Stadgar i Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening. Den som köper en lägenhet i en bostadsrättsförening behöver ansöka om att bli medlem i föreningen. Genom medlemskapet blir köparen automatiskt bunden av föreningens regler. Dessa återfinns huvudsakligen i stadgarna, men även i separata regler som bostadsrättsföreningens ordningsregler. Stadgarna har sin utgångspunkt i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar.

1. Stadgarnas innehåll

1.1 Stadgarna reglerar förhållandet mellan föreningen och medlemmarna

I stadgarna regleras föreningens verksamhet och förhållandet mellan medlemmarna och föreningen. Alla bostadsrättsföreningar måste ha registrerade och godkända stadgar. Stadgarna är bindande för alla föreningens medlemmar. I 9 kap. 5 § bostadsrättslagen anges vilka regler som alltid måste finnas med i stadgarna.

Det finns också många tvingande bestämmelser i andra lagar och i praxis som föreningen inte får bryta mot när den utformar sina stadgar. Det går alltså inte att föra in vad som helst i stadgarna, även om föreningens nuvarande medlemmar skulle vara eniga om detta. Till exempel kan inte föreningen föra in en regel i stadgarna om att bostadsrättshavaren som bor högst upp ska ha ansvar för att underhålla yttertaket eller att den som bor på första våningen ska bekosta dränering av grunden. Varken bostadsrättslagen eller lagpraxis stödjer ett sådant utökat ansvar för medlemmen.

1.2 Avgifter

Vad som står i stadgarna har också betydelse för vilka avgifter som kan tas ut. Generellt sett gäller att en förening aldrig får ta ut någon avgift från medlemmarna om avgiften inte anges i stadgarna. Vilka avgifter en förening har rätt att skriva in i stadgarna styrs av bostadsrättslagen. När det 2014 kom en ändring som gjorde det möjligt för bostadsrättsföreningar att ta ut avgifter för andrahandsuthyrningar krävdes det alltså, för föreningar som ville utnyttja denna möjlighet, att stadgarna först ändrades.

1.3 Inre och yttre underhåll

En av de centrala bestämmelserna i stadgarna för bostadsrättsföreningar är de som reglerar fördelningen mellan inre och yttre underhåll. Enligt bostadsrättslagen ansvarar medlemmen för sin lägenhet (”inre underhåll”) och föreningen för fastigheten i övrigt (”yttre underhåll”). Lagens gränsdragning är dock väldigt grov, varför ytterligare förtydliganden krävs i stadgarna. Dessutom kan yttre underhåll även innefatta sådant som annars borde ligga på medlemmen att ansvara för om en sådan utökning av föreningens ansvar skrivs in i stadgarna.

1.4 Bra stadgar ger väl fungerande bostadsrättsföreningar

Enligt vår erfarenhet spenderar styrelser till följd av otydliga regler, eller gammalmodigt språk i äldre stadgar, ofta mycket tid på att reda ut vad föreningen respektive medlemmarna ska stå för gällande underhållet.

På grund av de svåra gränsdragningarna, och det stora antalet stadgar på marknaden som är otydliga, har vi på Bostadsjuristerna upprättat egna mallstadgar. I våra mallstadgar har vi, utifrån vår breda erfarenhet av vilka situationer som kan uppkomma, lagt mycket tid på just gränsdragningen mellan inre och yttre underhåll. Bostadsjuristernas mallstadgar syftar också till tydlighet i språk och innehåll och en användarvänlig struktur så att stadgarna blir den naturliga utgångspunkten vid de frågor som föreningen ställs inför. En annan viktig punkt är att föreningen med hjälp av mallstadgarnas struktur på ett enkelt sätt ska kunna anpassa dessa när föreningens behov ändras över tiden. Tydliga och genomtänkta stadgar kan förhindra många onödiga diskussioner och bråk.

Med tydliga regler som är lättförståeliga för både styrelsen och medlemmarna minskar risken för onödiga konflikter i föreningen om vem som ska göra vad så att fokus istället hamnar på vad som behöver göras.

