Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 5 vanligaste misstagen avseende likhetsprincipen

När man bor i bostadsrättsförening delar man ansvar och skyldigheter med alla medlemmar i föreningen. För att samtliga boende ska trivas och ingen ska känna sig otillbörligt behandlad är det viktigt att samma regler gäller för alla medlemmar. Idén om “lika för alla” är något som finns djupt rotat i den svenska folksjälen.

I en bostadsrättsförening tar sig detta uttryck i den så kallade likhetsprincipen. Detta är en juridiskt tillämpbar princip som gäller för att hindra maktmissbruk inom en förening. Kunskapen om vad likhetsprincipen egentligen betyder är ofta begränsad hos många föreningsstyrelser och dess medlemmar vilket kan leda till misstag och onödiga konflikter. I denna artikel kommer de fem vanligaste misstagen avseende likhetsprincipen att diskuteras vilket också förhoppningsvis kommer att klargöra vad den i praktiken innebär.

Syftet med principen kan missförstås

1. Syftet med principen kan missförstås

Likhetsprincipen är en ofta misstolkad princip. Möjligen kan detta bero på att den inte är lagfäst utan är en allmänt gällande juridisk princip med ursprung i bolagsrätten. Syftet med likhetsprincipen är att förhindra att styrelsen, eller en majoritet av medlemmar, i en bostadsrättsförening missgynnar eller särbehandlar en minoritet. Syftet är alltså inte att alla i alla lägen ska behandlas lika utan snarare att medlemmar inte får behandlas olika till den grad att det handlar om illojalt eller otillbörligt gynnande eller missgynnade av en viss medlem. Enligt praxis från Högsta domstolen ska likhetsprincipen förstås på så sätt att medlemmar inte får behandlas olika om det inte finns sakliga skäl. (NJA 1977 s. 393) Med andra ord handlar det inte främst om likabehandling utan om skydd mot felaktiga och ogrundade beslut.

Likhetsprincipen gäller utöver andra skyddsmekanismer som t.ex. att det krävs en kvalificerad majoritet för att ändra en förenings stadgar. Principen gäller också i tillägg till den så kallade generalklausulen som återfinns i lagen om ekonomiska föreningar. Enligt denna klausul (6 kap. 13 §) får styrelse eller någon annan ställföreträdare för föreningen inte fatta beslut som är till otillbörlig fördel för en medlem, eller någon annan, och samtidigt till nackdel för annan medlem eller föreningen.

Principen tolkas vidare än generalklausulen

2. Principen tolkas vidare än generalklausulen

Tolkar man likhetsprincipen främst utifrån att allt ska vara lika kan det synas som att den gäller långt vidare än generalklausulen. Detta är dock inte fallet. Den främsta skillnaden jämfört med generalklausulen är att det inte krävs någon skada för någon annan. Enligt generalklausulen måste två omständigheter vara uppfyllda för att ett beslut ska omfattas (och därmed inte vara fattat i rätt ordning): 1) att ett beslut är till fördel för en medlem, 2) att det är till nackdel för en annan medlem eller föreningen.

När det gäller likhetsprincipen måste ett beslut inte vara till skada för någon annan eller föreningen för att det ska kunna bli fråga om tillämpning av principen utan bedömningen görs utifrån en viss medlem (eller grupp av medlemmar). Frågan är om medlemmen blivit otillbörligt gynnad eller missgynnad oavsett om det funnits några negativa konsekvenser för andra medlemmar eller föreningen. Utöver detta har dock Högsta domstolen signalerat att likhetsprincipen och generalklausulen i stort sett täcker samma område. (HD Mål nr. T 4916–08). Slutsatsen är alltså – med avseende på vad som ska anses vara otillbörligt gynnande – att likhetsprincipen inte torde omfatta ett vidare område än vad som gäller enligt generalklausulen.

Kanske kan man då fråga sig varför likhetsprincipen överhuvudtaget behövs i tillägg till generalklausulen? Ett tydligt exempel behandlades i ett annat rättsfall från Högsta domstolen. I detta fall hade en medlem i en bostadsrättsförening blivit utesluten på grund av att hon inte betalat sina medlemsavgifter medan andra medlemmar – som inte heller betalat sina avgifter –
inte blivit uteslutna. Eftersom det snarare var till nytta än nackdel för föreningen och säga upp medlemmen användes likhetsprincipen snarare än generalklausulen. Domstolen fann dock att uteslutandet stred mot likhetsprincipen eftersom det saknades saklig grund för att utesluta endast en utvald medlem på grund av obetalda avgifter. (NJA 1977 s. 393).

Styrelsen säger regelmässigt nej till förfrågningar för att alla ska behandlas lika

3. Styrelsen säger regelmässigt nej till förfrågningar för att alla ska behandlas lika

På grund av oro för att ett beslut ska strida mot likhetsprincipen är det inte ovanligt att styrelser tar för vana att säga nej till förfrågningar från medlemmar.. Detta är naturligtvis olyckligt eftersom det kan inverka negativt på verksamhet t.ex. genom att förhindra förbättringar och utveckling av fastigheten.

