Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna AB

  • Telefon: 08 - 520 247 00
  • Fax: 08 - 520 247 01
  • E-post: info@bostadsjuristerna.se
  • Hemsida: www.bostadsjuristerna.se
  • Adress: Holländargatan 22, Stockholm

De 10 vanligaste misstagen avseende styrelsens ansvar i en bostadsrättsförening

Att bo i bostadsrättsförening ger de boende möjlighet att ha större inflytande över sitt boende utan att behöva bära hela ansvaret själv. Du bor också till självkostnadspris. Istället för att en hyresvärd ska tjäna pengar på dig går dina avgifter till föreningen och är därmed till nytta för dig.
Idealt ger en bostadsrättsförening också mervärden i form av god granngemenskap, ett litet “community” där man trivs tillsammans och ställer upp när grannen behöver låna en skruvmejsel eller hjälp med att sopa bort snö från bilen. Hur framgångsrik en förening är både när det gäller ekonomin och gemenskapen beror till stor del mycket på hur bra styrelsen sköter sitt arbete. Särskilt i mindre och mellanstora föreningar där det inte sedan tidigare finns väl inarbetade rutiner för hur arbetet ska bedrivas begås det tyvärr många misstag. Här följer 10 av de vanligaste misstagen avseende styrelsens ansvar i bostadsrättsföreningar.

Styrelsen har ett felaktigt antal ledamöter

1. Styrelsen har ett felaktigt antal ledamöter

En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening och regler för hur beslut ska fattas återfinns i Lagen om ekonomiska föreningar i kombination med regler i bostadsrättslagen. Enligt dessa regler ska styrelsen ha minst tre ledamöter, varav minst två ska tillsättas genom val på stämman. Alla ledamöter måste vara medlemmar i föreningen om inte föreningens stadgar tillåter något annat eller det handlar om en make/maka till en medlem. Det går också att ha arbetstagarrepresentanter för det fall föreningen t.ex. har en anställd vaktmästare. Utöver ordinarie ledamöter är det lämpligt med ett antal suppleanter som kan träda i de ordinarie ledamöternas ställe om dessa av någon anledning är frånvarande. Detta gäller både om en ledamot inte kan ställa upp på ett visst möte eller om denne säljer sin bostadsrätt och ska flytta ar från föreningen.

I en styrelse ska en ledamot väljas till ordförande (styrelsen väljer normalt själv vem), en ledamot ska vara kassör och en sekreterare. Styrelsen är beslutsför, d.v.s. kan fatta gällande beslut, om mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Om en styrelse är fler än det föreskrivna ta minimiantalet tre ledamöter undviker man situationer som att föreningens eldsjälar, ordförande och hennes som är sekreterare i styrelsen, fattar alla beslut själva eller fattar beslut där de uppenbart är jäviga. Å andra sidan kan en för stor styrelse göra arbetet tungrott. Det gäller att anpassa antalet ledamöter utifrån från varje enskild bostadsrättsförenings storlek och övriga förutsättningar.

Styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och vice versa

2. Styrelsen fattar beslut som borde tas på stämma och vice versa

Gränsdragningen mellan vad som faller innanför ramarna för styrelsens befogenhet och vilka beslut som skall fattas på en stämma är ett av de områden där det begås mest misstag. Vissa styrelser vill gärna bestämma allt själva och fattar beslut som är utanför deras befogenhet medan andra styrelser skyggar iväg från ansvar och med glädje hänskjuter alla frågor, stora som små, till föreningsstämman för beslut. Man bör givetvis undvika att arbetet blir tungrott utan vara beredd att ta in medlemmar utanför styrelsen vid behov i arbetet och undvika att styrelsen helt bakbinds av stämmobeslut som hindrar vanligt styrelsearbete.

