Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

10 vanligaste misstagen vid uppsägning av lokalhyresavtal

När man säger upp ett lokalhyresavtal finns det typiska trösklar att snubbla på. För att er Bostadsrättsförening inte ska riskera skadestånd eller andra tråkigheter, har vi tagit fram en guide med de vanligaste felen som görs i samband med uppsägning av lokalhyresavtal. Ni kan därför undvika de vanligaste fallgroparna.

Uppsägningen saknar underrättelse

1. Uppsägningen saknar underrättelse

I samband med uppsägningen ska hyresgästen få ett meddelande som säger att hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden för medling om den inte går med på att flytta utan ersättning. Utan underrättelsen är uppsägningen ogiltig.

Fel part eller fel avtal i uppsägningen

2. Fel part eller fel avtal i uppsägningen

Ett vanligt fel är att det inte framgår av uppsägningen vilket hyresavtal som sägs upp eller till vem själva handlingen är riktad. Det kan låta självklart men många gånger visar det sig t.ex. att det var den fysiska personen och inte personens aktiebolag som stod på hyresavtalet… eller för den delen att det finns flera olika bolag i samma koncern och att hyresvärden är osäker på vilket bolag som är hyresgäst.

Uppsägningen sker vid fel tidpunkt

3. Uppsägningen sker vid fel tidpunkt

Se till att uppsägningen sker inom uppsägningstiden. Det är nämligen vanligt att uppsägning görs för sent och att avtalet därför kan förlängas med en ny hyresperiod på oförändrade villkor.

Uppsägning utan att ange villkoren

4. Uppsägning utan att ange villkoren

Sägs hyresavtalet upp för villkorsändring, måste hyresvärden precisera de nya villkoren i uppsägningen, alternativt bifoga ett nytt förslag till hyresavtal. Dessa villkor måste också vara fullt begripliga för hyresgästen. I princip ska det gå att svara ja eller nej till de förändrade villkoren. Om uppsägningen inte anger villkoren, kan ni dels förlora hyresgästen och dels tvingas att betala skadestånd till hyresgästen. Om ni vill omförhandla villkoren är det viktigt att detta framgår.

När ni begär högre hyra är det värt att fundera extra på om den högre hyran innebär att ni blir en oäkta förening. Tänk också på vilken service hyresgästen kommer att förvänta sig från er som hyresvärd om de betalar en topphyra i jämförelse med liknande företag i området.

Vid såväl hyresvärdens som hyresgästens uppsägning för avflyttning måste det vara tydligt att det avser just avflyttning. Skälen för varför föreningen inte vill förlänga avtalet måste anges. Det är dessa skäl som anges i uppsägningen som utgör tolkningsunderlag vid en eventuell tvist om rätt till ersättning. Eftersom hyreslagen är en skyddslagstiftning till hyresgästens fördel går det inte att i efterhand förklara eller förtydliga vad som menades i uppsägningen.

Om en uppsägning från hyresvärdens sida inte är tillräckligt tydlig, kan det hända att den anses ogiltig.

Uppsägning utan delgivning

5. Uppsägning utan delgivning

En uppsägning ska delges motparten. Det är avsändaren som ska bevisa att delgivning har skett. Föreningen kan delge hyresgästen genom att lämna över uppsägning för kvittens alternativt att skicka uppsägningen med rekommenderat brev i god tid före uppsägningstidens utgång. Om det är ont om tid är det möjligt att anlita ett delgivningsföretag. Utan delgivning blir uppsägningen nämligen ogiltig.

6. Uppsägningen görs endast muntligen

En uppsägning måste alltid vara skriftlig för att vara giltig. Om ni vill ändra villkoren för hyresavtalet kan det dock vara värt att också besöka hyresgästen personligen för att berätta om hur ni har tänkt. Tänk på att ni som hyresvärd levererar en tjänst till hyresgästen och att det ibland kan vara en fördel att personligen förhandla de nya villkoren.

Uppsägning utan tydlig avsändare

7. Uppsägning utan tydlig avsändare

Det måste vara tydligt vem det är som är verkställaren av uppsägningen.

Felaktiga uppsägningar accepteras

8. Felaktiga uppsägningar accepteras

Det finns även krav på hyresgästens agerande. En uppsägning för avflyttning från hyresgästens sida är definitiv och kan alltså inte återkallas av den som lämnat in den. Föreningen behöver alltså inte godta att hyresgästen ändrar sig.

Föreningen känner inte till reglerna om rätt till skadestånd för lokalhyresgästen

9. Föreningen känner inte till reglerna om rätt till skadestånd för lokalhyresgästen

En lokalhyresgäst som har hyrt en lokal i mer än 9 månader har ett indirekt besittningsskydd. Detta skydd innebär att hyresgästen kan ha rätt till skadestånd vid uppsägning. Här måste man kunna skilja på begreppen ”hyrestid” och ”hyresförhållande” eftersom det finns skilda rättsverkningar i anknytning till dessa begrepp. Ett hyresförhållande är den sammanlagda tid som hyresgästen har hyrt lokalen. En hyrestid är istället den tid som är avtalad.

Hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för att kunna kräva skadestånd. En första förutsättning för att få skadestånd är därför att en hänskjutning har inkommit inom giltig tidsfrist.

Om föreningen säger upp ett lokalhyresavtal utan saklig grund eller om föreningen kräver en överhyra har hyresgästen alltid rätt till skadestånd som minst motsvarar en årshyra.

Skadeståndet ska omfatta flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom och kvarvarande värde av ändringsarbeten som hyresgästen har bekostat. Det gäller ändringsarbeten som utförts med föreningens godkännande, eller som var förutsedda för att kunna bedriva verksamhet i lokalen.

Investeringar i lokalen ersätts inte om hyresgästen säger upp avtalet för avflyttning.

När är hyresgästen skyldig att flytta utan ersättning?
I vissa fall är lokalhyresgästen skyldig att flytta ut från lokalen utan ersättning från hyresvärden t.ex. om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så pass allvarligt att det inte kan fodras att hyresvärden ska förlänga hyresförhållandet. Föreningen kan också undgå skadestånd om den anvisar en annan godtagbar lokal till hyresgästen i samband med uppsägningen.

Ersättning utbetalas  - trots avsaknad av besittningsskydd

10. Ersättning utbetalas – trots avsaknad av besittningsskydd

Det är också ett vanligt misstag att föreningar betalar ut ersättning till lokalhyresgästen trots att hyresgästen saknar besittningsskydd. Se därför till att föreningen är uppdaterad i vad lagen säger kring besittningsskydd och rätt till ersättning.

Ett besittningsskydd är knutet till hyresförhållandet, och det är också något som parterna kan välja att förhandla bort. I sådana fall måste man upprätta en särskild handling vid sidan av hyresavtalet, som undertecknas av både hyresvärd och hyresgäst.

Även om en lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd finns det ibland sakliga grunder för en hyresvärd att begära avflyttning utan ersättning från hyresvärden.

Avseende uppsägning av lokalhyresavtal – bistår vi gärna med;

  • Rådgivning till styrelsen
  • Anmaningar om att vidta rättelse
  • Uppsägningar av hyresgäster
  • Hyresförhandlingar
  • Hyresutredningar
  • Tvistelösning

Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Uppsägning av lokalhyresavtal är en känslig process där ni behöver ta åtgärder för att säkerställa att ni har lagen på er sida. Vi hjälper er med bland annat dokumentation och förhandlingar.