Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

Fem tips för dig som upplever fel i fastighet

Hemmet är den fasta punkten i tillvaron. Svenskar lägger i dagsläget ner större andel av den disponibla inkomsten än någonsin tidigare på boende. Just därför är det få saker i livet som är så tråkiga som när det upptäcks allvarliga fel i en nyinköpt bostad med dyra reparationer och störningar i vardagslivet som följd. Ett relativt vanligt dolt fel som fukt och mögel kan dessutom påverka vår hälsa negativt. Hur ska man då agera om man upptäcker fel i sin fastighet? Här kommer fem tips som främst fokuserar på dolda fel eftersom det är sådana som regelmässigt med framgång går att åberopa och få ersatta av säljaren.

Kontrollera felets karaktär – dolt eller inte?

1. Kontrollera felets karaktär – dolt eller inte?

Om du upptäcker att du t.ex. har mögel i takstommarna eller att det fuskats med att jorda eluttagen så är det regelmässigt fråga om så kallade dolda fel för vilka säljaren ansvarar. Reglerna om vad som kvalificerar sig som dolda fel hittar man i Jordabalken (JB), kapitel 4. Enligt dessa regler är i korthet ett fel dolt om det a) redan fanns i fastigheten vid tiden för överlåtelse d.v.s. när du köpte huset, b) det inte var upptäckbart och c) det inte kan anses vara förväntat med bl.a. hänsyn till fastighetens ålder.

När du köper ett hus har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Ett fel kan bara anses vara “ej upptäckbart” om du uppfyllt din undersökningsplikt. Alla fel som det vid köpet fanns synbara indikationer på eller som du skulle kunnat ha upptäckt enkelt genom att vrida på kranar, sätta på ugnen, flytta på mattor och tavlor o.s.v. kvalificerar sig inte som dolda. För att du ska anses ha uppfyllt undersökningsplikten är det säkrast att anlita en besiktningsman som kan göra en bedömning utifrån dennes professionella kunskaper om byggmetoder och vad som typiskt sett kan utgöra riskkonstruktioner. Det går också att vid behov efterfråga ytterligare undersökningar som t.ex. radonmätning, vattenprov m.m.

Ett fel ska heller inte vara förväntat. Detta betyder med andra ord att fel som uppkommer genom åldrande byggmaterial och normalt slitage inte räknas som dolda. En besiktningsman ska kunna ge dig information om normal livslängd på olika delar av en fastighet.
Tak, golv och dränering är sådana delar på ett hus som har en begränsad livslängd. Man ska också ha i åtanke att det inte utgör dolda fel att det använts äldre byggmetoder som inte längre brukas om de var vedertagna (fackmannamässiga) vid byggtillfället. Har du köpt ett hus byggt 1960 får du alltså acceptera brister i större omfattning än om du köper ett hus byggt 2010.

Reklamera så snart som möjligt

2. Reklamera så snart som möjligt

Bedömer du att ditt problem handlar om ett dolt fel ska du så snart som möjligt reklamera felet till säljaren. Du behöver inte vara helt säker på att det handlar om ett dolt fel innan du reklamerar. Enligt gällande lagstiftning kan en köpare reklamera fel som uppkommer inom tio år efter en överlåtelse (tidpunkten när du köpte huset) men det måste ske inom “rimlig tid” efter att du fått kännedom om eller borde ha märkt felet. Det är alltså alltid bättre att reklamera så snart som möjligt även om du inte är helt säker på att det handlar om ett dolt fel. Reklamation inom tre månader är ett bra riktmärke även om sådana som gjorts efter längre tid från tillträde har godtagits i praxis (vägledande rättsfall från överrätterna). Dock bör det regelmässigt inte gå längre tid än sex månader.

Reklamationen bör ske skriftligen så att du kan bevisa att du faktiskt har reklamerat och den ska skickas direkt till säljaren. Det räcker inte att reklamera till ev. mäklare. Vet du ännu inte exakt vilka anspråk du har så går det bra att skicka en så kallad neutral reklamation där du påtalar felet men ber att få återkomma med detaljer och dina ekonomiska anspråk. Utöver ersättning för reparationskostnader kan det i fall där en säljare betett sig särskilt illa t.ex. genom att medvetet försökt dölja ett fel, även bli fråga om skadestånd. I fall där särskilt allvarliga fel visar sig inom ett år efter köpet kan du dessutom ha möjlighet att häva hela köpet.