I en bostadsrättsförening ansvarar styrelsen för den löpande förvaltningen medan större beslut ska tas på stämma. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens byggnader och mark, beslut om ändringar av insatser, beslut om stadgeändringar och beslut om att föreningens verksamhet ska utvidgas på något sätt måste alltid tas på stämma. Vill en bostadsrättsförening t.ex. bygga om en vindsvåning till två lägenheter för uthyrning är detta ett sådant beslut som ska tas på en föreningsstämma. Att notera är vidare att stämman är det ställe där motioner från medlemmar ska tas upp. Har man som medlem större förslag eller synpunkter som inte direkt rör den löpande förvaltningen bör man alltså inte ta det i förbifarten när man råkar åka hiss med föreningens ordförande utan ta upp det i riktigt ordning på en föreningsstämma.

Vad ingår då i den löpande förvaltningen? Vad kan styrelsen själv fatta beslut om? Ganska mycket faktiskt. Styrelsens ansvar är ganska långtgående och av det följer också befogenheten att fatta beslut. Styrelsen representerar bostadsrättsföreningen och har ansvar både mot medlemmarna och som fastighetsägare gentemot myndigheter och hyresgäster. Har föreningen anställda är det också styrelsen som har arbetsgivaransvaret. De ansvarar för fastigheten och alla dess funktioner vilket inte bara innebär att det ska skottas och sandas utan t.ex. också innebär att man måste vara insatt i olika skyddslagstiftningar som gäller för fastighetsägare som miljölagstiftning, brandföreskrifter m.m. Det finns många egenkontroller som måste göras med jämna mellanrum, exempelvis kontroller av hissar och ventilation. Att ha en så kallad underhållsplan rekommenderas d.v.s. ett dokument med nedskrivna rutiner för vad som behöver göras för att möta alla de krav som gäller. Styrelsen är också ansvarig för föreningens ekonomi vilket innebär att de ska se till att föreningen har en god ekonomi. Varje år måste en budget sättas upp och sedan i slutet på året en årsredovisning och andra dokument som behövs för revision. Sist men inte minst, så är de ansvariga för den allmänna trivseln och ska se till att ordningsregler i stadgarna följs och att medlemmar uppmuntras att dyka upp på städdagar och på annat sätt engagera sig i föreningen.

Styrelsen följer inte röstningsreglerna

3. Styrelsen följer inte röstningsreglerna

Som ovan nämns ska en styrelse ha minst tre, men gärna fler, ledamöter. För att en styrelse ska kunna vara beslutsför måste fler än hälften av alla ledamöter vara närvarande. En styrelse på tre skulle alltså kunna fatta beslut med bara två närvarande ledamöter. För beslut gäller så kallad enkel majoritet det vill säga den sida som har flest röster vinner. Är det lika antal röster har ordföranden utslagsrösten. Rent teoretiskt är det därför möjligt att ordförande och en ledamot kan fatta bindande beslut, trots att både den tredje medlemmen och suppleanten ligger i vinterkräksjuka. Och detta utan att ens bryta mot röstningsreglerna. Detta är kanske inte en särskilt vanlig situation, men illustrerar hur viktigt det är att ha en väl övervägd storlek på styrelsen inte bara för att fördela arbetsbörda och ansvar utan för att motverka maktmissbruk.

Mer vanligt är att styrelsen inte följer röstningsreglerna och därför fattar beslut med för få antal ledamöter närvarande. Kanske av okunskap, kanske för att man känner att det inte finns tid att vänta med ett beslut. Dessutom, enligt reglerna är en styrelse inte beslutsför även om fler än hälften av medlemmarna är närvarande om inte samtliga ledamöter haft tillfälle att delta i ärendets behandling och fått tillräckligt underlag för att avgöra ett ärende. Detta innebär alltså att det inte är tillåtet att ta upp ett ärende för allra första gången och direkt fatta beslut om inte alla ledamöter är närvarande.

