upp till föreningen att besluta detta med ledning av stadgarna. Saknas reglering om rätt att hyra ut i andra hand avgör styrelsen.

Eftersom lagen om ekonomiska föreningar inte innehåller några regler om andrahandsuthyrning går det heller inte att lyfta detta till en högre instans om du får avslag. Misstänker du att du fick nej endast på grund av att du råkade spela musik för högt medan ordföranden hade en stilla syjunta i sin bostad och stadgarna gapar tomma finns det tyvärr inte särskilt mycket att göra, utom möjligen att jobba för mer fylliga och ändamålsenliga stadgar.

Slutord

Funderar du på att köpa bostadsrätt är det alltså viktigt att vara uppmärksam på om det faktiskt är en andel i en bostadsförening som du köper och i så fall också läsa stadgarna noggrant. Här kan du ha god nytta av en bostadsjurist som kan gå igenom stadgarna med dig. Det kan t.ex. visa sig vara omöjligt att belåna en andel i en bostadsförening om upplåtelsen inte gäller utan begränsning i tiden. I ett uppmärksammat fall (angående mäklaransvar) trodde en köpare att han hade köpt en bostadsrätt, men det visade sig vara en tidsbegränsad andel i en bostadsförening.

Potentiella köpare kan tycka att det verkar komplicerat med bostadsförening. De flesta mäklare rekommenderar bostadsföreningar att ombilda sig till bostadsrättsföreningar för att lägenheter inom föreningen ska kunna säljas till så bra priser som möjligt. Ombildning regleras för övrigt i en särskild lag som en bostadsjurist gärna berättar mera om.

Å andra sidan kan den större friheten i en bostadsförening innebära fördelar för andelsägarna, vilket antagligen är orsaken till att inte alla bostadsföreningar ombildats till bostadsrättsföreningar. Det går alltså inte generellt att säga att det är sämre att köpa in sig i en bostadsförening. Som alltid handlar det om att fatta ett väl informerat beslut.

• Save