Hallqvist & Jansson Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 10 vanligaste misstagen i bostadsrättsföreningens stadgar

Det är viktigt att ni har tydliga regler i föreningen för att undvika onödiga bråk och i värsta fall tvister i domstol. Stadgarna innehåller föreningens grundläggande regler. 2016 har lagen förändrats på sätt som gör att de allra flesta bostadsrättsföreningars stadgar behöver uppdateras. De nya reglerna gäller oavsett vad som står i era stadgar men övergångsbestämmelsen till den nya lagen säger att alla styrelser måste lägga fram förslag på nya stadgar som stämmer med lagändringarna senast på årsstämman 2018. Här får ni tips om de 10 vanligaste misstagen som vi Bostadsjurister ser i bostadsrättsföreningars stadgar.

Reglerna för andrahandsuthyrning är otydliga

1. Reglerna för andrahandsuthyrning är otydliga

Det är bra om det i stadgarna framgår att andrahandsupplåtelse kräver styrelsens skriftliga samtycke och hur ofta medlem måste ansöka om lov. Föreningen har rätt att ta ut en avgift vid andrahandsupplåtelse, men bara om det står så i stadgarna. Avgiften får uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet årligen. Föreningen kan fritt bestämma om avgiften ska tas ut årligen, månadsvis eller med annan periodicitet.

Stadgarna har inte uppdaterats efter lagförändringar

2. Stadgarna har inte uppdaterats efter lagförändringar

Vi ser ofta att det refereras till gamla lagar som hunnit ändrats. Föreningen löper då risk att stadgarna i vissa avseenden har utebliven eller annan effekt än den avsedda. Det kan också uppstå många onödiga diskussioner mellan medlemmar och styrelse om tolkningen av stadgarna.

Delat ägande är inte reglerat

3. Delat ägande är inte reglerat

Vi ser ibland att delat ägande inte är tydligt reglerat i stadgarna, vilket kan medföra onödiga konflikter när styrelsen någon gång vill neka en ny medlem med ett visst delägararrangemang. T.ex. uppstår ofta problem för föräldrar som vill deläga och delfinansiera barnets nya lägenhet. För många köpare är det relevant att veta om den tilltänkta bostadsrättsföreningen tillåter delat ägande. Regelmässigt kan medlemskap vägras vid delat ägande om bostadsrätten efter förvärvet inte innehas av makar eller sambor, vilka enligt lag aldrig får vägras inträde om de villkor som i övrigt föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta personerna som medlemmar. Det är möjligt att reglera hur stor andel en delägare måste äga.

Reglering saknas avseende juridiska personer som medlemmar

4. Reglering saknas avseende juridiska personer som medlemmar

Föreningen har enligt lag rätt att neka juridiska personer medlemskap, men det vet inte alla som kan komma att ansöka om medlemskap. Tydlighet reducerar eller undviker onödiga diskussioner. Styrelsen bör också tänka på vad som händer om ett företag som redan innehar en lägenhet, vill köpa flera. Om för många lägenheter köps upp av företag kan föreningen bli oäkta.

Det finns inte angivet enligt vilka grunder avgifterna ska beräknas

5. Det finns inte angivet enligt vilka grunder avgifterna ska beräknas

Enligt lag ska det i stadgarna framgå hur de olika avgifterna föreningen har rätt att ta ut ska beräknas. T.ex. kan årsavgiften fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Föreningen kan ta ut en överlåtelseavgift när en lägenhet säljs och en pantsättningsavgift om en bostadsrättshavare pantsätter sin lägenhet. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det prisbasbelopp som gäller för tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning.

Om föreningen vill ta ut en fast avgift för t.ex. bredband, måste detta anges i stadgarna. Annars ska den totala kostnaden för föreningen fördelas utifrån andelstalen.