4. Styrelsen för inte detaljerade protokoll

4. Styrelsen för inte detaljerade protokoll

Enligt reglerna i lagen om ekonomiska föreningar måste man alltid föra protokoll på styrelsemöten och dessa ska sedan justeras (skrivas under) av ordföranden. Eftersom de kan innehålla känsliga uppgifter om enskilda medlemmar är de dock inte offentliga. Du som enskild medlem har alltså inte rätt att ta del av styrelseprotokoll om detta inte står särskilt inskrivet i föreningens stadgar. Bostadsrättsföreningen revisor har dock alltid rätt att läsa alla protokoll och eventuella oegentligheter bör alltså komma fram genom revisionen. Eftersom revisionen ska ligga till grund för styrelsens ansvarsfrihet är det mycket viktigt att alla beslut dokumenteras noggrant. Inte sällan ställer oklara formuleringar i protokoll till med problem. Vad var det egentligen som beslutades?

 Styrelsen gör misstag i jävssituationer

5. Styrelsen gör misstag i jävssituationer

Lagen om ekonomiska föreningar innehåller strikta regler om när det föreligger jäv. Enligt dessa får en styrelseledamot inte vara med och rösta i frågor som rör honom/henne själv eller någon närstående, vilket också innefattar arbetsgivare och eventuella andra föreningar en ledamot kan vara engagerad i. Man talar om andra parter som ledamoten kan ha ett väsentligt intresse i. Det är ganska självklart att en medlem vars svåger driver en liten målerifirma inte kan vara med och fatta beslut om att ge sin svågers firma entreprenad på att måla om fasaden men många styrelser missar att förbudet också innebär att ledamoten inte får vara med under förberedelserna och diskussionen runt ärendet. Det räcker alltså inte att ledamoten avstår från att rösta utan det är heller inte tillåtet att den sitter med och kritiserar alla de andra offerterna. Är man osäker på en jävssituation är det bättre att avstå än att chansa så att inte beslutet kan ifrågasättas vid ett senare tillfälle.

Styrelsen tar inte tillräckligt ansvar för det löpande underhållet

6. Styrelsen tar inte tillräckligt ansvar för det löpande underhållet

Att sköta det löpande underhållet av fastigheten är en av de mest framträdande uppgifterna för styrelsen. Att det inte sköts är också ett av de vanligaste förekommande klagomålen från medlemmar. Är det inte sandat och det hänger istappar från taket som kan ramla i huvudet på både medlemmar och andra som passerar förbi så är det styrelsens ansvar – inte de enskilda medlemmarnas – att ringa till fastighetsförvaltaren och se till att det blir gjort. Detta följer av fastighetsägaransvaret men även här handlar det självklart om rimliga gränser. Så länge inte ordföranden också jobbar som vaktmästare för föreningen går det knappast att kräva att ordföranden själv ska krypa ut på taket och rensa bort istapparna.

Styrelsen hanterar inte störningar

7. Styrelsen hanterar inte störningar

Att se till att regler i stadgar följs och att vissa boenden inte stör andra medlemmar är ytterligare en av de viktigaste uppgifterna för styrelsen. Detta är kanske den del av styrelsejobb som känns tråkigast men det är styrelsen ansvar att se till att hantera störningar. Det är också styrelsen som har medel till hands, i sista hand förverkande av en bostadsrätt, att hantera medlemmar och även hyresgäster som inverkar negativt på övriga boende.

Styrelsen förstår inte hur långtgående det ekonomiska ansvaret är

8. Styrelsen förstår inte hur långtgående det ekonomiska ansvaret är

Som nämnts är det styrelsen som ansvarar för bostadsrättsföreningens ekonomi. Detta ansvar innefattar bl.a. att tillse att alla rättsförhållanden som föreningen ingår är väl reglerade. Skulle styrelsen (med undantag för jäviga ledamöter) ha beslutat att kassörens svåger ska få uppdraget att måla om fasaden så räcker det i dagens läge inte med en offert och ett fast handslag. Det är styrelsens ansvar att i alla lägen skydda föreningens intressen genom att ha väl skrivna avtal med alla föreningens uppdragstagare. Har bostadsrättsföreningen dessutom arbetsgivaransvar eller det finns hyresgäster uppkommer än fler juridiskt komplicerade situationer, vilka kan få långtgående effekter på en bostadsrättsförenings ekonomi.