2. Ändringar i stadgar

Många föreningar har äldre mallstadgar som hänvisar till lagbestämmelser som har ändrats eller som inte ens finns längre (t.ex. lagen om sambors gemensamma hem som upphörde 2003). Sedan 2014 har det också gjorts en hel del ändringar i lagen om ekonomiska föreningar. Nytt är t.ex. att det krävs att kallelse inför en stämma skickas ut tidigare än vad som gällde förut. Föreningar vars stadgar anger att kallelse till stämma kan ske med en veckas varsel behöver alltså ändra i sina stadgar. Även om ändring av stadgarna inte sker måste lagen följas. Det har också införts nya regler gällande vem, utöver medlemmarna själva, som får närvara på stämman samt regler som följer av den allmänna dataskyddsförordningen (GDPR) avseende de personuppgifter som föreningen hanterar.

2.1 Ändring av avgifter

I föreningens stadgar anges det vilka avgifter som föreningen har rätt att ta ut från sina medlemmar. Det vanligaste är att årsavgiften utgår från föreningens insatser eller andelstal. Ofta kan det också anges att taxebundna kostnader såsom el, vatten eller bredband kan tas ut per lägenhet eller kvm, vilket t.ex. medför möjlighet att lägga på t.ex. en schablonkostnad per lägenhet för bredbandet, dvs. samma pris för alla oavsett användning. Om en sådan möjlighet saknas i stadgarna gäller att föreningen måste fakturera sådana kostnader utifrån andelstal eller insats istället. Många föreningar tar ut en extra, fast avgift från de medlemmar som har balkong eller öppen spis i sina lägenheter. Även detta måste anges i stadgarna.

En omtalad fråga är föreningars rätt att ta ut en städavgift från de medlemmar som inte närvarar vid föreningens städdagar. En sådan avgift är inte tillåten, däremot är det faktiskt helt ok att ge medlemmar som är aktiva på städdagarna en avgiftssänkning.

Det är viktigt att styrelsen har kontroll på vilka avgifter som får tas ut från medlemmarna och att det som anges i stadgarna följs. Om er förening vill ta ut avgifter som inte stämmer överens med stadgarna, är det dags att lägga fram förslag till stadgeändring för stämman.

2.2 Ändring avseende juridiska personer och delat ägande

Enligt bostadsrättslagen är föreningar skyldiga att acceptera att makar, sambor eller registrerade partners samäger en bostadsrätt. Övriga former av delägarskap, t.ex. föräldrar som samäger med ett barn är föreningen däremot inte skyldig att acceptera. Föreningen kan alltså neka medlemskap för en förälder som finansierar sitt barns boende. Likaså kan föreningen neka juridiska personer (företag) att bli medlemmar i föreningen. Se över vad era stadgar säger och överväg en stadgeändring om ni vill ändra reglerna för delat ägande eller juridiska personer.

2.3 Ändring avseende styrelsen

Ska er styrelse väljas för ett eller flera år? Fler föreningar väljer att göra stadgeändring för att kunna välja ett par styrelseledamöter varje år för två år. Syftet med en sådan regel är att hela styrelsen inte ska bytas ut samtidigt. Det skapar en ökad kontinuitet i styrelsearbetet.

För att kunna ändra i stadgarna på ett korrekt sätt behöver särskilda regler följas. Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är på plats för att rösta och dessutom är överens. Detta sker dock inte alltför ofta, därför finns det ytterligare en regel om röstning gällande stadgeändring i 9 kap 23 § bostadsrättslagen. Enligt denna regel ska röstning äga rum vid två stämmor som hålls efter varandra. På den andra stämman krävs kvalificerad majoritet för att ändringen ska gå igenom.

Förslaget på nya stadgar måste bifogas med kallelsen till stämman så att alla medlemmar kan ta ställning till det som föreslås innan stämman äger rum. Det är viktigt att förslaget är detsamma vid båda röstningstillfällena. Styrelsen kan alltså inte lägga till något nytt mellan den första och andra omröstningen. Notera också att stadgeändringarna sedan måste registreras hos Bolagsverket för att de ska gälla.