Det kan också vara tvärtom att en förening tar för vana att säga ja till alla med hänvisning till likhetsprincipen. Exempelvis betyder inte likhetsprincipen att alla medlemmar måste få slå ut väggar och bygga om sina kök bara för att en medlem tidigare har fått möjlighet att göra detta. Varje enskilt fall måste bedömas individuellt. Så länge det finns sakliga skäl så hindrar inte likhetsprincipen att en medlem får tillåtelse medan en annan får avslag. Sakliga skäl i just detta exempel kan vara att en vägg är bärande eller att byggnaden rent tekniskt inte tål att fler väggar slås ut på grund. Exempelvis på grund av att så många andra tidigare fått tillåtelse att ta ner bärande väggar. Detta exempel illustrerar att principen inte ska tolkas utifrån att allt ska vara ”lika”, utan utifrån att olika behandling ska ha objektivt välgrundade skäl och varje fall behandlas utifrån de särskilda omständigheterna i det enskilda fallet.

Medlemmar använder principen som stöd för allmänt missnöje

4. Medlemmar använder principen som stöd för allmänt missnöje

Felaktig uppfattning om likhetsprincipens tillämpningsområde har också lett till att den ibland missbrukas av medlemmar för att ge stöd för ett allmänt missnöje. En medlem motsätter sig att en lekplats byggs på innergården och hävdar att det strider mot likhetsprincipen. Detta eftersom han inte har några barn och inte kommer att ha användning av den utan endast kommer att bli störd av allt oljud. En annan medlem vill inte vara med och betala för en hiss med hänvisning till likhetsprincipen eftersom hon bor på nederplan och inte har någon nytta av den.
Ytterligare en medlem tycker att det är orättvist att alla ska betala för en gräsmatta som kommer att bli direkt tillgänglig endast för dem som har lägenheter med uteplats på nedre våningen.

I ett fall som liknar dessa exempel gällande ett bullerplank har det i rättspraxis uttalats att det är ofrånkomligt att medlemmar kommer att ha olika nytta av olika åtgärder och det i sig inte kan innebära att ett beslut står i strid mot likhetsprincipen så länge det rör sig om åtgärder som är nödvändiga eller till rimlig nytta för en fastighet. (HD mål nr. T 2271–10). Allmänna förbättringar av en fastighet som det stora flertalet medlemmar har nytta av står alltså inte i strid med likhetsprincipen även om vissa medlemmar inte har någon faktisk eller i vart fall begränsad nytta av åtgärden.

Bostadsrättsföreningen skaffar inte juridisk hjälp för tolkning av likhetsprincipen

5. Bostadsrättsföreningen skaffar inte juridisk hjälp för tolkning av likhetsprincipen

Ett sätt att förhindra att likhetsprincipen ställer till problem i en förening är att skaffa professionell hjälp av en bostadsjurist både för att ge allmän information och i varje enskild situation där frågan uppkommer. Likabehandlingsprincipen är som sagt främst en skyddsmekanism och det handlar om tolkning av omständigheterna i varje enskilt fall. Det är sällan två bostadsrättshavare befinner sig i exakt eller i stort sett likartade situationer när saken undersöks närmare.

Ofta har bostadsrättsföreningen större handlingsutrymme än de tror när det gäller hur den egna fastigheten ska hanteras så länge det finns beaktansvärda sakliga skäl att behandla medlemmar olika. Det har visat sig vara mycket svårt för en medlem att få rätt mot en bostadsrättsförening med hänvisning till likhetsprincipen.

Även när det gäller ekonomiska frågor finns ett förhållandevis stort handlingsutrymme. Så länge en förening använder sig av en godtagbar beräkningsmetod för fördelning av kostnader så strider inte ett resultat mot likhetsprincipen även om dessa kan förefalla vara orättvisa vid en första anblick. Exempelvis att avgiften blir högre per kvadratmeter för vissa lägenheter eller att större lägenheter får bära större del av kostnaden vid reparationer av allmänna utrymmen. Däremot kan det strida mot likhetsprincipen att olika beräkningsmetoder används för olika medlemmar.
Sammanfattningsvis kan alltså sägas att likhetsprincipen har ett mycket snävare tillämpningsområde än många tror. För dig som bostadsrättsinnehavare är det långt ifrån självklart att bara för att din bostadsrättsförening ger rätt att parkera cyklar på gården så ska du (som inte ens har någon cykel) också ha rätt att parkera din motorcykel som även den har två hjul på gården. Ur föreningens perspektiv finns det förhållandevis liten anledning att vara rädd för att likhetsprincipen ska behöva hämma verksamheten.

Låt oss svara på era frågor avseende likhetsprincipen


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Låt inte likhetsprincipen vara ett hinder för er bostadsrättsförening och hur ni vill bedriva er verksamhet. Låt inte enskilda medlemmar hålla hela föreningen gisslan med hänvisning till likhetsprincipen och hindra att t.ex. lek- eller grillplatser byggs inom er förening. Anlita istället oss på Bostadsjuristerna för en ordentlig genomgång om likhetsprincipens gränser och hur den ska tillämpas. Vi är experter på bostadsjuridik och har stenkoll på rättsläget. Någon av våra duktiga bostadsjurister kan ge mer generell information eller hjälpa till i specifika situationer. En genomgång för samtliga medlemmar om vad likhetsprincipen egentligen innebär och har för praktiska ramar förebygger sannolikt framtida problem med missnöjda medlemmar som felaktigt känner att de har likhetsprincipen på sin sida.