9. Styrelsen beviljas ansvarsfrihet trots att grund för stämning finns

9. Styrelsen beviljas ansvarsfrihet trots att grund för stämning finns

Varje år ska beslut om ansvarsfrihet fattas på bostadsrättsföreningens stämma. Vad många föreningar inte inser är att om styrelsen beviljas ansvarsfrihet förlorar man normalt också möjligheten att kräva skadestånd för de ekonomiska skador som en styrelse kan ha åsamkat föreningen. Viktigt att notera är det går bra att ge alla utom vissa styrelseledamöter ansvarsfrihet, även om man normalt brukar ta ställning till hela styrelsekollektivet. En minoritet av minst 10 procent av de röstberättigade medlemmarna kan förhindra att en styrelse får ansvarsfrihet.
Frågan om ansvarsfrihet handlar inte om allmänt missnöje, utan det ska verkligen handla om att styrelsen agerat i strid mot regler i stadgar, avtal eller lagstiftning.

Bostadsrättsföreningen får ingen ersättning eftersom ingen stämmer styrelsen

10. Bostadsrättsföreningen får ingen ersättning eftersom ingen stämmer styrelsen

Nekad ansvarsfrihet är dock bara ett första steg på vägen mot en eventuell rättstvist i domstol och möjligheterna till ekonomisk kompensation kräver en skadeståndsprocess där det behöver visas att föreningen lidit skada av styrelsens beslut och agerande. Detta måste i de flesta fall ske inom ett år från att ansvarsfrihet inte beviljats. Att få ekonomiskt skadestånd av lekmannastyrelser i bostadsrättsföreningar har visat sig vara ganska svårt och i detta läge bör du som medlem anlita en duktig advokat eller jurist.

Det faktum att en styrelsemedlem kan bli personligt ansvarig för beslut som man fattat som ledamot i en bostadsrättsförenings styrelse avskräcker många från att vilja ställa upp. Att ha löpande stöd av en bostadsjurist, ett rimligt stort arvode samt en bra rättsförsäkring för sin styrelse är därför något som kan underlätta rekryteringen.

Låt oss svara på era frågor om styrelsens ansvar


Kontakta oss här för en inledande kostnadsfri rådgivning eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.

Kostnadsfritt samtal!

Vi kan bostadsjuridik, låt oss hjälpa dig. Börja med en inledande kostnadsfri rådgivning.

Hej, mitt namn är Sofie. Jag är en av juristerna som tar emot din fråga!

Varför Bostadsjuristerna?

Att kunna sitta som ledamot i styrelsen i sin bostadsrättsförening är en unik möjlighet att ha inflytande över sitt boende och skydda sina ekonomiska intressen. Tyvärr kan det ansvar som följer också kännas betungande. Många i dagens samhälle har tidsbrist och dessutom avskräcker risken att man kan bli personligt ansvarig. Vi på Bostadsjuristerna har valt att inte representera medlemmar som vill stämma sina egna bostadsrättsföreningar istället fokuserar vi på att hjälpa till i ett tidigare skede. Med löpande hjälp från en skicklig bostadsjurist kommer din förening aldrig att behöva hamna i den situationen att medlemmar känner att de behöver stämma sin egen styrelse. Vi erbjuder marknadsledande expertis på bostadsrättsföreningar oavsett om ni vill ha ett löpande samarbete eller hjälp med enskilda frågor. Med hjälp av en duktig bostadsjurist kan arbetet i en bostadsrättsförenings styrelse vara precis så stimulerande och roligt som det borde vara.