Anlita en besiktningsman

3. Anlita en besiktningsman

Anlita en besiktningsman för att göra en bedömning av felets karaktär och komma med förslag på vilka åtgärder som behövs. Det kan i vissa fall vara svårt att bedöma när ett fel faktiskt uppkommit. Upptäcker du t.ex. efter sju år att det finns mögel i källaren kan det vara svårt att påvisa hur länge möglet funnits där och vad det beror på.
Se till att besiktningsmannen lämnar en fullständig rapport och dokumentera gärna själv alla åtgärder som vidtas. Utifrån besiktningsmannens rapport är det också lättare att formulera ett bra underlag för att ta in offerter på det arbete som krävs för att avhjälpa felet.

Ta in offerter

4. Ta in offerter

Ta in offerter, gärna från ett par entreprenörer för att få en uppfattning om hur mycket det kommer att kosta att åtgärda felet. Använd besiktningsmannens rapport för att sammanställa ett underlag som tydligt visar vad du vill ha gjort så att du lättare kan jämföra olika anbud. Underlaget bör alltså innehålla en lista på vilka specifika byggmoment som du vill ha utförda. Om besiktningsmannens rapport inte gav tillräckligt specifik information om nödvändiga åtgärder börja med att kontakta en hantverkare för att få en klarare bild över vad som behöver göras. Utifrån de offerter du får in kan du sedan komplettera din reklamation med ett formellt krav på ersättningsanspråk mot säljaren. (Läs gärna vår artikel angående de tio vanligaste misstagen vid anlitande av hantverkare.)

Skaffa hjälp av en bostadsjurist

5. Skaffa hjälp av en bostadsjurist

Som tidigare nämnts så är köparens undersökningsplikt långtgående. Säljaren har också en upplysningsplikt när det gäller fel och bör informera säljaren om fel eller misstankar om brister som skulle kunna indikera fel. Det är viktigt att noga gå igenom besiktningsprotokoll, köpeavtalet och annan kommunikation som kan ha förekommit i samband med köpet. Säljarens upplysningar är inte alltid helt tydliga och finns det några indikationer eller information som borde ha gjort dig som köpare misstänksam kan det hända att felet inte kvalificerar sig som ett dolt fel. Exempelvis flagnad färg på väggen, konstig lukt, påpekanden om undermåliga byggmetoder m.m. En bostadsjurist kan hjälpa dig med vägledning när det gäller att tolka vad som framkommit före köpet innan, vilka åtgärder du måste vidta för att närmare undersöka ett fels karaktär och hur du ska reklamera till säljaren.

Det är relativt vanligt att säljare tecknar så kallade dolda-fel försäkringar i samband med försäljningar av fastigheter för att täcka eventuella framtida kostnader till följd av dolda fel.
Det är inte ovanligt att parterna inte kan komma överens och det är i det läget som det är ovärderligt att ha en duktig bostadsjurist till din hjälp. Kanske vill säljaren att köparen ska utnyttja en garanti genom att själv kontakta den hantverkare som en gång i tiden gjorde det jobb som gav upphov till felet? Kanske vill säljaren personligen komma dit i snickarbyxorna med verktygslådan och reparera eller själv ta in offerter och välja entreprenör efter eget tycke?

Säljaren kan också vara av uppfattningen att köparen först och främst ska försöka stämma sin besiktningsman eller varför inte mäklaren som förmedlade köpet. En bostadsjurist kan hjälpa dig med hur sådana eller andra liknande frågeställningar lämpligen kan hanteras.

Känner du att kostnaden för att anlita en jurist kan bli betydande – glöm inte att kontrollera om du har rättsskyddsmoment i din hemförsäkring. Detta ingår i de flesta hemförsäkringar och kan täcka upp till 80 procent av dina ombudskostnader samt andra kostnader (t.ex. för utredning) upp till ett visst maximalt ersättningsbelopp. Kontakta ditt försäkringsbolag för att få fullständig information om vad din försäkring omfattar.

Kontakta oss gärna om frågor kring fel i fastighet


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Eftersom bostaden är så viktig för oss är det lätt att bli extra upprörd och till och med känna sig kränkt när det upptäcks fel i fastigheten särskilt om detta kommer helt oväntat. En duktig bostadsjurist kan tryggt och säkert guida dig igenom hela processen från reklamation till domstolsförhandling (om det skulle gå så långt). Här hos Bostadsjuristerna jobbar vi dock alltid med målsättningen att hitta en lösning så snart som möjligt. Med en duktig bostadsjurist menar vi inte endast någon med goda juridiska kunskaper och total koll på rättsläget utan även någon som kan jobba aktivt med din säljare.
Våra jurister har som ambition att främst förhandla fram en bra lösning som båda parter kan acceptera. De flesta säljare är trots allt helt ovetande om dolda fel och villiga att gör sitt bästa för att vara tillmötesgående om de redan från början får bra information och bemöts på rätt sätt. Vi står på din sida men med respekt för motparten för en snabb och tillfredsställande lösning.