Inre underhåll och skadehantering i bostadsrättsförening

I en bostadsrättsförening ansvarar medlemmen som huvudregeln för det inre underhållet i den egna lägenheten, och föreningen för allt annat i och utanför byggnaden. Detta kan tyckas vara en rättfram regel/princip och så länge frågan är vem som ska bekosta ommålning av fasaden eller vem som ska stå för nya tapeter i lägenheten är det enkelt nog. Men vad gäller om en skada uppstår och den påverkar både delar som kan räknas som yttre och inre underhåll?

Exempelvis inträffar enligt branschorganisationen Säker Vatten i genomsnitt närmare 300 vattenskador om dagen i svenska hem. Just vattenskador får ofta konsekvenser som sträcker sig utanför det enskilda badrummet eller köket. I dessa situationer uppkommer problem runt frågan om hur långt föreningens ansvar egentligen sträcker sig. Principen om inre och yttre underhåll formuleras ofta i stadgarna så att medlemmen ansvarar från och med tätskiktet och inåt och bostadsrättsföreningen ansvarar från tätskiktet och utåt – dvs. för själva stommen i byggnaden.

Det är mycket viktigt att det finns god kännedom om ansvarsfördelningens gränser inom en bostadsrättsförening, både hos styrelseledamöter och bland enskilda medlemmar. Även om det är bostadsrättslagen som anger grunderna för fördelningen är det också väsentligt att veta vad som står i föreningens stadgar, eftersom stadgarna kan vara mer detaljerade.

Bostadsrättslagen reglerar endast förhållandet mellan medlem och förening, men inte förhållandet mellan medlemmar. Om skada uppkommer aktualiseras därför ofta även skadeståndsrättsliga principer mellan medlemmar. En annan mycket viktig omständighet att ha koll på är vad det är som föreningens respektive medlemmens försäkring kan täcka.

För att göra det hela än mer komplicerat är det inte alltid ansvar för kostnader kan jämställas med ansvar för åtgärdande. Ansvaret för kostnaderna beror på vilka åtgärder som vidtagits, var och på vilket sätt åtgärderna vidtagits, och om någon genom vårdslöshet, försummelse eller underlåtenhet att agera orsakat själva skadan eller att skadan har förvärrats. Mycket ofta uppstår oenigheter om vem som ska ansvara för vad och frågan kräver ofta en mer ingående juridisk analys för att hitta en bra lösning som kan accepteras av alla parter.

Hur långt sträcker sig bostadsrättsföreningens ansvar vid skador?

Om t.ex. taket läcker och detta orsakar en skada i en vindsvåning innebär alltså huvudregeln att föreningen ska bekosta (och ombesörja) lagning av taket. Medlemmen i sin tur bekostar lagningen av det fuktskadade parkettgolvet. Detta gäller dock endast om ingen av parterna varit vårdslös eller har vållat skadan. Den som varit vållande kan komma att behöva betala större delen av eller rentav hela kostnaden för skadans avhjälpande. Med andra ord om föreningen kände till att det fanns en skada i taket, eller i en stamledning, men ändå struntat i att laga skadan så utökas föreningens ansvar och den måste även betala medlemmens parkettgolv. Det omvända gäller också om en medlem t.ex. känt till att det funnits en vattenskada i dennes badrum men inte gjort något för att åtgärda den.

Om en medlem åker på semester och glömmer balkongdörren öppen innan ett skyfall som orsakar vattenskador inne i lägenheten såväl som i bjälklaget, har medlemmen varit vårdslös och får då stå för kostnaderna även utanför lägenheten. Till följd av bestämmelser i miljöbalken är det dock i denna situation fortfarande föreningen i egenskap av verksamhetsutövare som ansvarar för vad som brukar kallas de tre u:na: utredning, utrivning och uttorkning. Det är alltså fortfarande föreningen som måste se till att skadan åtgärdas och de får i ett senare skede kräva ersättning från den vårdslösa medlemmen som orsakat skadan.