Det saknas tydlig uppgift om vem som har försäkringsansvar

6. Det saknas tydlig uppgift om vem som har försäkringsansvar

Om olyckan skulle vara framme är det viktigt att bostadsrätterna är försäkrade. Bostadsrätterna ska försäkras med ett s.k. bostadsrättstillägg. I normalfallet ska det framgå att bostadsrättshavaren ansvarar för att teckna bostadsrättstillägg som omfattar fast inredning för vilken bostadsrättshavaren ansvarar enligt lag och stadgar.

Ansvarsfördelningen mellan inre och yttre underhåll är svårtolkad

7. Ansvarsfördelningen mellan inre och yttre underhåll är svårtolkad

I en bostadsrättsförening ansvarar föreningen för det yttre underhållet (t.ex. tak, fasad, stamledningar m.m.) och medlemmen för det inre underhållet (t.ex. lägenhetens tak, vägg, golv m.m.) Vissa delar av ansvaret är fastställt i tvingande lag. Föreningen kan därför inte skjuta över hur mycket underhåll som helst på medlemmarna.

Föreningen kan dock i vissa fall ta på sig ett större ansvar för lägenheterna än vad lagen kräver, om det framgår i stadgarna. Med stadgar som tydligt anger vad medlemmen själv ansvarar för minskar missförstånd och onödiga förhandlingar som i värsta fall kan leda till att tvist uppstår mellan föreningen och medlemmen.

Det saknas tydliga regler om motionstid

8. Det saknas tydliga regler om motionstid

När ska förslag från medlem senast vara styrelsen tillhanda för att kunna behandlas på nästkommande stämma. Många föreningar har en bestämmelse om att motioner inför ordinarie årsstämma ska inkomma tidigt under året, redan i slutet av januari. Vi förordar att en motion bör inkomma senast en månad före den tidpunkt då stämma tidigast kan hållas.

Brister vid beslutsordningen för stadgarna

9. Brister vid beslutsordningen för stadgarna

För ändring i stadgarna fordras två på varandra följande stämmor såvida inte alla röstberättigade är ense om ändringen. På den första stämman fattas besluten med enkel majoritet och på den andra krävs minst två tredjedelar av de röstande. För vissa ändringar krävs än högre majoritetskrav.

Någon ändring i det första beslutet om stadgeförslaget får inte ske på den andra stämman. Om en diskussion leder till att justeringar görs i beslutet är kravet på två stämmobeslut inte uppfyllt. Brister i formalia innebär att beslutsproceduren måste tas om på nytt. Observera att de nya stadgarna inte gäller förrän de har registrerats hos Bolagsverket!

Brister i administrationen kring föreningsstämman

10. Brister i administrationen kring föreningsstämman

Styrelsen kallar till föreningsstämma. Det är viktigt att detta sker i rätt tid och i enlighet med stadgarna. Notera att det från och med 2017 är nya tider för kallelse som gäller – 4-6 veckor (tidigare 2-4 veckor). Av kallelsen ska det framgå vilka frågor/ärenden som ska behandlas på stämman. Om kallelse inte har skett i rätt tid kan stämman ogiltigförklaras.
Av protokollen från stämman ska det framgå hur en eventuell omröstning utfallit. Protokollet ska undertecknas av protokollföraren och justeras av stämmans ordförande jämte två justeringspersoner.

Det är krav på att stadgeändringar registreras hos Bolagsverket. Att beslut fattats vid två stämmor ska styrkas med protokoll från båda stämmorna. Två bestyrkta kopior av de nya stadgarna ska också sändas in till Bolagsverket. Brister i det här avseendet medför att komplettering måste ske och därmed fördröjning av ärendets handläggning.

Läs mer här om hur vi kan hjälpa er med just era stadgar: Stadgar BRF

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Bra och välskrivna stadgar är en nödvändighet för att en bostadsrättsförening ska fungera på ett bra sätt. Att skapa eller ändra i dessa är lättare sagt än gjort och när en förändring måste till finns det mycket att ta hänsyn till och se upp med. Det kan, helt enkelt, ställa till det om ni som bostadsrättsförening inte ändrar era stadgar enligt gällande lag och praxis. Vi på Bostadsjuristerna är specialiserade på dessa frågor och kan hjälpa er med en smidig och rättssäker process.